公司曾冬梅 2021-04-28 09:35:52 來源：中房報
??期內，萬科錄得了30%的營業(yè)收入增速，但歸屬上市公司股東的凈利潤卻只同比增長了3.4%，原因是高地價項目結算導致了毛利率同比下降了約11個百分點，而凈利率則低至4%。摩根大通直言，該公司的首季表現令人失望，預計其難以在短期內解決邊際利潤問題。
??有投資者通過分析結算結構，發(fā)現萬科第一季度竣工計劃中包含了幾個“計提跌價準備”的項目，并得出隨著跌價項目減少、結算金額的增加，二季度毛利率將明顯回升的結論。
??但來自萬科方面的聲音并不支持這樣的推測。“前幾年地產行業(yè)的地價普遍偏高，毛利率下滑是行業(yè)趨勢。”萬科相關人士表示，無法確保未來幾個季度公司的毛利率能有所改善。
??增收不增利的一季報
??業(yè)績公告顯示，今年第一季度，萬科的房地產業(yè)務實現合同銷售面積1104.4萬平方米，合同銷售金額1794.7億元,同比分別增長24.8%和30.2%。期內，該公司實現營業(yè)收入622.6億元，同比增長30.3%；實現凈利潤約25.1億元，同比增長約3.3%，實現歸屬上市公司股東的凈利潤12.9億元，同比增長3.4%。其中，房地產業(yè)務的結算面積為374.7萬平方米，同比增長18.5%；貢獻營業(yè)收入530.0億元，同比增長34.6%。
??在公告里，萬科特地強調，第一季度房地產開發(fā)及相關資產經營業(yè)務收入的毛利率（已扣除稅金及附加）為16.1%，毛利率下滑主要和近年來地價占房價比例提高有關。
??在中泰證券看來，利潤增速不及收入增速原因主要在于毛利率下降，2021年第一季度萬科的綜合毛利率20.4%，同比下降10.8個百分點。
??這份業(yè)績報告放大了市場的看空情緒。平安證券下調了萬科的評級，理由是考慮到萬科業(yè)績增長放緩，且毛利率下行快于此前預期。摩根大通也發(fā)布了看空報告，表示市場對萬科全年歸母凈利潤的增長預期共識是20%，但第一季度只增長了3.4%，相信邊際利潤問題難以在短期內解決，因此預計未來各券商都將下調預期，令該公司股價受壓。
??股價確實面臨著下行壓力。自3月30日萬科披露年報，透露2020年毛利率只有22.6%、同比下降4.6個百分點以來，該公司的股價便從3月30日的31.37元一路下探，好不容易在4月中旬穩(wěn)住跌勢，但一季報的發(fā)布又打破了來之不易的局面。4月23日，萬科錄得3.2%的跌幅，4月26日再跌1.39%，報收27.7元，近4個月的漲幅回吐殆盡。
??毛利率的瓶頸與“綠檔”疑慮
??部分投資者認為萬科的業(yè)績只是短期走弱。2020年，萬科計提了16個項目、共41.8億元的存貨跌價準備。有投資者發(fā)現，2019年一季度和2020年一季度，萬科均沒有“跌價準備”項目計劃竣工，而2021年第一季度則有3個，這是造成第一季度毛利率下滑的原因之一。言下之意，待這一影響因素逐漸弱化，毛利率便將明顯回升。
??雖然看似有理有據，但萬科方面更希望市場能正視毛利率長期下行的真相。該公司相關人士表示，第一季度毛利率下滑主要是受前幾年行業(yè)地價走高影響，萬科并非個案，而且這是大勢所趨。至于股價的走勢，該人士也認為這是能預見的大概率事件，“行業(yè)利潤率的下降超出大家的預期了”。
??從第一季報來看，萬科的房地產行業(yè)開發(fā)及相關資產經營業(yè)務收入的毛利率是低于綜合毛利率的，這就意味著部分非開發(fā)業(yè)務的毛利率較高。但該公司至今都未在財報中披露非地產業(yè)務的利潤水平，至于這些業(yè)務能否在未來起到平滑主業(yè)利潤率下跌的作用，上述人士也無法給出明確的答案，只表示希望未來能增加多元化業(yè)務的信息披露，提高這些業(yè)務的盈利能力，“但需要一定時間的培育”。
??謹慎的融資和投資策略讓萬科在第一季度成為了TOP5中第二家綠檔房企。截至3月底，該公司凈負債率為15.5%，剔除預收款項的資產負債率為69.5%，持有貨幣資金1966億元，遠高于短期借款和一年內到期有息負債總和723.7億元。
??財務穩(wěn)健是好事，但手持大量現金、維持如此低的凈負債率也難免會引發(fā)“過于謹慎”的議論。一些投資者對于萬科的資金使用效率頗有微詞，認為這些資金既未用于土地并購、擴大規(guī)模，也沒花在回購股票、支撐股價上，實屬浪費。
??萬科董事會主席郁亮曾在業(yè)績發(fā)布會上回應過這個問題，他表示，萬科并不追求過低的凈負債率，有的時候低一點是為了等待機會。在他看來，集中供地對資金的彈性提出了很高要求，萬科的低凈負債率有利于把握市場變化的機會。
??萬科相關人士坦言，為了保持合理的利潤水平，過去兩年拿地確實少了一些，近段時間公司也在研究集中供地的政策，合適的機會都會參與，但最后能不能多拿一些地，現在還無法下定論。
??4月26日-27日，廣州的首批集中供地推出了48宗土地。據統(tǒng)計，萬科報名了6宗地塊的競買，但截至記者截稿，尚未有斬獲。
萬科企業(yè)股份有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼：91440300192181490G 經營狀況：存續(xù) 注冊資本：1099521（萬元）
上海萬科企業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼：91310112630419770R 經營狀況：存續(xù) 注冊資本：1000000（萬元）
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
