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??“目前公司配股項目持續(xù)推進中，公司亦會與監(jiān)管持續(xù)對接和溝通。”建發(fā)股份總經理林茂回應了投資者的疑問。

??9月5日，廈門建發(fā)股份有限公司（以下簡稱“建發(fā)股份”）舉辦2023年上半年業(yè)績說明會。關于建發(fā)股份配股再融資、旗下房地產子公司財務健康程度以及取得美凱龍控制權后的并表情況引發(fā)了投資者高度關注。

??從4月29日披露向原股東配售股份預案，到6月15日公告配股募集資金不超過85億元獲上交所受理，6月29日收到上交所問詢函直指融資必要性，再到8月9日調整配售預案調減募資金額到78億元，8月14日發(fā)布回復函稱配股融資規(guī)模合理用途必要，建發(fā)股份的這輪配股“一波三折”。

??9月4日，建發(fā)股份再次公告了配股說明書和問詢回復的修訂稿，修訂過程中配股方案要素并未變化，擬配售10.52億股，募資不超過77.87億元，用于償還銀行借款等。

??林茂認為，建發(fā)股份作為供應鏈和房地產雙主業(yè)運營的上市公司，經營業(yè)績良好，持續(xù)多年分紅，但已近十年未進行再融資，且本次配股融資規(guī)模具有相應的必要性及合理性，公司認為并不屬于“限劣”的范圍。

??財報數據顯示，2023年上半年，建發(fā)股份實現(xiàn)營業(yè)收入3834.26億元，同比增長4.82%；實現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤19.23億元，同比下降29.58%。上半年公司合并報表歸屬母公司凈利潤同比減少8.08億元，其中房地產業(yè)務分部同比減少3.71億元，供應鏈運營業(yè)務分部同比減少4.37億元。

??問題是，建發(fā)股份此次配股用途是非房地產業(yè)務，由于過去一段時間建發(fā)股份的股價持續(xù)低于凈資產，按照8月27日證監(jiān)會發(fā)文明確破發(fā)、破凈上市公司的融資和減持將受限制，部分投資者對建發(fā)股份此次配股募資的時機提出了疑慮，會不會取消配股計劃？如果取消，建發(fā)股份現(xiàn)金流是不是將面臨嚴重短缺？這也是市場的關注點。

??建發(fā)股份副總經理兼董事會秘書江桂芝在業(yè)績會上表示，公司配股項目處于問詢階段，正常推進中，后續(xù)公司會與監(jiān)管審核端保持對接和溝通。公司一貫提前統(tǒng)籌資金的融資及使用安排，后續(xù)也會結合配股的進展情況做好相應的資金規(guī)劃。

??配股遭問詢

??建發(fā)股份的這一輪配股操作始于4月29日。

??當日晚間，建發(fā)股份披露向原股東配售股份預案，擬以配股股權登記日收市后的股份總數為基數，按照每10股不超過3.5股的比例向全體A股股東配售。配股募集資金不超過人民幣85億元，扣除發(fā)行費用后擬全部用于公司供應鏈運營業(yè)務補充流動資金及償還銀行借款。

??配股方案一出，“五一”節(jié)后首個交易日建發(fā)股份股價應聲跌停。在24億元分紅后當即配股，令不少投資者感到意外。

??對于配股動因，建發(fā)股份給出的解釋是，隨著公司主營業(yè)務持續(xù)快速發(fā)展，公司資金需求亦逐步提升，但考慮到繼續(xù)以債權融資方式籌集資金難以滿足公司經營需求，且將持續(xù)加重公司財務負擔，增加財務風險。公司供應鏈運營業(yè)務發(fā)展面臨良好機遇，急需再融資夯實權益資本、補充流動資金來發(fā)展供應鏈運營業(yè)務。

??所以，建發(fā)股份抓住了這一輪放開涉房企業(yè)再融資的機會。

??6月15日，建發(fā)股份公告公司定增申請獲上交所受理，半個月后收到上交所出具的問詢函。

??中國房地產報記者看到，在這份長達10頁的問詢函中上交所從8個方面提出了10多個問題，直指建發(fā)股份的融資必要性和合理性。從涉及問題來看，監(jiān)管比較關注融資是否會流向房地產或者被關聯(lián)方占用。

??值得一提的是，繼6月8日發(fā)出重大資產購買草案的審核意見函后，上交所對建發(fā)股份收購美凱龍相關事宜再次提出疑問。2022年度美凱龍扣非凈利潤下滑62%，監(jiān)管要求建發(fā)股份說明美凱龍經營業(yè)績是否存在持續(xù)下滑風險，是否存在募集資金變相用于收購的潛在風險。

??兩個月后，建發(fā)股份調整配售預案并調減募資金額到78億元，8月14日發(fā)布回復函稱配股融資規(guī)模合理且用途必要。

??建發(fā)股份給出的數據是，截至2022年末，公司貨幣資金余額為965.24億元，可自由支配資金為887.45億元，未來3年總體資金缺口為2572.3億元，因此不足以通過自有資金滿足未來3年業(yè)務發(fā)展所需的資金需求。期內，建發(fā)股份短期有息借款余額為90.71億元，一年內到期的非流動有息負債為189.7億元，因此需償還短期有息負債為280.41億元。

