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??過去一個月，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了戲劇化一幕。融資渠道全面打開，股價、市值連連上漲，就連不少出險房企焦灼了很久的債務(wù)展期和重組問題也迎來一些好消息。“三支箭”的落地讓本來躺在“ICU”里的房企似乎又“活了過來”。

??截至12月7日，根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，自“三支箭”利好政策出臺以來，已經(jīng)約有90家房企通過不同方式獲得融資支持。

??總的來看，經(jīng)營安全性較高的央企、國企以及少數(shù)民營房企受政策利好更加迅速明顯，而一些出險房企依然在尋覓合適機(jī)會。

??約90家涉房企業(yè)融資受益

??“三支箭”這個概念在2018年提出，主要指的是人民銀行同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道支持房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大融資。

??從去年下半年至今，房地產(chǎn)企業(yè)銷售下滑，融資遇阻，民營房企頻繁爆發(fā)流動性危機(jī)，在政策的嚴(yán)防死守之下，不僅“三高”企業(yè)活不下去，就連一些被業(yè)界視作優(yōu)秀生的房企也開始出現(xiàn)資金問題。

??近期，政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，隨著支持房企融資的“三支箭”逐漸落地，不少房企迎來融資好時機(jī)。

??其中，“第一支箭”主要是信貸支持房企融資。根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，僅在信貸融資方面，就有約80家全國或地方性房企獲得銀行的融資支持。

??從銀行端來看，在已披露對房企授信總額度的銀行中，授信總額度較大的銀行依次為工商銀行、中國銀行、浦發(fā)銀行，對房企授信總額度分別為6550億元、6000億元和5300億元；興業(yè)銀行、郵儲銀行、光大銀行和交通銀行對房企授信總額度也均超過1000億元。此外，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、民生銀行等銀行也都與部分房企簽署了合作協(xié)議，不過總授信額度并未披露。

??從房企端來看，萬科、綠城中國受到銀行授信個數(shù)最多，均超過10家；其次，龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、碧桂園、中海地產(chǎn)、濱江集團(tuán)和金地集團(tuán)，均受到5家以上銀行授信；招商蛇口、華潤置地、華宇地產(chǎn)、建發(fā)集團(tuán)、保利發(fā)展等房企也均受到2家以上銀行授信。

??“第二支箭”的落地主要支持房企發(fā)債融資。自2022年11月以來，交易商協(xié)會及中債信用增進(jìn)公司增信發(fā)債延期擴(kuò)容，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，截至目前，交易商協(xié)會已受理龍湖、美的置業(yè)、新城控股、萬科、金地、金輝儲架式發(fā)債申請，分別為200億元、150億元、150億元、280億元、150億元、20億元，另外，旭輝集團(tuán)也已經(jīng)向交易商協(xié)會表達(dá)了150億元儲架式注冊發(fā)行意向，綠城中國也擬報送110億元儲架式中期票據(jù)注冊發(fā)行計劃，用于置換到期債券及項目開發(fā)建設(shè)。

??截至目前，在“第二支箭”擴(kuò)容下已有8家房企披露儲架式注冊發(fā)行總金額達(dá)到1210億元。

??“第三支箭”在業(yè)內(nèi)看來力度最大、也是最能給房企帶來實際融資利好的政策。11月28日，證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資等。

??隨著“第三支箭”落地，福星股份、世茂股份等房企就率先發(fā)布籌劃非公開發(fā)行股票融資公告。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，截至12月初，已有碧桂園、雅居樂、大名城、建發(fā)國際、新湖中寶、陸家嘴、華夏幸福等11家房企披露再融資計劃，融資方式包含配股和定向增發(fā)。

??綜合來看，“三箭齊發(fā)”支持房企融資的威力不可小覷，而截至目前，在“三支箭”的支持下，已有約90家房企獲得融資支持。

??優(yōu)質(zhì)房企遭“爭搶” 出險房企少有機(jī)會

??僅僅一個月，多項支持房地產(chǎn)企業(yè)融資政策陸續(xù)落地，已經(jīng)逐漸形成了支持房企融資的“三支箭”格局，供給端支持政策框架基本形成。

