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房企存銷比處低位，央企拿地最為積極，民企相對(duì)謹(jǐn)慎

??上海易居房地產(chǎn)研究院09月23日發(fā)布《2020年2季度上市房企存貨研究報(bào)告》。該報(bào)告顯示:

??二季度，20家房企存貨同比增速和存銷比均小幅增長，預(yù)計(jì)三季度基本保持當(dāng)前水平。一季度受疫情影響，存貨同比增速明顯收窄，二季度小幅反彈。按照克而瑞數(shù)據(jù)，TOP100房企1-8月累計(jì)合約銷售額同比增長4.7%，預(yù)計(jì)下半年房企整體以價(jià)換量的動(dòng)力也較大，銷售增長具有一定韌性。但進(jìn)入三季度以來，各類調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，下半年市場也會(huì)更加平穩(wěn)，預(yù)計(jì)三季度預(yù)收賬款緩慢增長。存貨方面，在“三條紅線”限制下，補(bǔ)庫存將更加平穩(wěn)，預(yù)計(jì)同比增速基本保持穩(wěn)定，存銷比也將基本保持在二季度水平。

??二季度，大型、超大型房企，央企和國企存貨同比增長較明顯；中型房企，民企存貨同比增速則繼續(xù)收窄，呈現(xiàn)明顯的分化。上半年受疫情影響，房企經(jīng)營受到較大挑戰(zhàn)，在行業(yè)集中度不斷提高的背景下，頭部房企或央企、國企具有更大的資金和資源優(yōu)勢(shì)，有更強(qiáng)的補(bǔ)庫存能力；而中小房企則面臨融資端成本高企，同時(shí)因限價(jià)而利潤有限的尷尬境地，顯得更加被動(dòng)，行業(yè)集中度不斷提高。

??易居院研究員王若辰表示：中型房企或民企，與大型房企或央企在資金成本和資源優(yōu)勢(shì)方面存在一定差距，使得其拿地模式偏向順周期，在市場不景氣時(shí)偏向于收縮而非進(jìn)一步擴(kuò)張。

??正文如下：

??本報(bào)告選取A股上市的20家房企。報(bào)告所指存貨為房企未售的存貨，而非報(bào)表中的賬面存貨，因此需要剔除賬面存貨中的已售部分，以更好地反映房企真實(shí)未售的土地儲(chǔ)備。

??一、概念與指標(biāo)

??指標(biāo)計(jì)算：

??存貨（未售）=存貨（賬面價(jià)值）-（預(yù)收賬款-毛利潤）

??存銷比= (存貨-（預(yù)收賬款-毛利潤）)/預(yù)收賬款

??二、20家房企概況

??1、二季度存貨環(huán)比增速小幅擴(kuò)大

??截至2020年二季度末，20家房企存貨規(guī)模達(dá)31204億元，環(huán)比增長3%，同比增長15%。房企存貨規(guī)模受到拿地補(bǔ)庫存規(guī)模和成本變化的綜合影響，目前房企存貨同比增速處于歷史低位，未來存貨增速快速提高的可能性不大，預(yù)計(jì)將基本保持目前的平穩(wěn)水平。因?yàn)樵凇胺孔〔怀础焙鸵浴胺€(wěn)”為主的政策調(diào)控下，樓市周期性波動(dòng)性明顯減弱，新試點(diǎn)的“三條紅線”也使得房企融資拿地?cái)U(kuò)張受到嚴(yán)格限制，土地市場將更加平穩(wěn)。

??2、二季度存銷比小幅增長

??2020年二季度，20家房企存貨存銷比為1.19，環(huán)比增長1%，同比增長0.5%。2019年二季度以來，房企存貨存銷比停止下行趨勢(shì)，進(jìn)入平穩(wěn)階段。