??“自8月27日新政出臺以來，A股約有25家上市公司收到再融資審核問詢函，大多數定增都被詢問‘融資規(guī)模合理性’和‘募投項目必要性’。”某券商分析師表示，鑒于目前嚴監(jiān)管政策，未來再融資市場規(guī)模可能會縮小。建發(fā)股份遭問詢大概率是為了防止無效再融資或過度融資，能不能過關，取決于資本市場環(huán)境變化及其募投項目的可持續(xù)性和盈利能力。

??問詢背后的地產“狂飆”

??值得關注的是，建發(fā)股份并未選擇將募集資金用于房地產業(yè)務，但在問詢函中，監(jiān)管對于房地產業(yè)務的風險卻格外關注。

??監(jiān)管要求建發(fā)股份披露開發(fā)項目中是否存在推進困難而長時間暫停的項目，同時披露開發(fā)成本、開發(fā)產品及成本的結轉情況，并說明存貨跌價準備計提是否充分。另外還要求建發(fā)股份回答公司住宅類和商業(yè)類房地產開發(fā)和經營業(yè)務的基本情況、土地儲備、后續(xù)投資開發(fā)計劃以及是否存在房地產項目交付困難引發(fā)的重大糾紛爭議等情況，并說明是否能夠保證募集資金投向主業(yè)而不變相流入房地產業(yè)務。

??那么，建發(fā)股份的地產業(yè)務表現(xiàn)如何？

??財報數據顯示，2023年上半年，建發(fā)股份子公司建發(fā)房產和聯(lián)發(fā)集團合計實現(xiàn)合同銷售金額1244億元，同比增長51%。其中，建發(fā)房產實現(xiàn)合同銷售額941.73億元，同比增加39.58%;聯(lián)發(fā)集團實現(xiàn)合同銷售額302.47億元，同比增加103.19%。房地產業(yè)務分部實現(xiàn)營業(yè)收入329.12億元，同比增長25.77%，占總收入的8.58%；實現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤2.5億元，同比下降59.76%。

??“以前建發(fā)股份約有7成利潤由房地產貢獻，從半年報數據來看建發(fā)的房地產業(yè)務也不賺錢了，一共19億元多的凈利潤，房地產還不到3億元。”某房地產行業(yè)咨詢人士認為，整體概括就是建發(fā)股份也陷入了增收不增利的尬境中，這是過往幾年以盈利為代價沖規(guī)模導致的結果。

??直接表現(xiàn)在拿地上，這家原先低調的企業(yè)大有逆勢抄底之勢。

??財報數據顯示，2023年上半年，建發(fā)以多元化方式獲取土地52宗，全口徑拿地金額合計約721.39億元，其中一二線城市拿地金額占比超87%。截至6月末，子公司建發(fā)國際集團土地儲備全口徑貨值為2788.03億元，子公司聯(lián)發(fā)集團土地儲備全口徑貨值為760.19億元。

??但在外界看來，1244億元的銷售額拿出721億元拿地，投資強度大約在6成左右，或許有些激進。

??“上半年拿了接近1300億元的貨值，能滿足我們銷售計劃的需要，下半年依然會根據市場去拿地，全年新增2000億元左右貨值應該能實現(xiàn)。”在8月29日的投資者電話會上，建發(fā)國際行政總裁林偉國如此表示。

??另據相關媒體報道，在上半年“馬甲”重出江湖的拍地市場上，不少業(yè)內人士質疑，福建雄旺是建發(fā)的拍地“馬甲”，北京出讓最火爆的一塊地由福建雄旺拍下后不久便把股權質押給了建發(fā)，這塊地由建發(fā)操盤開發(fā)成了北京建發(fā)·觀云。另一個與建發(fā)存在關聯(lián)的“馬甲”是福州匯成佰悅投資有限公司，今年上半年該公司斥資約39億元在寧波、杭州、南昌連拿三塊地之后也迅速引入建發(fā)，并由建發(fā)操盤開發(fā)成了寧波建發(fā)·璞云、杭州建發(fā)·云熙和南昌建發(fā)·朗云。

??“土地投入資金量較大，加大了建發(fā)的融資需求。”有市場人士分析。

??隨之而來的是負債的上升。截至6月末，建發(fā)國際總負債3793億元，負債比率約99.18%；聯(lián)發(fā)集團有息債務余額約為360.19億元，加上供應鏈運營分部，推動了建發(fā)股份總負債規(guī)模達6541億元，較年初增加30.93%；資產負債率79.11%，較年初增加3.98個百分點。短期債務方面，一年內到期的借款394.21億元，較年初增加334.44%。

??快速擴張下，建發(fā)的償債風險也成了監(jiān)管問詢的焦點。

??“公司目前經營情況正常，近年來在供應鏈和房地產板塊持續(xù)發(fā)力，行業(yè)地位得到相應的鞏固和提升，發(fā)展前景良好。”林茂說。