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??香港無(wú)愧于“投資者天堂”的稱(chēng)號(hào)，只要心思活絡(luò)點(diǎn)，總能找到生財(cái)之道。

??整個(gè)12月份，以泛海前綴打頭的兩家香港上市公司——泛海集團(tuán)及泛海酒店都在忙著賣(mài)出佳兆業(yè)的美元債。前18天里，賣(mài)出了約2.74億美元，賺了2700多萬(wàn)港元。

??經(jīng)常有人把這兩家公司誤認(rèn)為是泰山會(huì)大佬盧志強(qiáng)旗下的企業(yè)，實(shí)際上，它們屬于一家香港開(kāi)發(fā)商，實(shí)控人名叫潘政。

??潘政在今年3月份的美元債暴跌中一戰(zhàn)成名。3月初開(kāi)始，他通過(guò)旗下公司買(mǎi)入恒大的美元債，越買(mǎi)越跌，越跌越買(mǎi)，從95折買(mǎi)到了58折，一直買(mǎi)到10月份，花了不下20億港元。

??出身地產(chǎn)行業(yè)的潘政對(duì)高息美元債情有獨(dú)鐘。今年上半年，他的財(cái)務(wù)投資總額達(dá)到了164億港元，其中超過(guò)9成是內(nèi)房股的美元債，除了佳兆業(yè)、恒大，還有花樣年、融信、當(dāng)代置業(yè)、明發(fā)集團(tuán)、金輪天地、佳源國(guó)際等公司的高息美元債，年利率都在10%以上。

??當(dāng)時(shí)看起來(lái)是火中取栗，不過(guò)現(xiàn)在一算賬，這可是一筆好生意。上半年，泛海集團(tuán)12.62億港元的收入中，財(cái)務(wù)投資貢獻(xiàn)了超過(guò)11億港元，凈利潤(rùn)高達(dá)8.84億港元，凈利率近70%。而他買(mǎi)入債券的正主們，不少凈利率還沒(méi)自己發(fā)的美元債利息高。

??如今的房地產(chǎn)行業(yè)主題詞是“活下去”。尤其是在樓市調(diào)控的打擊下，中小房企被扼住了命運(yùn)的咽喉，土地和資金這兩個(gè)最核心的要素都更難以獲得，沒(méi)有了發(fā)揮的余地，生存舉步維艱。

??潘政給中小房企指了一條明路，換個(gè)思路，把投資買(mǎi)地的錢(qián)拿去掃貨地產(chǎn)債。哪怕是一家在市場(chǎng)上已無(wú)多少競(jìng)爭(zhēng)力的小房企，也能逆襲成頭部房企的投資者，賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

??地產(chǎn)“老司機(jī)”潘政的

??美元債情結(jié)

??早在1984年，潘政創(chuàng)辦了泛海集團(tuán)，在香港經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并于1991年上市，兩年后在廣州番禺開(kāi)發(fā)了內(nèi)地的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，1994年拿下了北京一個(gè)住宅項(xiàng)目，此后又陸續(xù)在深圳、上海等地拿了項(xiàng)目。

??話說(shuō)，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)端于上世紀(jì)80年代，1998年住房商品化改革之后才進(jìn)入飛速發(fā)展期，發(fā)展初期整個(gè)房地產(chǎn)模式都是向香港學(xué)的，所以潘政絕對(duì)稱(chēng)得上地產(chǎn)老司機(jī)。

??不過(guò)，泛海集團(tuán)在行業(yè)內(nèi)只能算是個(gè)寂寂無(wú)名的小開(kāi)發(fā)商。這家公司深諳港派房企的囤地升值大法，2008年收購(gòu)的通州項(xiàng)目，至今還在賣(mài)，2011年與人合作投資的上海項(xiàng)目目前也還未清盤(pán)。此外，泛海集團(tuán)在香港、加拿大還有少量商住項(xiàng)目，同時(shí)持有五間位于香港的酒店。

??雖然做了36年的地產(chǎn)商，但是今年上半年，泛海集團(tuán)來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售的收入貢獻(xiàn)為零，超過(guò)八成的收入都是財(cái)務(wù)投資實(shí)現(xiàn)的。截至2020年9月30日，泛海集團(tuán)持有約164億港元的財(cái)務(wù)投資，其中71.62億港元是由泛海酒店持有的。在這個(gè)投資組合里，97%為上市債務(wù)證券，2%為上市股本證券以及1%為非上市投資。這些上市債務(wù)證券主要是內(nèi)地房地產(chǎn)公司發(fā)行的。

??從公告來(lái)看的話，今年這一整年，泛海集團(tuán)的主要經(jīng)營(yíng)工作就是買(mǎi)賣(mài)各大地產(chǎn)商的高息美元債。有些是在一級(jí)市場(chǎng)參與認(rèn)購(gòu)的，有些則購(gòu)自二級(jí)市場(chǎng)。例如，2月份的時(shí)候，該公司以發(fā)售價(jià)認(rèn)購(gòu)了兩筆當(dāng)代置業(yè)的美元債，總額為2970多萬(wàn)美元，這兩筆債的利率分別為11.8%、11.95%。6月份，泛海集團(tuán)又斥資1000萬(wàn)美元認(rèn)購(gòu)金輪天地票息高達(dá)14.25%的債券。

