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??物業行業正高速發展，物業上市成潮，“圈地”動作頻發，收并購、合作等進展得如火如荼。中國恒大、碧桂園、萬科、融創中國地產四大巨頭，從隱而不發也開始慢慢嶄露鋒芒。

??目前，碧桂園服務已上市；融創服務也提交了IPO招股書；恒大集團正考慮分拆集團的物業管理服務及相關增值服務業務；唯有萬科集團目前未宣布分拆物業上市。

??在物業賽道，它們各自實力如何？能否打破“恒碧萬融”的固定排位？樂居財經對比恒大金碧物業、碧桂園服務、萬科物業、融創服務。

??規模：“高依賴”背后的“高起點”

??攜帶房企的后遺癥，“沖規模”幾乎成了當前物業企業的共識。

??相較于中小型房企的物業板塊，四大巨頭的物業板塊則具有得天獨厚的優勢。依托母公司過千億級的業績，他們的物業板塊在規模上從開始便擁有較高起點，且管理規模也隨之快速增長。

??在合約管理面積規模角度，目前四大巨頭的物業板塊排序大致為：碧桂園服務>萬科物業>恒大金碧物業>融創服務。

??據2020中期報告，截至2020年6月30日，碧桂園服務合同管理面積約為7.458億平方米，收費管理面積約為3.195億平方米。萬科物業累計簽約建筑面積6.8 億平方米，已經接管面積5.2 億平方米。中國恒大的中期業績雖未披露相關信息，但據恒大金碧物業披露，目前公司合約管理面積約4億平方米。而融創服務截至2020年5月31日，融創服務的合約總建筑面積達2.268億平方米，在管總建筑面積達1.006億平方米。

??規模上的高起點，主要因其對母公司的依賴度極高。在目前披露財務數據中（僅碧桂園服務和融創服務），截至2020年6月30日，碧桂園服務3.195億平方米的收費管理面積中，其中73.1%來自碧桂園集團開發的物業。截至2020年3月31日，融創服務0.58億平方米的在管物業中，來自融創集團開發的物業占比約為97.7%。

??盈利：萬科物業，潛藏的“最強王者”

??物企選擇“沖規模”，與目前行業的盈利構成有很大的關系。當前，絕大多數物企的營收構成中，超半數來自物業管理服務收入。物企管理的規模奠定了營收的基礎規模。

??在盈利方面，萬科物業和碧桂園服務的營收上半年均超過60億元，在一眾物業企業中遙遙領先。此外，融創服務、恒大金碧物業的營收在30億元左右。

??但在這四家企業范圍內，碧桂園服務的增速是遠超其它三家企業的。2020上半年，碧桂園服務的營收約為62.71億元，同比增長了78.4%。這跟碧桂園服務的在管面積大幅增加有著密切關系。

??除物管規模擴大提升物管收入外，增值服務也是物業企業業績突圍的主要方向，能否打破“規模決定論”，主要看增值服務發展。在增值服務方面，物業企業創造越來越多的創新服務，并表現亮眼。如碧桂園服務2018年開始與中石油合作推進的“三供一業”，目前正逐漸釋放利益。此外，2020上半年，碧桂園服務的社區增值服務收入約為人民幣6.03億元，較去年同期實現同比增長96.2%，占公司總體收入的9.6%，較去年同期上升0.9個百分點。據碧桂園，公司社區增值服務規模化逐漸形成，業務模式得到驗證。

??華潤萬象生活“上線”

??10天前，華潤置地分拆華潤萬象生活赴港遞交招股書，華潤萬象生活主營業務包括住宅物業管理服務、商業運營及物業管理服務。據招股書顯示，2020上半年，華潤萬象生活實現收入31.34億元，同比增長18.7%；毛利率約23.1%。其中，華潤萬象生活的住宅物業管理服務收入約為16.81億元，在總收入中占比約53.6%；商業運營及物業管理服務收入14.53億元，在總收入中占比約46.4%。

??從營收規模來看，華潤萬象生活的總營收規模同屬恒大金碧物業、融創服務的30億左右規模陣營。

??從在管面積來看，截至2020年6月30日，華潤萬象生活的物業管理服務的住宅及商業建筑面積約1.07億平方米，商業運營服務的購物中心的建筑面積約為 560萬平方米。其在管面積規模，略低于“恒碧萬融”四大巨頭的物業管理規模。

??而除了華潤置地，還有禹洲集團等房企物業拆分箭在弦上。據統計，2020上半年，成功上市了6家物管企業，目前排隊物業企業達11家。但毛利率下跌，負債率上行，增值服務模式等問題仍是擺在物業企業面前的必修課。