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??“百感交集”，郁亮用這個(gè)詞概括了過(guò)去3年房地產(chǎn)行業(yè)、萬(wàn)科以及每個(gè)人的不易。

??6月30日，深圳大梅沙萬(wàn)科中心，2022年度萬(wàn)科股東大會(huì)如期召開(kāi)，這正值萬(wàn)科新一輪董事會(huì)換屆選舉。

??從2017年6月開(kāi)始的首屆萬(wàn)科董事會(huì)主席任期，今年58歲的郁亮已經(jīng)在這個(gè)位置上有了兩個(gè)任期。經(jīng)萬(wàn)科股東大會(huì)表決通過(guò)，新一屆董事會(huì)所有候選董事當(dāng)選，郁亮再次獲高票連任，他也迎來(lái)了萬(wàn)科董事會(huì)主席的第3個(gè)3年任期。

??當(dāng)股東提出讓郁亮給自己過(guò)去3年的任期打分時(shí)，他說(shuō)：“如果打高分就顯得不合適，畢竟股價(jià)跌那么多；但打分特別低，我也覺(jué)得很虛偽，也是貶低了同事的努力。今天股東的投票就是決定要給萬(wàn)科管理層的分?jǐn)?shù)?！?/p>

??過(guò)去這3年，萬(wàn)科雖然活了下來(lái)，但也不可避免的經(jīng)歷了行業(yè)陣痛，銷(xiāo)售、利潤(rùn)、毛利率、土地儲(chǔ)備以及投資者最關(guān)心的股價(jià)均有所下滑。但萬(wàn)科依然在行業(yè)寒風(fēng)中展現(xiàn)了韌勁和生命力。

??“我們相信市場(chǎng)是永遠(yuǎn)不會(huì)飽和的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是常做常有、常做常新，總有新的生意機(jī)會(huì)冒出來(lái)?！庇袅琳f(shuō)，企業(yè)要抓住未來(lái)的行業(yè)機(jī)會(huì)，就要真正建立起全場(chǎng)景的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，不能像傳統(tǒng)模式下一味靠拿地和融資發(fā)展。

??未來(lái)，萬(wàn)科會(huì)持續(xù)聚焦三件事情：一是提高開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的管理水平，這是萬(wàn)科的基本盤(pán)；二是提升經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大發(fā)展空間，爭(zhēng)取更多回報(bào)，培養(yǎng)更多的優(yōu)良資產(chǎn)；三是堅(jiān)守財(cái)務(wù)穩(wěn)健，保持行業(yè)領(lǐng)先的信用水平。

??“道路是曲折的，前景是光明的，只要方向?qū)?，我相信萬(wàn)科能夠穿越周期?！庇袅猎俅螌?duì)外傳遞了信心。

??解決舊模式問(wèn)題

??走過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的3年之后，萬(wàn)科積極在內(nèi)外釋放樂(lè)觀信號(hào)：“微光在逐步變成曙光”。在外界眼里，以居安思危著稱(chēng)的萬(wàn)科，現(xiàn)在已經(jīng)是“輕舟已過(guò)萬(wàn)重山”。但這一次，郁亮給出了另外一個(gè)答案：想要脫胎換骨恐怕仍然還需要比較長(zhǎng)的時(shí)間。

??他對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的判斷是，正處于新舊模式轉(zhuǎn)換階段，過(guò)去3年恰好對(duì)應(yīng)新舊模式轉(zhuǎn)換承上啟下的階段。

??“所謂'承上'是我們今天需要開(kāi)始著手解決舊模式下存在的問(wèn)題?！庇袅琳f(shuō)，盡管萬(wàn)科已經(jīng)比較早地意識(shí)到行業(yè)高速增長(zhǎng)的不可持續(xù)，但是比較慚愧的是行動(dòng)上仍然沒(méi)有完全擺脫慣性，出現(xiàn)了投資上有些冒進(jìn)、產(chǎn)品操盤(pán)離散度比較大的問(wèn)題。萬(wàn)科花了相當(dāng)多的精力去解決這些舊模式下的老問(wèn)題，同時(shí)啟動(dòng)“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重”的加速轉(zhuǎn)型策略，目前已經(jīng)取得了一些進(jìn)展，今年整體有望給財(cái)務(wù)報(bào)表帶來(lái)正向貢獻(xiàn)。

