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??1月9日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（600048.SH以下簡(jiǎn)稱“保利發(fā)展”）發(fā)布了2021年的全年銷售成績(jī)單——簽約金額5349.29億元，同比增加6.38%。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，該公司全口徑銷售額僅次于碧桂園、萬(wàn)科與融創(chuàng)中國(guó)，目前位列行業(yè)第四，相較2020年上升了一個(gè)位次。

??過(guò)去一年，保利發(fā)展在土地市場(chǎng)也是頗為進(jìn)取，2021年新增了超過(guò)4000億元的貨值，在中指研究院的新增貨值榜單中名列第一。國(guó)泰君安分析師謝皓宇表示，保利發(fā)展2021年拿地金額/銷售金額的比例達(dá)到38%，雖然不及2020年47%的高投資強(qiáng)度，但已是在權(quán)益拿地/銷售金額40%限制下的滿格投資。

??2021年7月29日，劉平被委任為保利發(fā)展的第三任董事長(zhǎng)。他曾對(duì)股東透露，“十四五”對(duì)于保利發(fā)展而言是重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期，將積極把握住市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

??一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，目前地產(chǎn)行業(yè)的資金、土地等資源都在向國(guó)企、央企背景的開(kāi)發(fā)商集中，對(duì)保利發(fā)展而言，確實(shí)是難得的機(jī)遇期。“保利發(fā)展的銷售規(guī)模與碧桂園、萬(wàn)科還是有一定差距，競(jìng)逐前兩名有難度，但今年保四爭(zhēng)三還是有機(jī)會(huì)的”。

??銷售第四

??公告顯示，2021年全年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積3333.02萬(wàn)平方米，同比減少2.23%；實(shí)現(xiàn)簽約金額5349.29億元，同比增加6.38%。與銷售排名第三的融創(chuàng)中國(guó)的5973.6億元相比，有約624億元的差距。若是與2020年的業(yè)績(jī)相對(duì)比，不難發(fā)現(xiàn)，二者的距離已有所縮小。2020年，保利發(fā)展與融創(chuàng)中國(guó)的銷售額分別為5028.48億元、5752.6億元，相差724億元。

??在同一天，保利發(fā)展還發(fā)布了一份業(yè)績(jī)快報(bào)，透露2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2850.48億元，同比增長(zhǎng)17.20%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)275.7億元，同比下降4.74%。據(jù)了解，業(yè)績(jī)?cè)鏊俚陀跔I(yíng)收主要由于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率有所下滑，2021年該公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率17.45%（營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入），較2020年下降4.04個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤(rùn)率9.67%，比2020年下降2.23個(gè)百分點(diǎn)。

??國(guó)金證券認(rèn)為，隨著高價(jià)地逐漸結(jié)轉(zhuǎn)完畢，預(yù)計(jì)保利發(fā)展2022年的結(jié)算毛利率相較2021年會(huì)有小幅恢復(fù)。

??2021年，土地市場(chǎng)跌宕起伏，資金實(shí)力雄厚的國(guó)企、央企表現(xiàn)活躍。保利發(fā)展曾在2021年中時(shí)表示，作為T(mén)op5房企中唯一的綠檔企業(yè)，其擁有15%的有息負(fù)債增長(zhǎng)空間，能夠在做好風(fēng)險(xiǎn)防范的同時(shí)保持持續(xù)擴(kuò)張的能力。2021年上半年，該公司在22城的集中供地中有不少收獲，且整體溢價(jià)率保持在約16%的較低水平。到了下半年，土地市場(chǎng)持續(xù)降溫，保利發(fā)展也趁機(jī)抄了不少底。據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)，2021年下半年，該公司拿地平均溢價(jià)率僅7.1%。

??全年下來(lái)，保利發(fā)展新拓展項(xiàng)目145個(gè)，新增建筑面積2722.3萬(wàn)平方米，總拓展成本1856.8億元，雖然同比分別下降14.6%、21.1%。但與同行橫向?qū)Ρ龋e極納儲(chǔ)的姿態(tài)已是表露無(wú)疑。在中指研究院的新增貨值排行榜中，2021年，保利發(fā)展以累計(jì)新增貨值4287億元的占據(jù)榜單第一，萬(wàn)科、碧桂園緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為3309億元和3269億元。