??三、20家房企分類

??1、按規(guī)模分類

??2020年二季度，超大房企、大型房企、中型房企存貨同比增速分別為19.2%、12.6%、-1.2%；超大房企和大型房企存貨同比增速均有所擴(kuò)大，而中型房企則由正轉(zhuǎn)負(fù)，存貨開始減少。上半年受疫情影響，房企經(jīng)營受到較大挑戰(zhàn)，在行業(yè)集中度不斷提高的背景下，頭部房企具有更大的優(yōu)勢(shì)，也有更強(qiáng)的補(bǔ)庫存能力；而中小房企則面臨融資端成本高企，同時(shí)因限價(jià)而利潤有限的尷尬境地，顯得更加被動(dòng)。一季度，三類房企存貨下降都較明顯，主要是受疫情影響拿地減少。

??從存銷比來看，2020年二季度，大型房企存貨存銷比較明顯增長，超大和中型房企則小幅下降，分別為1.51、1.00和3.29，環(huán)比增長4.7%、-0.6%和-2.5%。

??2、按性質(zhì)分類

??2020年二季度，央企、地方國企和民企存貨同比增速分別為21.8%、19%和8%，央企存貨增速仍為最高，但相比一季度有所收窄；國企增速明顯擴(kuò)張，接近央企；民企增速則繼續(xù)處于收窄趨勢(shì)中。2019年四季度融資面較緊，相比民企，央企、國企可以憑借較低的資金成本優(yōu)勢(shì)逆勢(shì)擴(kuò)張，在2020年上半年的艱難經(jīng)營環(huán)境中也同樣保持不低的存貨同比增速。

??2020年二季度，央企、地方國企和民企存貨存銷比分別為1.52、1.06和1.17,央企增長較明顯，地方國企略有增長，民企繼續(xù)小幅下降。央企存銷比于2018年四季度開始見底回升，國企于2019年二季度見底后基本保持平穩(wěn)，民企存銷比則仍處于下降趨勢(shì)中。在銷售下滑，融資拿地收緊的背景下，民企更多考慮的是存貨的去化壓力。

??四、20房企排名

??截至2020年二季度末，20家房企中存貨規(guī)模位列前三的是萬科集團(tuán)、保利地產(chǎn)、綠地控股，排在末三位的是華遠(yuǎn)地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)和世茂股份。

??從存貨同比增速來看，藍(lán)光發(fā)展增速最高，為37%，繼續(xù)保持很高的存貨同比增速，拿地補(bǔ)庫存的意愿強(qiáng)烈；萬科、招商蛇口、保利地產(chǎn)也增速較高，分別為33%、27%、24%，說明大型央企、國企補(bǔ)庫存意圖明顯。

??存銷比較短的是新城控股、中南建設(shè)和綠地控股；存銷比較長的是世茂股份、光明地產(chǎn)和華遠(yuǎn)地產(chǎn)。

??從存銷比的同比增速來看，華夏幸福、榮盛發(fā)展、萬科和保利地產(chǎn)存銷比同比增長較明顯，分別為39%、23%、23%和18%。新城控股、泰禾集團(tuán)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、金科地產(chǎn)和招商蛇口存銷比同比下降較明顯，分別為-54%、-34%、-22%、-20%和-12%。

??五、結(jié)論與趨勢(shì)

??二季度，房企存貨方面：1、超大和大型房企存貨同比增速擴(kuò)大；央企和地方國企存貨增速保持較高水平。2、中型房企存貨增速繼續(xù)收窄；民企存貨增速繼續(xù)收窄。存銷比方面：1、超大房企存銷比較短，中型房企其次，大型房企最長。2、地方國企存銷比較短，民企其次，央企最長。

??銷售方面，按照克而瑞數(shù)據(jù)，TOP100房企1-7月累計(jì)合約銷售額年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)正，1-8月同比增長4.7%，中國恒大打出全國7折的口號(hào)，預(yù)計(jì)下半年房企整體以價(jià)換量的動(dòng)力也較大，銷售增長具有一定韌性。但進(jìn)入三季度以來，各類調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，下半年市場會(huì)更加平穩(wěn)，預(yù)計(jì)三季度預(yù)收賬款緩慢增長。存貨方面，在“三條紅線”限制下，補(bǔ)庫存將更加平穩(wěn)，預(yù)計(jì)同比增速基本保持穩(wěn)定，存銷比也將基本保持在二季度水平。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院 研究員 王若辰

??電話：021-60868898

??郵箱： wangruochen@ehousechina.com