??“啟下”指的是在新舊模式轉(zhuǎn)換過(guò)程中需要去探索新的模式、尋找新的出路。消費(fèi)者的需求更新迭代非?？?，好的東西總是受人歡迎的，只要發(fā)展商能提供好的產(chǎn)品和服務(wù)，真正能滿(mǎn)足人們的需要，市場(chǎng)機(jī)會(huì)是有的。

??“但要抓住這個(gè)機(jī)會(huì)就需要新的能力，什么能力？在我看來(lái)是全場(chǎng)景的服務(wù)能力?！庇袅琳f(shuō)，舊的模式下發(fā)展基本靠拿地和融資，但在新發(fā)展模式下，如果還只是靠這兩招，可能會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)越多地錯(cuò)誤越多、融資越多有可能越不安全的情況。

??羅馬不是一天建成的，房企要想脫胎換骨還需要很長(zhǎng)時(shí)間。

??郁亮坦言，目前的市場(chǎng)環(huán)境下要消化過(guò)去的問(wèn)題，可能比預(yù)想的時(shí)間要長(zhǎng)，轉(zhuǎn)型也會(huì)經(jīng)歷一些陣痛，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的收入要占到主流恐怕也需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

??“說(shuō)不著急顯然是不可能的，但再著急也得靜下心好好做事。我們還是會(huì)堅(jiān)持開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重的策略，努力把每一步都走好?！庇袅琳f(shuō)。

??作為大股東的深鐵，在現(xiàn)場(chǎng)也表達(dá)了對(duì)萬(wàn)科管理層的支持和信心。深鐵董事長(zhǎng)辛杰表示，2018年萬(wàn)科提出“活下去”的時(shí)候，市場(chǎng)還有一些不同看法，但時(shí)間證明萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)班子是有前瞻性的，面對(duì)行業(yè)的劇烈調(diào)整，做出了正確的戰(zhàn)略判斷和經(jīng)營(yíng)調(diào)整，深鐵投資萬(wàn)科是一個(gè)正確的選擇，深鐵對(duì)萬(wàn)科的全方位支持堅(jiān)定不移。

??新3年接棒往前跑

??“我們能走到今天，依靠的正是危機(jī)感下一次次的自省和警醒?！边@是萬(wàn)科曾經(jīng)的自我評(píng)價(jià)。

??時(shí)間回到2018年，那是萬(wàn)科進(jìn)入“郁亮?xí)r代”的第一個(gè)完整年度，他在9月喊出“活下去”，彼時(shí)被認(rèn)為是在向行業(yè)傳遞焦慮，結(jié)果“活下去”變成了房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)特別真實(shí)的存在。2022年，郁亮強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，他提出“破釜沉舟、背水一戰(zhàn)”。他說(shuō)自己的一切判斷都是基于八個(gè)字——尊重常識(shí)，敬畏市場(chǎng)。

??每一次郁亮振聾發(fā)聵的預(yù)判讓行業(yè)震驚之余，也一一得到了驗(yàn)證。正是這種超強(qiáng)的危機(jī)感和對(duì)行業(yè)的精準(zhǔn)預(yù)判，郁亮為萬(wàn)科穿越周期打下了基礎(chǔ)。

??在今年3月31日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮認(rèn)為當(dāng)時(shí)較為回暖的市場(chǎng)既沒(méi)有狂飆，也沒(méi)有倒春寒，市場(chǎng)仍然處于溫和恢復(fù)階段。萬(wàn)科將認(rèn)準(zhǔn)大勢(shì)，做好自己的事。

??“實(shí)際情況比當(dāng)時(shí)預(yù)期要差一些，從目前看信心還需要進(jìn)一步重建?！庇袅猎诒敬喂蓶|大會(huì)上談及市場(chǎng)現(xiàn)狀時(shí)表示，目前市場(chǎng)短期確實(shí)有壓力，合理的需求沒(méi)有得到釋放，成交也沒(méi)有達(dá)到合理的水平，很多先行指標(biāo)告訴我們，6月份的市場(chǎng)表現(xiàn)不容樂(lè)觀。

