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??美元債發(fā)行“破冰”，房企融資端利好不斷。

??2月6日，萬達(dá)成功發(fā)行一筆3年期3億規(guī)模以美元計價的高級無抵押債券，息票率為11%，收益率為12.375%，資金用于為現(xiàn)有債務(wù)再融資。

??這是春節(jié)過后房企美元債市場發(fā)行的首單“開門紅”，萬達(dá)的這筆美元信用債最終獲得8.3億美元超額認(rèn)購。萬達(dá)還于1月發(fā)行了2年期4億美元債券，是2021年11月以來首筆來自中資地產(chǎn)發(fā)行人的公開簿記交易。

??“萬達(dá)美元債的成功發(fā)行表明投資者對中資高收益?zhèn)⒌禺a(chǎn)債的投資情緒有所回暖。”某市場人士表示，經(jīng)歷房地產(chǎn)行業(yè)大幅調(diào)整后還能以無其他增信方式公開發(fā)行地產(chǎn)高收益美元債，是中資房企美元債發(fā)行重啟的有利信號。

??萬達(dá)之外，隨著銀行“內(nèi)保外貸”支持舉措的發(fā)力，碧桂園、越秀地產(chǎn)也相繼成為政策導(dǎo)向下的獲益者，龍湖作為“內(nèi)保外貸”首家房企7億元貸款規(guī)模已于2022年12月9日實現(xiàn)提款。

??某房企資金管理部相關(guān)人員表示，“內(nèi)保外貸”僅限于借新還舊，不會給企業(yè)帶來實質(zhì)性融資現(xiàn)金流入，多方配合“內(nèi)保外貸”有助于房企在離岸市場的信用環(huán)境改善，目前只有穩(wěn)健經(jīng)營和財務(wù)表現(xiàn)相對安全的房企有受益，暴雷房企信心還需要再修復(fù)。

??伴隨著房企境外融資迎來曙光，“第二支箭”也在加大援馳力度。

??2月2日，萬科、美的置業(yè)、新城控股、新希望、中國鐵建5家房企中票已在交易商協(xié)會注冊，5家房企中票額度在10億元~337億元不等，累計額度669億元。此前1月31日，碧桂園200億元中票已獲批，加上中駿、雅居樂、合景泰富等房企注冊發(fā)行的中票，房企年內(nèi)融資已近900億元。

??在中債增進(jìn)護(hù)航下，獲準(zhǔn)發(fā)行中票的房企逐漸擴(kuò)容。中駿、雅居樂等中型民企新加入到發(fā)行行列，于1月18日同一天分別發(fā)行15億元和12億元中票。出險房企如合景泰富于1月31日成功發(fā)行7億元中票用于項目開發(fā)建設(shè)，旭輝15億元中票發(fā)行工作也在推進(jìn)中，它們均獲得了中債增不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保。

??“目前房企發(fā)債積極性還是挺高的，一個重要因素是中債增擔(dān)保降低了抵押物標(biāo)準(zhǔn)。”某房企內(nèi)部人士告訴記者，最早2022年8月的政策要求擔(dān)保資產(chǎn)的前提條件是干凈無抵押的資產(chǎn)，這輪發(fā)行開了“特批”，新募集資金可用于償還抵押物的前手貸款，還完之后部分抵押過的資產(chǎn)又變成了干凈資產(chǎn)。

??股權(quán)融資也在路上。Wind數(shù)據(jù)顯示，自2022年12月以來，A股已有15家房企發(fā)布了定增方案，預(yù)計總募集資金423.15億元。其中，保利發(fā)展以定增預(yù)計融資125億元居首，華發(fā)股份以60億元次之，大名城、榮盛發(fā)展等房企預(yù)計融資金額不超過30億元。

??在“三支箭”發(fā)出之后，房企融資在2023年開年延續(xù)了去年12月的良好勢頭，并出現(xiàn)了新突破。

??據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測，2023年1月，房企非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環(huán)比下降27%；行業(yè)平均利率為4.32%，同比上升0.41個百分點，環(huán)比上升0.23個百分點。

??機(jī)構(gòu)企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，受春節(jié)假期影響，房企1月融資額同環(huán)比均為下降，但降幅較上年同期已有所收窄，表明在經(jīng)歷了一年的動態(tài)調(diào)整及年末的政策刺激后，行業(yè)融資進(jìn)入了相對穩(wěn)定階段，尤其是“第二支箭”政策不僅快速落地，且惠及面在快速擴(kuò)大，只要為合理融資需求，安全、出險房企均有機(jī)會獲得支持。

??一位出險房企高管對記者表示，盡管公司融資和經(jīng)營的真正恢復(fù)預(yù)計仍需要很長一段時間，但樂于看到房地產(chǎn)融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，希望能有更多“借新還舊”的機(jī)會，也期待市場有更快的復(fù)蘇跡象。

??“我們已經(jīng)沒有什么優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可抵押了，能賣的都賣了。”另一出險房企內(nèi)部人士表示，公司目前經(jīng)營壓力很大，暴雷房企的融資環(huán)境一直沒有明顯好轉(zhuǎn)，大家也在期待發(fā)債機(jī)會。關(guān)鍵是很多公司的融資能力被抵押物框死，中債增和內(nèi)保外貸都需要抵押物，房企已經(jīng)拿不出太多干凈資產(chǎn)了。

??有顧慮也有期待，房企間融資分化還在加劇，但大規(guī)模償債潮已來臨。

??克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年，房企到期信用債及海外債合計9579.6億元，其中信用債占比65.9%，海外債占比34.1%。償債壓力主要集中在一季度，到期債券規(guī)模達(dá)到了2225億元，其中1月共有40筆債券到期，剔除已提前贖回的部分債券后約有916億元，環(huán)比增加476%。

??部分房企違約事件也在持續(xù)發(fā)生。1月4日，時代中國公告為促進(jìn)對離岸債務(wù)的整體管理，將暫停支付6筆美元優(yōu)先票據(jù)，總規(guī)模達(dá)26.5億美元。1月26日，融信中國稱尚未支付2023年1月到期優(yōu)先票據(jù)，本金及應(yīng)付利息總計約4.31億美元。1月31日，金科股份首次發(fā)生境內(nèi)公開債務(wù)違約，截至2022年11月末，金科股份已到期未支付的債務(wù)本金合計90.91億元。

??“監(jiān)管層對房企新發(fā)債募集資金用途的窗口指導(dǎo)傾向于保交付，70%都要用在項目建設(shè)上，這也是在間接幫助項目債權(quán)人收回本息，保障項目正常推進(jìn)。但是不是可以適當(dāng)放寬資金用途，更快幫助企業(yè)恢復(fù)自身造血能力呢？”有企業(yè)人士提出疑問。

??好消息是，監(jiān)管部門針對房地產(chǎn)政策不斷“推陳出新”，房企融資環(huán)境的恢復(fù)仍待時間，但未來“改善資產(chǎn)負(fù)債表計劃”中的房企名單會越來越長。