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??“泰禾現在雖然是困難重重，艱難險阻，但是泰禾的集團高層并沒有說過要放棄，他們一直在努力的戰勝現階段遇到的困難，所以要給泰禾時間，讓他慢慢的站起來。”這是一位投資者給泰禾的留言。

??人生有起伏波瀾，做企業也一樣。2018年，泰禾正處于巔峰時期，董事長黃其森放出年破2000億元的豪言。僅過了兩年時間，公司卻陷入了困境。不過，泰禾沒有倒下。借用一句網紅梗，“勇敢泰禾，不怕困難”。

??2020年報發布之后，深交所向泰禾發送了一份長達5000字的問詢函，要求其補充披露問題涉及債權債務對沖、逾期債務明細、員工總人數下降而工資薪酬卻大幅增長、財務總監變動頻繁、會計師事務所連續兩年更換、存貨跌價準備計提、股權投資及合作項目情況等12項問題。

??此后，泰禾三次申請延期回復，直至7月7日晚間，連發十條公告，向深交所遞上了一份長達51頁、35089字的答卷。這不僅是對深交所的答復，也是對公司支持者的交代。

??這份答卷的核心內容主要有四個方面，明確逾期債務444.91億元；萬科戰投入股未達先決條件；推進全面復工復產；投資合作進展與計提損失情況。

??逾期債務化為長期借款

??在年報披露后，投資者最關心的問題之一，是公司逾期債務的解決，深交所同樣對此問題發出問詢。

??深交所對泰禾逾期債務的質疑點之一，是其2020 年以來已到期未歸還借款的變動。據了解，從去年10月至今年4月，泰禾的逾期債務多次出現上下浮動。

??2020年10 月 23 日，泰禾的逾期債務約為487.1億元，尚未支付的利息為 64.76 億元。而到2020年底，逾期債務已下降至398.5億元。3個月后，泰禾的逾期債務上升至455.94 億元，到了4月底逾期數額再次下降為431.55 億元。

??出現變動的原因，是泰禾對于逾期債務問題的積極解決。其在回復函中披露，目前公司已與部分債權人簽署框架協議、債務重組協議及展期續貸協議，導致已到期未歸還借款金額下降。

??換言之，泰禾通過與債權人協商的方式，將逾期債務轉化成了長期借款，減輕了公司短時間內的償債壓力，為還債爭取到了更多的時間。至于債務出現增長的原因是，是新增的到期借款無法按期償還，且未與債權人協商延期。

??簡單計算可知，假設在上述時間節點沒有新增逾期債務的情況下，泰禾至少將112.99億元的逾期債務轉化為了長期債務，協商已經初見成效。泰禾表示，目前公司債務重組工作取得了較大進展，不僅延長借款的還款期限，同時還獲得債務方對資金成本給予一定的優惠以及豁免違約金。

??減輕壓力后，下一步就在于如何償還相應借款。據了解，目前泰禾正在積極推進項目的復工復產工作，拓展銷售渠道，加速銷售回款。

??截至 2021 年 5 月底，泰禾持有的土地儲備中可開發建筑面積約 923.87萬平方米，集中分布在深圳、杭州、南京、蘇州、福州等一二線核心城市。若項目開發與銷售進展順利，將會為公司還款提供不小幫助。

??此外，目前泰禾還持有18個物業項目，截至 2020 年 12 月 31 日，公允價值共計約 251億元，建筑面積約89萬平米。其已在回復函中表示，在市場環境好轉的情況下，將出售部分項目用以償還借款。

??在回復函中，泰禾披露了最新的債務情況。截至2021年6月18日，公司已到期未歸還借款為444.91億元，并表示目前公司及各借款主體正在積極與相關債權人進行溝通，針對逐筆債務協商出妥善解決方案，債務重組工作取得較大進展。

??若債務最終得以妥善解決，泰禾還將迎來萬科的戰投。據了解，去年7月30 日，泰禾投資已經與萬科簽訂相關協議，在泰禾解決債務問題后，萬科將以24.27億元戰投入股，持股比例約19.9%。

??截止2021年4月19日，泰禾投資持有泰禾集團(2.220, 0.00, 0.00%)11.92億股，占總股本的47.91%，為公司控股股東。泰禾集團董事長黃其森持有泰禾投資95%股權，并間接持有泰禾集團45.51%股份。

??泰禾“進退”

??在回復有關利息資本化合理性相關問題時，泰禾補充披露了“開發成本”主要項目、重要在建工程項目等利息資本化情況，包括利息資本化累計金額、本期借款費用資本化期間和利息資本化金額。

??回復函中，有這樣一條界定：對于在建項目，停工緩建時間連續超過三個月且未發生實質性復工的項目，未將相關利息資本化。

??在目前已披露的主要項目中，泰禾崇文府、惠州惠陽金尊府項目處于停工狀態，并未做資本化處理，也就是說，項目停工緩建時間已超三個月。

??不過，泰禾強調，公司正在積極推進項目的復工復產工作，緊密跟蹤項目情況，動態調整全年運營計劃，并協調各項目監理機構配合上述工作，最大限度的保障項目施工建設的有序進行。

??近期，泰禾中山金尊府、廈門灣即將復工，位于北京的金府大院、昌平拾景園也取得竣備。加上此前的南京、杭州、福州等地的復工項目，泰禾各地的項目正陸續復工。

??樂居財經獲悉，泰禾集團內部有一份“泰禾集團復工復產日歷”，一般情況下，每周會更新一版。“日歷”涵蓋了每周項目復工復產的排期，一直排到今年9月，寫著各個項目的進度節點，包括復工、樣板間開放、會所開放、工地開放、項目交付、取證、驗收竣備等等。

??在問詢函中，泰禾的投資事項也引發了深交所關注，其中包括泰禾對浙江浙商產融股權投資基金合伙企業（有限合伙）和西部信托? 瑞鑫匯富集合資金信托計劃的投資，以及終止上海新江灣項目、深圳坪山項目及上海顧村項目合作5個事項。

??關于兩項投資，泰禾表示均為有收益的投資，不存在收回風險或形成損失。2017年3月29日，泰禾以基石投資者的身份，向浙江浙商產融投資20億元，持有公司6.466%的股權。

??截止2020年末，浙江浙商產融的所有者權益的評估價值為 315.43億，泰禾在其中的股份對應價值達20.4億，投資處于浮盈。此外，浙江浙商產融于2018-2020 年度連續盈利，因此泰禾也收到了相應的分紅。

??另外一筆投資與泰禾和信托之間的一筆借款有關。2017 年泰禾與西部信托簽訂借款協議，借貸一筆17.49億元的5年期貸款，用以支付購買北科建集團23.32%股權的款項。在投資后泰禾獲得了3.25億元投資收益，并收到 6343萬元的現金分紅，可見是一筆成功的投資。

??投資有盈有虧，對于前景不明的投資，泰禾選擇了及時止損。

??海新江灣項目、深圳坪山項目及上海顧村項目均是泰禾在2016年-2017年中參與的合作項目，合計提供的財務資助為11.59億元。

??后因政策及市場等多種外部因素，三個項目的運營遭到影響，泰禾選擇規避風險，退出合作。退回的財務援助為5.9 億。

??雖有5.7億元的款項無法追回，但起初泰禾計劃在3個項目上的財務援助為35億元，及時退出的泰禾已盡量將損失降低。