??但他依然看好市場(chǎng)的長(zhǎng)期需求。

??郁亮認(rèn)為，未來(lái)10年還會(huì)新增將近7000萬(wàn)城鎮(zhèn)人口，有2.6億新市民將扎根下來(lái)，他們住房改善需求大。此外，城市里將近1/3的住房是2000年之前建成的，2/3的住宅連電梯都沒(méi)有裝，有改善提升的空間。城市居民還有改善需求、度假旅游的需求等，這是合理增長(zhǎng)的需求。因此，從需求和購(gòu)買(mǎi)力來(lái)看，市場(chǎng)的長(zhǎng)期基礎(chǔ)仍在，“有沒(méi)有”方面還有結(jié)構(gòu)性空間，“好不好”方面潛力更大。

??“我相信隨著外部因素趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)恢復(fù)到合理的成交水平，所以我基本上還是沒(méi)改變之前的看法，房地產(chǎn)行業(yè)下有保底線，上有天花板，還是在一個(gè)緩慢的復(fù)蘇過(guò)程中，只不過(guò)比我3個(gè)月前預(yù)想的時(shí)間更長(zhǎng)一點(diǎn)、壓力更大一點(diǎn)?！庇袅撂寡?。

??萬(wàn)科總裁祝九勝也在本屆股東大會(huì)上獲得連任。

??在被投資者問(wèn)及行業(yè)形勢(shì)時(shí)，他用了“短期有壓力、努力有成效、長(zhǎng)期有信心”這三句話概括回答。祝九勝說(shuō)：“面對(duì)變化，我們堅(jiān)持不變，要提升自身的投資能力和經(jīng)營(yíng)水平?！?/p>

??他直言不諱萬(wàn)科在過(guò)往有兩個(gè)問(wèn)題沒(méi)有做好，第一是投資追高，第二是作為一個(gè)全國(guó)性布局公司，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)離散度較大。

??“針對(duì)上述兩個(gè)問(wèn)題，萬(wàn)科從去年開(kāi)始有針對(duì)性地開(kāi)展工作，并取得明顯改善和進(jìn)步。”祝九勝解釋稱(chēng)，解決經(jīng)營(yíng)離散度問(wèn)題，主要靠抓產(chǎn)品管理和產(chǎn)品線管理，一方面，在把產(chǎn)品管理做到位的同時(shí)，用產(chǎn)品線管理方式找到不同區(qū)域市場(chǎng)的共性；另一方面，把產(chǎn)品線管理與供應(yīng)鏈結(jié)合起來(lái)，以解決批量處理能力。

??“充滿(mǎn)信心”，這是祝九勝對(duì)于行業(yè)未來(lái)的預(yù)判。他說(shuō)，信心既取決于客觀的勢(shì)，也取決于主觀的心。第一是行業(yè)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)是一個(gè)10萬(wàn)億元級(jí)別的市場(chǎng)，未來(lái)還會(huì)出現(xiàn)新需求、新業(yè)態(tài)、新賽道。第二是自身有能力接棒往前跑，萬(wàn)科較早布局了長(zhǎng)租公寓、商業(yè)、物流、酒店，具備接著往下跑的能力和條件。第三是多賽道可以跑得遠(yuǎn)，但需要有耐心，萬(wàn)科的股東和投資人給予了萬(wàn)科很多耐心。

??祝九勝說(shuō)：“只要大方向是對(duì)的，無(wú)論路有多遙遠(yuǎn)，萬(wàn)科都會(huì)堅(jiān)定地走下去。”

??當(dāng)有投資者對(duì)大股東深鐵提出“對(duì)萬(wàn)科的發(fā)展?jié)M意嗎”？辛杰的回答是：我們是滿(mǎn)意的。

??隨著新一屆董事會(huì)的更迭，郁亮掌舵下的萬(wàn)科也開(kāi)始了重新掛帆起航的新三年。