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??近日，港交所傳來(lái)消息，主攻代建業(yè)務(wù)的綠城管理和物業(yè)公司正榮服務(wù)即將在7月10日上市。不僅物業(yè)上市熱度不減，房企們也同樣熱衷于赴港上市。

??2020年1月16日，匯景控股正式掛牌上市，成為2020年首個(gè)登陸港交所的房企，也是今年以來(lái)唯一一家成功上市的房企。自2019年4月首次遞交招股書起到上市，匯景控股花費(fèi)了9個(gè)月的時(shí)間。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2019年共有13家房企申請(qǐng)港股上市，但最后僅有6家成功上市，分別為：德信中國(guó)、銀城國(guó)際、中梁控股、中國(guó)天保、新力控股、景業(yè)名邦、匯景控股。

??截至2020年6月底，在港交所等待IPO的房企超過(guò)10家，包括海倫堡、奧山控股、三巽控股、港龍地產(chǎn)等。

??房企們上市，最大的渴求莫過(guò)于是希望得到資本的支持。從扎堆的房企中，除了能感受到他們對(duì)上市的迫切，更能隱約看到背后的不安。

??多家房企招股書二次失效

??在排隊(duì)上市的房企中，海倫堡、奧山控股、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際這三家的的招股書已失效，且截至發(fā)稿前并未更新。

??去年5月2日，海倫堡二次向港交所遞交更新后的招股書，重新羅列了業(yè)務(wù)、土儲(chǔ)、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等資料，但依然沒(méi)有獲批。繼首次招股書失效后，奧山控股于去年5月23日更新了招股書，后又顯示失效。港龍地產(chǎn)在今年4月22招股書失效后，緊接著于5月12日重新遞交，目前正在審核中。

??早在2008年就傳出有港股上市計(jì)劃的大唐地產(chǎn)，在去年首份招股書失效兩天后就重新遞交上市申請(qǐng)，速度之快難掩其對(duì)上市的決心。

??萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際更是于去年6月3日第四次沖刺IPO，此前在2017年6月30日、2018年2月14日和2018年11月21日遞交的招股書最后均失效，最后一次向港交所遞交招股書后則是顯示被拒。若一家企業(yè)的上市申請(qǐng)如果被港交所拒絕，一般而言三年內(nèi)不可以再遞交申請(qǐng)。

??中小型房企忙上市

??隨著發(fā)展的加快、規(guī)模的擴(kuò)張，中小房企在近幾年發(fā)展速度較快，因而對(duì)資金的需求更為迫切。黑馬房企新力控股于去年底成功登陸港股市場(chǎng)，今年，另一家實(shí)力選手上坤地產(chǎn)沖刺IPO。從已披露年銷售額的房企來(lái)看，待上市房企多處于200-400億的區(qū)間內(nèi)。

??從2016年325億的銷售額到2018年突破千億，祥生地產(chǎn)只用了3年時(shí)間。作為千億房企中唯一未上市的祥生地產(chǎn)，于今年向港交所遞交了招股書。若成功上市，祥生或?qū)⒊蔀榻衲晟鲜幸?guī)模最大的房企，其上市進(jìn)程一直以來(lái)都備受關(guān)注。

??2017年至2019年，祥生地產(chǎn)的營(yíng)收分別為62.93億元、142.15億元和355.2億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率137.6%。這樣的快速增長(zhǎng)需要資金杠桿的撬動(dòng)，在招股書中，祥生地產(chǎn)也表示募集到的資金將會(huì)被用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、償還項(xiàng)目信托貸款等。

??另一家規(guī)模較大的房企金輝控股，在撤回了向上交所遞交的上市申請(qǐng)后，也于今年重新啟動(dòng)了香港上市計(jì)劃。2017-2019年，金輝控股的全口徑銷售額分別為445.1億元、746.8億元和888.6億元，距離千億僅有一步之遙。截至2019年末，金輝控股的資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在85%左右。

??2017年至2019，金輝控股的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分別為117.8億元、159.7億元、259.6億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約48.5%，遠(yuǎn)不如祥生地產(chǎn)的增長(zhǎng)速度。另外，金輝控在2017年到2019年底的毛利率分別為32.2%、30.2%、21.8%，呈現(xiàn)持續(xù)下降，在2019年的下滑幅度尤其大。

??小房企上市前努力降負(fù)債

??疫情沖擊之下銷售放緩，讓本來(lái)現(xiàn)金流就緊張的中小房企雪上加霜，高負(fù)債運(yùn)營(yíng)是此批赴港上市房企的主要特點(diǎn)。

??上市卡殼的房企在財(cái)務(wù)方面或多或少存在一定的不足。在上市之前，多家房企通過(guò)還清借款或股東注資的方式降低負(fù)債率。

??2016-2018年，大唐地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)1085.3%、1087.9%、408.8%，但在2019年上半年卻突降至185.6%。2016年-2019年中，大唐地產(chǎn)的權(quán)益總額分別為3.9億元、6.5億元、14.1億元、22.9億元。自2018年開(kāi)始，公司股東和非控股權(quán)益注資，使得權(quán)益總額大幅度增長(zhǎng)，以此獲得了數(shù)值的驟降。

??據(jù)招股書，鵬潤(rùn)控股曾于2017年通過(guò)信托獲得了1.6億元的有息貸款，這也是往期記錄中唯一取得的貸款。準(zhǔn)備上市之前，鵬潤(rùn)控股將所有借款的本金和利息歸還，致使公司的資產(chǎn)負(fù)債率從2018年的76.9%大幅減少至2019年的5.7%。