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??在物管行業(yè)多元化賽道驅使下，精于資本運作的歐宗榮也開啟了對旗下商管資產的騰挪步伐。

??5月20日，正榮服務(06958.HK)及正榮地產(06158.HK)聯(lián)合公布，正榮服務的全資附屬公司以8.91億元的代價收購正榮地產控股旗下正榮商管99%股權。

??將商管資產轉入正榮服務旗下，歐宗榮左手倒右手，由其持股54.60%的正榮地產將獲得8.14億元凈收益。

??由歐宗榮持股63.26%的正榮服務，其收購代價8.91億元中，6.28億元來自上市募集資金中的撥款，其余2.63億元由正榮服務內部資源撥資。

??一邊內部斥資2.63億元，另一邊收益8.14億元，怎么算都是一筆“劃算”的買賣。選擇在上市后“收編”商管，并通過變更募集資金用途為此次收購提供資金，歐宗榮展現了一把高超的資本“算法”。

??6000萬元凈利潤指標

??盡管正榮商管對歐宗榮來說，是左右手的騰挪，但是對于正榮服務和正榮地產來說，卻是兩家獨立的上市公司之間的權益交換。

??此次，正榮服務收購正榮地產旗下正榮商管，條件也頗為嚴苛。一方面，正榮地產開出了8.91億元的高溢價；另一方面，正榮服務對支付金額也做出了相關業(yè)績約束。兩者并沒有因為是兄弟公司而有所放水。

??從收購對價上來看，正榮服務收購正榮商管99%股權將支付8.91億元，按照正榮商管2020年凈利潤3303.6萬元計算，收購PE達27.24倍。

??從代價支付協(xié)議來看，支付共分為兩期完成。第一次預計將在6月底前完成對正榮商管59%股權的收購，支付5.35億元；第二次預計將在明年6月底前完成對正榮商管99%的股權收購，支付剩余3.56億元。

??而收購金額也并非板上釘釘，根據代價調整協(xié)議，正榮商管若在2021年全年的凈利潤低于6000萬元，正榮服務將對應支付的尾款進行相應的調整。

??以目前正榮商管2020年取得的3303.6萬元凈利潤來看，6000萬元的凈利潤目標也并非易事。

??8.91億元對于正榮服務來說，也是一筆不小的金額。為了支付這筆金額，正榮服務將原本用于戰(zhàn)略投資及收購其他物業(yè)管理公司的6.28億元募集資金用在了收購正榮商管上，足顯示其誠意。

??助推高毛利

??企業(yè)間的資本交易向來是本著互惠互利的原則，正榮服務收購正榮商管也不例外。正榮服務付出8.91億元的代價，換來的將是商管服務的高毛利市場。

??正如正榮服務所言，資本市場及整體市場的并購條件發(fā)生變化，商業(yè)經營管理行業(yè)在市場中越來越受關注，投資人也對具有住宅及商管綜合服務能力的公司比較青睞。

??樂居財經統(tǒng)計了目前具有代表性的7家商管類物企，其平均毛利率在38%以上，高出住宅物業(yè)平均毛利率近10個百分點。

??以星盛商業(yè)為代表的商管公司毛利率更是高達56.3%；其次是合景悠活，整體毛利率為42.1%；再以華潤萬象生活為例，2020年其商管面積占總面積約6.3%，但其收入卻占總收入的42.7%，均體現了商管業(yè)務對收入的大比分貢獻作用。

??根據正榮服務協(xié)議中公布的正榮商管盈利情況，2020年其營收達1.44億元，凈利潤為3303.6萬元，凈利率達22.79%，遠高于2020年上市物企平均14.23%的凈利率水平。

??這對毛利率本就靠前的正榮服務來說，是錦上添花的事情。2020年，正榮服務整體毛利率同比增長0.7個百分點，達到34.8%，凈利潤率約為15.9%，高于上市物企平均水平。

??盡管正榮商管未公布毛利率水平情況，但是根據其22.79%的凈利率水平，對正榮服務的整理凈利率水平無疑是起到正向拉動作用。

??搶占商管賽道

??受商管業(yè)務高毛利的吸引，越來越多的物企開始搶占商管賽道。

??數據顯示，2019年，百強企業(yè)中有95家布局商業(yè)物業(yè)，占比95%。從“星云企服”、“綠城云享”，再到“萬物商企”，保利物業(yè)、綠城服務、萬科物業(yè)等，已紛紛構建自己的商寫物業(yè)服務品牌。

??去年，彩生活新增對外投資17家企業(yè)中，其中12家為商管公司。2021年以來，碧桂園服務更是不惜用2000萬元收購碧桂園（02007.HK）旗下4家盈利不佳的商管公司，其中有三家凈資產為負。

??3月10日，銀城生活服務與銀城商管共同出資成立了銀城商業(yè)物業(yè)，再度加碼商管業(yè)務。

??商管賽道持續(xù)裂變，也在漸漸篩選著真正適合它的企業(yè)。業(yè)內人士分析稱，商管在運營管理上比住宅物業(yè)管理更加復雜，因客流壓力大、客群復雜，對安全性要求高，運營管理難度更高，其中的不確定性也更大。

??2020年定位為商業(yè)物業(yè)的金融街物，其商業(yè)業(yè)態(tài)漸漸被非商業(yè)物業(yè)擠壓，非商業(yè)物業(yè)的面積已經超過60%。其收入增速連續(xù)三年放緩，2020年凈利潤約為1.16億元，同比下降了10.07%。

??眼下，商寫市場呈現的萎靡狀態(tài)，成為商管物業(yè)發(fā)展道路上的隱憂。據統(tǒng)計，截至2020年底，北京甲級寫字樓的整體空置率提高了4.1個百分點，而深圳寫字樓的空置率更是由2019年的20.0%進一步上升至22.5%，位居四大一線城市之首。有機構預測，未來一線城市寫字樓空置率將會繼續(xù)上升，租金也將延續(xù)走低趨勢。