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??受到融資端、供給端政策影響，2021年以來(lái)企業(yè)投資延續(xù)了2020下半年的謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)，百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷(xiāo)售比僅有0.23。2021年4月受5個(gè)重點(diǎn)城市首次集中供地的影響，地市熱度明顯上漲，各大房企拿地積極性有所提升，銷(xiāo)售TOP50房企單月拿地金額同比上漲29%。

??在這其中，龍頭房企投資最為積極，尤其是在5個(gè)首次集中供地的城市中，規(guī)模房企、央企國(guó)企成“贏家”，招商、龍湖、保利、華潤(rùn)、萬(wàn)科等均占斬獲頗豐。可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著諸多城市展開(kāi)雙集中拍地，龍頭房企的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大。

??但整體而言，在調(diào)控愈發(fā)收緊、資金掣肘之下，投資仍應(yīng)保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)勢(shì)。一方面要持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、拓寬拿地渠道，另一方面需保持聚焦深耕的投資策略，盡可能控制拿地成本。

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??TOP20房企占據(jù)六成新增貨值

??截止2021年4月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻為55.3億元，同比上漲6%，共有23家房企新增貨值超過(guò)300億元，其中新增貨值TOP10房企的新增貨值均超過(guò)500億元。碧桂園、保利、融創(chuàng)萬(wàn)科分列前四，新增貨值均已破千億。

??從各梯隊(duì)來(lái)看，六成左右的新增貨值被TOP20房企獲得，2021年1-4月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)新增貨值中TOP20房企新增貨值全口徑金額占比與貨值占比分別為56%和58%，其中，TOP10房企新增貨值全口徑金額占比與貨值占比為各梯隊(duì)最高，為38%和39%，與其他梯隊(duì)差距較大，行業(yè)集中度維持在較高水平、強(qiáng)者恒強(qiáng)格局不變。隨著“兩集中”城市地塊開(kāi)拍，規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)還將進(jìn)一步放大。

??從2021年1-4月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比為0.23，較三月末小幅提升0.03。這主要是由于，在5個(gè)城市首次集中供地的帶動(dòng)下，房企投資積極性有所提升，但由于部分核心城市集中供地尚未開(kāi)始，導(dǎo)致部分區(qū)域深耕的房企本月尚無(wú)新增土儲(chǔ)。

??分梯隊(duì)來(lái)看，TOP1-10、TOP21-30房企積極性提升最為顯著，截止4月末拿地銷(xiāo)售比分別為0.24和0.23，較3月末分別提升0.04和0.05。在招商、金地等10強(qiáng)房企積極參與土地集中出讓、并有所斬獲的情況下，10強(qiáng)房企成為拿地銷(xiāo)售比最高的梯隊(duì)。

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       50強(qiáng)4月投資額環(huán)比提升29%

??從單月走勢(shì)來(lái)看，2021年4月，TOP50房企投資力度提升明顯，單月投資總額超2300億元，環(huán)比上漲29%，投資力度與2021年1-3月相比均較高，4月TOP50房企中有三成房企單月投資額環(huán)比提升，9家房企投資額超過(guò)百億，其中招商和碧桂園投資金額超過(guò)200億元。

??4月投資額的上漲，在一定程度上受4月5個(gè)首次集中供地的城市影響，但與去年平均水平相比，雖然在集中供地影響下出現(xiàn)了一定的提升，但與去年平均水平相比仍下降17%。

??從單月走勢(shì)來(lái)看，2021年4月，TOP50房企投資力度提升明顯，單月投資總額超2300億元，環(huán)比上漲29%，投資力度與2021年1-3月相比均較高，4月TOP50房企中有三成房企單月投資額環(huán)比提升，9家房企投資額超過(guò)百億，其中招商和碧桂園投資金額超過(guò)200億元。

??4月投資額的上漲，在一定程度上受4月5個(gè)首次集中供地的城市影響，但與去年平均水平相比，雖然在集中供地影響下出現(xiàn)了一定的提升，但與去年平均水平相比仍下降17%。

??截止2021年4月末，5個(gè)首次集中供地的城市分別為廣州、重慶、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春和無(wú)錫，共計(jì)成交155幅地，成交金額超2000億元。

??從參拍結(jié)果來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企中有13家房企拿地?cái)?shù)量超過(guò)3宗。規(guī)模房企、央企國(guó)企成為本輪集中供地中的“大贏家”。如招商、龍湖、保利、越秀、萬(wàn)科、華潤(rùn)等。

??作為綠檔房企，招商、越秀、龍湖在廣錫渝首次集中拍地中分別獲得8宗、7宗、7宗土地，成交金額超過(guò)百億（各含一宗聯(lián)合拿地）。招商在三城均有斬獲，而越秀和龍湖則持續(xù)深耕大本營(yíng)，龍湖在重慶土拍中斬獲5宗地，越秀在廣州參拍了15宗并成功獲得7宗地。

??此外，金科、弘陽(yáng)、華宇等通過(guò)聯(lián)合拿地、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式在各自深耕區(qū)域有所斬獲。由此也可以看出，在重慶和廣州，本土房企的話語(yǔ)權(quán)更大。

??相較而言，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)雙集中供地相對(duì)“冷清”，龍頭房企也比較謹(jǐn)慎，因此部分地方型小企業(yè)通過(guò)底價(jià)拿地來(lái)新增土儲(chǔ)。

??在核心城市納儲(chǔ)也使得部分規(guī)模房企的新增土儲(chǔ)大幅提升，龍湖、金地1-4月新增土儲(chǔ)貨值較1-3月上升13和8名。而萬(wàn)科、融創(chuàng)、招商、保利也分列1-4月新增拿地金額TOP4。

??03

??長(zhǎng)三角占據(jù)百?gòu)?qiáng)房企拿地金額半壁江山

??2021年4月受集中供地影響，百?gòu)?qiáng)房企一二線投資比例明顯提升，拿地金額占比達(dá)58%。

??受長(zhǎng)三角區(qū)域熱度持續(xù)影響，再加上4月無(wú)錫也進(jìn)行了集中出讓?zhuān)購(gòu)?qiáng)房企在長(zhǎng)三角拿地金額占47%，接近一半。

??與此同時(shí)，中西部和珠三角拿地金額占比僅在22%左右，在沈陽(yáng)、長(zhǎng)春均有集中出讓的情況下，百?gòu)?qiáng)房企在環(huán)渤海區(qū)域拿地金額僅占10%。

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??從4月公布上市房企在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的表態(tài)來(lái)看，2021年行業(yè)的投資態(tài)度也保持分化，綠城等房企表示將延續(xù)2020年積極的投資態(tài)度，融創(chuàng)、雅居樂(lè)等則表示將持續(xù)謹(jǐn)慎投資。

??整體而言，在調(diào)控愈發(fā)收緊、資金掣肘之下，投資仍應(yīng)保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)勢(shì)。一方面要持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、拓寬拿地渠道，另一方面需保持聚焦深耕的投資策略，盡可能控制拿地成本。

??從近期雙集中供地情況來(lái)看，頭部房企憑借全國(guó)化布局、資金渠道多、標(biāo)準(zhǔn)化管理及信用優(yōu)勢(shì)，受益最明顯。小企業(yè)想要在核心城市、熱度較高的城市“撿漏”的可能性并不大，因此，聯(lián)合拿地或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

      在集中供地的背景下，投資博弈性加碼，機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。對(duì)大多數(shù)房企而言，提升投資團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)性、機(jī)動(dòng)性、提高投資工作的前置性，加強(qiáng)企業(yè)的一體化運(yùn)營(yíng)，才能更加適應(yīng)核心城市土地市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。