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??從“讓年輕人住得更好”到“讓年輕人生活得更好”，為城市青年英才客群打造居住社區(qū)，微領(lǐng)地已經(jīng)堅持了10余年。

??作為行業(yè)內(nèi)最早一批具備專業(yè)化能力的集中式長租企業(yè)，微領(lǐng)地十年前便率先試水“租賃社區(qū)”。在微領(lǐng)地集團CEO周君強看來，社區(qū)不該僅僅只是居住的地方，還應該是一個充滿活力、開放、多元、溫暖的全新生活社區(qū)。因此，從社區(qū)到泛社區(qū)再到今年提出的“超級社區(qū)”概念，微領(lǐng)地不斷在社區(qū)構(gòu)建上探索創(chuàng)新。

??周君強表示，“超級社區(qū)”的概念核心不僅是物理空間，更是連接勢能。“連接”這也是微領(lǐng)地的英文名稱Vlinker所代表的內(nèi)涵——“微領(lǐng)地希望成為青年人城市生活的連接者，將他們每一個個體連接起來，也幫助他們和這座城市連接起來。”

??10月26日，微領(lǐng)地浦江中心社區(qū)正式開業(yè)亮相。該項目位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)康華路131弄29-30號，共有6棟公寓，原為存量物業(yè)，伴隨著閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，微領(lǐng)地于2021年整體收購該項目，在經(jīng)歷疫情的情況下9個月完成改造，目前是上海房量最大的社會化保障性租賃住房社區(qū)。

??在浦江中心社區(qū)開業(yè)當天，微領(lǐng)地集團CEO周君強也接受了中國房地產(chǎn)報記者的采訪，并帶來他對租賃行業(yè)以及微領(lǐng)地轉(zhuǎn)型發(fā)展的觀察與思考。

??轉(zhuǎn)型重資產(chǎn)

??中國房地產(chǎn)報：目前，租賃行業(yè)不少企業(yè)仍選擇走中資產(chǎn)模式，一些具有開發(fā)商背景的租賃企業(yè)則更傾向于輕資產(chǎn)模式，微領(lǐng)地為何要轉(zhuǎn)型重資產(chǎn)模式？

??周君強：微領(lǐng)地進入這個賽道之初，我們就堅定了“重資產(chǎn)”商業(yè)模式。不同于其他以“包租”模式進入長租賽道的企業(yè)，微領(lǐng)地首個項目“中環(huán)滬太路社區(qū)”是自主開發(fā)建設而成。這個房源規(guī)模近1800套的“長租大盤”，也成為了當時國內(nèi)單體體量最大的租賃公寓。

??但在當時，走重資產(chǎn)之路并不具備與之配套的政策環(huán)境，無論是土地還是金融都沒有配套的支持政策，所以后來選擇了中資產(chǎn)包租模式。

??但這個行業(yè)的終局是什么？是資產(chǎn)管理。

??純粹做輕資產(chǎn)的話，要做到足夠大的規(guī)模，才能覆蓋后臺成本。因為輕資產(chǎn)只靠運營管理費的收入，現(xiàn)在行業(yè)普遍管理費收入5%左右，管理項目做到一個億的收入，管理公司收入只有500萬元；管理項目3萬-5萬間能做到10億元收入，管理公司只收入5000萬元。

??現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)做輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)三種類型的企業(yè)都存在，但主流還是資產(chǎn)管理，能夠做出規(guī)模的還是資產(chǎn)管理，走重資產(chǎn)模式。

??與其說微領(lǐng)地是轉(zhuǎn)型，不如說是回歸初心，我們始終堅定“重資產(chǎn)”的布局，從中資產(chǎn)包租經(jīng)歷中鍛煉積累了項目整合運營能力、精細化的產(chǎn)品能力和品質(zhì)服務能力，使我們在“募投建管”各個環(huán)節(jié)具備豐富經(jīng)驗。