??投資力度的保持來(lái)源于資金的保障。與備受流動(dòng)性困擾的民營(yíng)房企不同，2021年，保利發(fā)展的融資渠道一直都頗為通暢，在行業(yè)的供給側(cè)改革中受益良多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去一年，該公司成功發(fā)行4筆中期票據(jù)、8筆一般公司債及5筆ABS，共計(jì)發(fā)行規(guī)模214億元，還在2021年末公布了不超過(guò)98億元的公司債券預(yù)案以及100億元租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品、100億元中期票據(jù)的發(fā)行計(jì)劃。融資的優(yōu)勢(shì)是不少業(yè)內(nèi)人士判斷該公司的行業(yè)排名有機(jī)會(huì)更進(jìn)一步的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

??劉平上任這半年

??自2021年7月29日算起，劉平上任已接近半年時(shí)間，雖然期間保利發(fā)展看似波瀾不驚，但細(xì)微的變化還是逐漸為外界所捕捉。首先是到任不足一周，保利集團(tuán)便宣布擬在未來(lái)6個(gè)月內(nèi)增持不超過(guò)公司總股本2%的股份。當(dāng)時(shí)保利發(fā)展的解讀是，大股東的增持是對(duì)公司作為集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要平臺(tái)的肯定與支持，也是對(duì)這位新任董事長(zhǎng)的高度信任。

??為了不辜負(fù)大股東的信任，管理層也表示要在6個(gè)月內(nèi)增持不低于800萬(wàn)元、不超過(guò)1500萬(wàn)元，其中劉平自己的增持金額上限為500萬(wàn)元，為其年薪的85%。截至2021年9月30日，包括劉平在內(nèi)的相關(guān)增持主體累計(jì)增持金額為575.78萬(wàn)元。

??到了2021年9月14日，為了更準(zhǔn)確的體現(xiàn)戰(zhàn)略定位和反映主營(yíng)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，“保利地產(chǎn)”的證券簡(jiǎn)稱變更為“保利發(fā)展”。劉平的履歷顯示，他在任職保利發(fā)展總經(jīng)理期間，負(fù)責(zé)該公司“十三五”規(guī)劃制定與執(zhí)行，提出“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺(tái)”，布局第二、第三條增長(zhǎng)曲線。2018年，保利發(fā)展正式宣布要構(gòu)建“以不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主、以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼”的不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)。

??短短3個(gè)多月后，保利發(fā)展又有了新動(dòng)作。2021年12月28日，該公司通過(guò)了《關(guān)于公司組織機(jī)構(gòu)調(diào)整的議案》，對(duì)現(xiàn)有架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整后的設(shè)置包括9個(gè)中心與4個(gè)辦公室。據(jù)內(nèi)部人士透露，這次調(diào)整涉及總部中心的架構(gòu)調(diào)整，以及總部和子公司一些人員變更，力度比較大，其中原來(lái)的運(yùn)營(yíng)管理中心調(diào)整為地產(chǎn)管理中心，還新增了面向產(chǎn)業(yè)公司的產(chǎn)業(yè)管理中心。地產(chǎn)管理中心的職能得到了強(qiáng)化，收并了此前成本管理中心的部分職能部門(mén)。新增的產(chǎn)業(yè)管理中心是本次調(diào)整的亮點(diǎn)，意味著多元業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略地位進(jìn)一步被凸顯。

??根據(jù)保利發(fā)展的“十四五”規(guī)劃，除了確保地產(chǎn)主業(yè)保持行業(yè)領(lǐng)先，爭(zhēng)取完成銷售目標(biāo)規(guī)模外，布局新賽道、尋找新增長(zhǎng)曲線也是重點(diǎn)。該公司對(duì)現(xiàn)有的多元化業(yè)務(wù)寄予了厚望，其中保利酒店致力于成為全中國(guó)最大、最多特許經(jīng)營(yíng)品牌的第三方酒店公司，廣州市保利國(guó)貿(mào)投資有限公司的計(jì)劃是成為會(huì)展行業(yè)第一梯隊(duì)標(biāo)桿企業(yè)。在選定的賽道上，保利發(fā)展打算通過(guò)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)、戰(zhàn)略投資、設(shè)立基金等形式，培育出更多的行業(yè)標(biāo)桿和上市企業(yè)。

??由此可見(jiàn)，站在地產(chǎn)行業(yè)總量高位震蕩的新賽段，劉平希望保利發(fā)展能在主業(yè)之外挖掘更多的可能性，打造一家多元化綜合控股集團(tuán)，才是他的終極目標(biāo)。