??政策到底利好了哪些房企？毫無疑問，優(yōu)質(zhì)房企最受益。

??從上述銀行授信情況也能看出，類似萬科、綠城、中海這樣的央企、國企是主要受益對象，民營房企里面，示范房企龍湖、美的置業(yè)、碧桂園也是受到銀行授信較多的企業(yè)。

??一位長期觀察房地產(chǎn)行業(yè)的人士表示，過去十幾天，不管是國有銀行、股份制銀行還是城商行等都在做一件事，就是給房企融資額度，就跟完成任務(wù)一樣，一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)要靠搶。

??一家房企的證券部負(fù)責(zé)人也表示，這一波政策主要還是利好未出險房企，尤其是優(yōu)質(zhì)的央企、國企和部分民營房企。

??數(shù)據(jù)也為這些觀點提供了佐證。從上述中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，“第一支箭”受益企業(yè)主要分為四類：全國性央企、國企及混合所有制企業(yè)、地方性國企、經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企、個別出險企業(yè)；“第二支箭”受益企業(yè)為經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企、混合所有制企業(yè)、個別出險房企；“第三支箭”受益企業(yè)為經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企、未出險中小民企、個別高風(fēng)險房企。從受益企業(yè)數(shù)量來看，混合所有制企業(yè)、地方性國企、經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企占據(jù)絕大部分。

??在部分房企人士看來，由于民營房企多數(shù)已經(jīng)出險，沒有出險的企業(yè)資金也相對緊張，顯然沒有實力擔(dān)當(dāng)這一波政策主角，所以央企、國企和混合所有制企業(yè)更有實操性，類似中建、中交、建發(fā)這些企業(yè)都有A股上市平臺的需求。

??雖然支持房企融資的政策力度很大，但在不少出險房企看來“機(jī)會還是少了一些”“融資難度依然很大”。

??“第二支箭”風(fēng)險防范措施要求房企提供反擔(dān)保，比如資產(chǎn)抵押、關(guān)聯(lián)企業(yè)反擔(dān)保、國有擔(dān)保（增進(jìn)）機(jī)構(gòu)反擔(dān)保等，這些條件出險房企很難達(dá)到。

??“第三支箭”支持上市房企再融資，在業(yè)內(nèi)看來，雖然股市融資成本相對較低，也不會加重公司杠桿，一定程度上可以改善流動性；且資本市場上投資者分散，不同投資者對風(fēng)險判斷不同、對特點項目和企業(yè)運營能力不同，投資者可依據(jù)其風(fēng)險分散、價格發(fā)現(xiàn)優(yōu)勢等，最大程度擴(kuò)張融資能力。

??但有一點也不可忽視，投資者并不都是盲目的，投資人投資前提都是獲取收益，如果說企業(yè)的融資都是用來保交樓、補充公司流動性甚至是償還債務(wù)，那么投資人不會買賬。

??一位出險房企內(nèi)部人士表示，雖然現(xiàn)在官方對房企融資態(tài)度有了轉(zhuǎn)變，從“保項目、不保主體”變成“既保項目又保主體”，但這不意味著政策要救暴雷房企。

??上述人士認(rèn)為，“三支箭”更多是發(fā)揮了防范風(fēng)險的作用，在已出險房企和相對健康房企之間建立風(fēng)險防火墻，促進(jìn)改善市場預(yù)期；同時，這些政策能夠一定程度上化解房企風(fēng)險，加快并購重組，加快房地產(chǎn)風(fēng)險出清；此外，政策能有效緩解民營企業(yè)信用收縮問題。

??“以上更多的是融資對供給端的支持，但是，房地產(chǎn)市場預(yù)期的改善，房地產(chǎn)銷售的回穩(wěn)，還需要加大需求端支持力度，只有房企能夠自我‘造血’才能維持可持續(xù)發(fā)展。”劉水表示。