??中資產(chǎn)項目和重資產(chǎn)項目，所需要的能力是不可相提并論的。從投拓角度，后者對企業(yè)收購兼并的投資模型、交易架構(gòu)設計能力、項目談判能力、團隊的體系化能力等方面的要求都很高。每個交易標的至少幾億元，甚至十幾億元，項目落地要幾個月時間，對專業(yè)性要求極高。從募資角度講，要經(jīng)歷開發(fā)基金、核心基金、收益類基金、REITs等。建設端也是一樣的，不僅僅是裝修，而是整個房地產(chǎn)開發(fā)的全流程。

??重資產(chǎn)模式雖然門檻比較高，對團隊能力要求比較高，單個項目投資規(guī)模比較大，但這是行業(yè)的終局。

??創(chuàng)新源于市場

??中國房地產(chǎn)報：微領(lǐng)地浦江中心社區(qū)以打造成為閔行區(qū)尤其是浦江鎮(zhèn)年輕人生活新地標為愿景，從社區(qū)到泛社區(qū)再到超級社區(qū)，連續(xù)創(chuàng)新，微領(lǐng)地的創(chuàng)新基因源自哪里？

??周君強：創(chuàng)新的基因就是市場。

??我們對市場調(diào)研很充分，要熟悉市場、熟悉城市、熟悉客戶、熟悉產(chǎn)品、熟悉資產(chǎn)，在洞察市場的過程中，會得到很多正向反饋。我們雖然是做大社區(qū)，但我們堅持做小戶型，在小戶型里面的功能和空間去創(chuàng)新。第二，已經(jīng)做好的產(chǎn)品，租戶在使用過程中會有一些需求變化，體驗好與壞，需要不斷調(diào)整。第三，同行的產(chǎn)品也要去學習。所謂創(chuàng)新，就是不斷與市場互動的過程。

??以前我們的企業(yè)理念是“讓年輕人住得更好”，后來我們覺得，做社區(qū)不僅要解決居住需求，還要滿足生活需求、社交需求，就把這句話調(diào)整成“讓年輕人生活得更好”。現(xiàn)在微領(lǐng)地做“超級社區(qū)”，我們最大的能力就是做好公寓、搭好平臺、預留空間。我們做公寓已經(jīng)11年了，做好公寓的舒適度，功能配套，服務品質(zhì)，這些是基本功。再搭好平臺和預留空間，由更多優(yōu)秀的第三方來為社區(qū)租戶提供優(yōu)質(zhì)的配套服務。

??三年目標規(guī)模做到10萬間

??中國房地產(chǎn)報：如何看待目前的行業(yè)競爭格局？微領(lǐng)地與同行相比有何競爭優(yōu)勢？目標是什么？

??周君強：我喜歡把行業(yè)的起步期比作“春秋時期”。那時進入門檻低、政策不明朗，無論是分散式還是集中式，無論規(guī)模大或是小，都開始進入長租公寓市場，并不斷摸索嘗試，長租公寓經(jīng)歷了野蠻生長。近年來隨著政策明朗，行業(yè)趨于理性，2021年開始，行業(yè)進入了“戰(zhàn)國時期”。“戰(zhàn)國時期”的標志是“剩者為王”，行業(yè)參與主體經(jīng)歷了第一階段的洗禮和成長，留下來的都是久經(jīng)驗證的、可行的商業(yè)模式。

??如果說我們微領(lǐng)地有一點點優(yōu)勢的話，就是戰(zhàn)略選擇是對的，執(zhí)行是堅決到位的。第一，只選擇在上海，沒有去其他城市擴張；第二，只做一個產(chǎn)品線，同時做多個產(chǎn)品線對公司能力挑戰(zhàn)很大；第三，最核心的人在做；第四，獲取項目、獲取資金、建設項目以及運營等資管能力都具備，具有作為資產(chǎn)管理的復合能力。

??我們的三年目標是規(guī)模能做到10萬間。對微領(lǐng)地而言，上市可能還需要一個較長的時間準備，我們現(xiàn)在要做的是拿到更多的項目、做好已拿的項目，服務好租戶，先執(zhí)行好三年規(guī)劃。（付珊珊）