??二級(jí)市場(chǎng)的投資就更多了。3月份，該公司買(mǎi)入了金輪天地2022年到期、年利率為12.95%美元債，花692萬(wàn)美元買(mǎi)到了面值1065萬(wàn)美元的債券，相當(dāng)于65折。花樣年利率12.25%的美元債也是在3月份抄底買(mǎi)入的，1530萬(wàn)美元的面值打了77折，購(gòu)入成本約1178萬(wàn)美元。

??做了36年的地產(chǎn)商，如今潘政旗下的泛海系實(shí)際上是一個(gè)披著地產(chǎn)商外衣的資產(chǎn)管理公司。

??“火中取栗”

??背后的債權(quán)生意

??讓潘政名動(dòng)一時(shí)的是他對(duì)恒大美元債的大手筆投資。今年3月份，在疫情、原油價(jià)格戰(zhàn)和美元流動(dòng)性緊缺的三重夾擊下，地產(chǎn)美元債跌出了股票市場(chǎng)的走勢(shì)，低至七折、六折，乃至五折的內(nèi)房股高息美元債比比皆是。

??香港的投資機(jī)構(gòu)說(shuō)，房地產(chǎn)美元債因?yàn)榱鲃?dòng)性好、收益高、業(yè)務(wù)相對(duì)清晰，一直以來(lái)都是外資基金、私人銀行客戶(hù)的心頭好物，在流動(dòng)性缺失的情況下，反而成為率先被基金砸盤(pán)的品種，債券出售引發(fā)價(jià)格大幅度下挫，價(jià)格下跌又引發(fā)拋售行為，導(dǎo)致惡性循環(huán)。有業(yè)內(nèi)人士表示，其實(shí)大部分內(nèi)房股還是比較安全的，投資人只要不是用杠桿買(mǎi)，基本沒(méi)有爆倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)。所以，那段時(shí)間，香港債市就是一副遍地黃金的感覺(jué)，30%以上收益率的房地產(chǎn)美元債一抓一大把。

??于是，有錢(qián)的大開(kāi)發(fā)商忙著回購(gòu)自己家的債券，有錢(qián)的小開(kāi)發(fā)商也忙著抄底大開(kāi)發(fā)商的債券。潘政自3月9日就出手了，通過(guò)泛海集團(tuán)和泛海酒店兩個(gè)平臺(tái)，各自以95折、94折的價(jià)格分別購(gòu)入了恒大面值1000萬(wàn)美元的債券。這個(gè)價(jià)格顯然是買(mǎi)在了高位，因?yàn)樵谀侵螅愦蟮拿涝獋鶅r(jià)格一路下行，潘政也不斷補(bǔ)倉(cāng)，7折、8折的價(jià)格都買(mǎi)過(guò)，還抄到了58折的底。從4月份開(kāi)始，恒大美元債的價(jià)格開(kāi)始止跌回升，但潘老板還在繼續(xù)買(mǎi)，一直買(mǎi)到了10月份，已公布的最后一筆交易價(jià)格已經(jīng)回升到了9折。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，潘政今年至少花了20億港元在許家印身上，財(cái)大氣粗得很。無(wú)奈潘政此前名聲不顯，以至于一些不明真相的群眾直接把功勞歸到了內(nèi)地的泛海控股身上，大呼“盧志強(qiáng)是許家印的好兄弟”。

??公開(kāi)渠道查不到太多的個(gè)人信息，外界只知道他掌握著一個(gè)家族企業(yè)，兩個(gè)兒子都在泛海集團(tuán)擔(dān)任執(zhí)行董事，姐夫馮兆滔擔(dān)任主席一職，他自己是行政總裁兼董事總經(jīng)理。香港有傳言說(shuō)潘政是許老板朋友圈中人，也有人說(shuō)，其實(shí)這就是正常的商業(yè)行為，畢竟恒大的美元債一直都是很多機(jī)構(gòu)的買(mǎi)賣(mài)重點(diǎn)。

??很難追溯潘政是什么時(shí)候動(dòng)了投資內(nèi)房股美元債的念頭，只知道早在2008年，泛海集團(tuán)就有接近9億港元的財(cái)務(wù)投資了，到了2013年投資額度增加到了42億港元，其中有六成是債務(wù)證券。此后財(cái)務(wù)投資的方向進(jìn)一步明確，2016年71億港元的投資中，八成是上市債市證券，其中大部分是內(nèi)地開(kāi)發(fā)商發(fā)行的。

??眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)越來(lái)越薄，苦心經(jīng)營(yíng)一年下來(lái)，大公司要達(dá)到10%的凈利率都很勉強(qiáng)，虧損、破產(chǎn)的小房企更是數(shù)不勝數(shù)。所以，潘政其實(shí)是給廣大中小房企指了一條明路，自己做地產(chǎn)不賺錢(qián)，可以買(mǎi)大公司的地產(chǎn)債、當(dāng)頭部房企的債權(quán)人啊，一年妥妥十幾個(gè)點(diǎn)收益，還沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)，何樂(lè)而不為？