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??連續(xù)3日，房地產股市債市雙雙上演“大反轉”劇情，走出久違的股債雙漲曲線。

??11月11日開盤不到半日，濱江集團、新城控股、天地源、廣宇集團、三湘印象、金地集團全部漲停；截至當日收盤，綠地控股、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、金地集團、萬科A均漲停。

??港股房地產板塊亦大漲，截至當日收盤，旭輝控股集團漲超72%，新城發(fā)展?jié)q超53%，大發(fā)地產漲超43%，龍光集團、碧桂園、合景泰富均漲超34%，時代中國、中國金茂、寶龍地產、龍湖集團、雅居樂均漲超27%。富力地產上漲17.46%。

??11日上午，龍湖、旭輝、金科等多只債券亦延續(xù)漲勢。其中，“21旭輝01”漲20%，“20龍湖06”漲近20%，“21龍湖05”漲超18%，“21旭輝03”漲超16%，“20金科03”漲超15%，“20時代02”漲超10%。

??因漲勢過猛，上交所一度發(fā)布《關于“21旭輝01”盤中臨時停牌的公告》，恢復交易后如該債券交易再次出現異常波動，該所可實施第二次盤中臨時停牌，停牌時間持續(xù)至當日15時27分。

??此前兩日，金科、碧桂園、旭輝、龍湖等多只地產債券就已上演了連超20%行情，并一度觸發(fā)盤中臨時停牌。

??11月9日、10日、11日3日，A股房地產開發(fā)板塊單日漲幅分別為1.64%、0.21%、6.25%，港股房地產開發(fā)板塊分別上漲1.44%、0.39%、4.76%，均創(chuàng)下難得的三連漲行情。這樣的行情出乎意料又在情理之中。

??自2022年開年以來，政策部門累計已宣布投入超萬億元資金支持房地產及企業(yè)，包括超1000億元并購貸款、2000億元保交樓專項借款、四大銀行新增6000億元房地產貸款，以及近日約2500億元民營企業(yè)債券融資。

??相比2008年的4萬億元規(guī)模千億元資金并不算多，但它又是那么重要，股債雙漲行情就是市場面的反饋。

??“預計還會有后續(xù)資金支持民企債券融資。”浙商證券分析師楊凡分析稱，交易商協會和中債增公司接連釋放供給端融資利好，顯示出民企融資支持力度在年底有顯著加大趨勢，2022年房地產供給端政策“救項目不救企業(yè)”的風向或有轉變。

??股債雙漲 市場信心重振

??從近日房地產股債雙漲行情看，旭輝、碧桂園、龍湖等表現最為突出，這幾家企業(yè)也恰好是近期被做空最厲害的房企。在此輪行情之前，房地產股市債市還在上演“雙殺”局面，一場提振信心的實質性利好降下。

??11月8日，交易商協會官網發(fā)布消息稱，會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資。交易商協會預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

??緊接著11月9日，中債信用增進公司發(fā)布《關于接收民營企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務材料的通知》，意向民營房地產企業(yè)可提出增信需求，中債增進則會在收到郵件后的3個工作日內予以郵件反饋。

??從通知內容來看，信息充分公開，且未規(guī)定需求表接收時間，這說明支持房企沒有名單限制，也沒有時間限制。

??IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜表示，繼原有的提供“國家隊”外部增信和創(chuàng)設風險緩釋工具已對民營房企發(fā)債融資實現信用加持措施之外，央行又射出了救市和救房企的重量級工具“第二箭”，也就是央行直接出手和入市認購房企發(fā)行的債券，以此為房企與房地產行業(yè)提供流動性，這一重磅措施更加直接有效，自然激發(fā)了市場信心并刺激地產股板塊大幅反彈。

??另一個提振市場信心的好消息是，富力地產已將境內外債券全部展期。11月10日，富力地產公告稱，整體展期事項已于9月22日獲得債券持有人會議通過，展期后8筆135億元境內公司債券的加權平均到期期限從約4個月成功延長至3年以上。

??除此次展期的8筆境內債之外，富力地產在7月11日已完成10只美元債整體展期，總計金額約49.43億美元。

??這次境內債展期是內地房企首次嘗試境內債券整體大規(guī)模成功展期，不僅為房地產行業(yè)紓困提供新思路，同時也為其他房企債務展期提供了樣本。11月11日截至記者發(fā)稿，富力地產股價上漲了16.67%。

??還有一個利好消息，就是11月11日國務院聯防聯控機制綜合組發(fā)布了《關于進一步優(yōu)化新冠肺炎疫情防控措施，科學精準做好防控工作的通知》（業(yè)內稱為“優(yōu)化防控20條”），對密切接觸者將“7天集中隔離+3天居家健康監(jiān)測”管理措施調整為“5天集中隔離+3天居家隔離”，將高風險區(qū)外溢人員“7天集中隔離”調整為“7天居家隔離”等。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，恰是房地產“不動產”的屬性，對于防疫政策會比較敏感。社會經濟活躍，對于住宅市場交易、商業(yè)辦公和零售業(yè)務交易、文旅地產和酒店業(yè)務等都會產生非常直接的影響，所以從基本面改善角度看地產股容易提振。隨著社會經濟基本面恢復，地產股反彈空間非常大，各類資金也會加快進入地產股。

??資金有望進入出險房企

??這次紓困資金的落地速度也比往常更快，且規(guī)模更大。

??11月10日，交易商協會受理龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行，中債增進公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務意向。200億元發(fā)債規(guī)模是之前示范性房企發(fā)債規(guī)模（10億元左右）的20倍。

??中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水分析稱，儲架式注冊發(fā)行意味著企業(yè)可在注冊有效期內結合需求分次發(fā)，該模式可便利企業(yè)、投資人把握發(fā)行窗口，提升市場投融資效率。還有多家民營房企也在溝通對接發(fā)債注冊意向，預計后續(xù)將有多家民營房企增信發(fā)債迅速落地。

??據一位機構人士稱，包括美的置業(yè)、碧桂園在內的多家房企正在溝通發(fā)債注冊意向，其中美的置業(yè)的最終配額將高于50億元，具體額度正待交易商協會及中債增進公司審批結果。

??不過，此次民營房企增信發(fā)債仍有著不低的門檻，即列出5種風險緩釋工具條件要求，包括金融機構風險緩釋、國有企業(yè)反擔保、資產抵押、關聯企業(yè)反擔保、國有擔保（增進）機構反擔保。也就是說，申請增信發(fā)債的民營房企需要具備一定的資金費用、資產、信用資源等，這也意味著僅部分企業(yè)符合條件申請支持。

??“我們正在積極準備，同時也謹慎對待。”一位民營房企人士稱。

??“如果其他出險房企能夠復制富力債務重組成功經驗并實現自身債務重組，則在企業(yè)基本面恢復和行業(yè)流動性向好情況下，以及救市救企政策力度不斷加大下，市場資金重新進入行業(yè)而并非僅僅進入龍湖這樣的少數優(yōu)質頭部房企就是有可能的了。”柏文喜表示。