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??限競房主導(dǎo)北京市場3年多后，五環(huán)內(nèi)西紅門于今年4月加入其中。

??4月29日下午，掛牌一個月后的西紅門兩地塊開始競拍，吸引了金茂、電建、招商、金融街、首開、龍湖、新城等一眾房企參與。

??經(jīng)過多輪角逐，新城以29.4億元奪得大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)B1-05-(2)地塊，溢價率7.38%，樓面價約3.89萬/平方米；首開+龍湖聯(lián)合體以以37.4億元奪得大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)B1-05-(3)地塊，溢價率3.03%，樓面價約3.95萬元/平方米。

??中國房地產(chǎn)報記者注意到，被外界稱之為西紅門的“雙子星”無論是成交溢價率還是樓面價都看似平平無奇，但最令房企“著迷”的是它高得有些意外的限價：銷售均價不超過6.44萬元/平方米，最高銷售單價不得超過7.08萬元/平方米。這一數(shù)字順利將大興限競房天花板拉升到“7萬元+”。

??反觀兩地塊附近的項目，記者發(fā)現(xiàn)西紅門板塊目前基本沒有新房在售，可售房源基本是二手房，價格約為4.3萬元/平方米。其中，福星花園是距離新地塊最近的老舊小區(qū)，目前二手房價在3.76萬元/平方米；西側(cè)一路之隔的鴻坤理想城，其中，離新地塊最近的是鴻坤理想城·派郡小區(qū)，其均價為4.76萬元/平方米。鴻坤理想城·禮域府，高層小區(qū)，二手房價格在5.4萬元/平方米。上述3個小區(qū)均低于兩地塊不超過6.4萬元/平方米銷售均價。

??不僅僅如此，該板塊最貴的項目是鴻坤林語墅，均價僅約7.4萬元/平方米。也與西紅門的最高銷售單價不得超過7.08萬元/平方米數(shù)字相差不大。

??不難發(fā)現(xiàn)，西紅門兩地塊銷售均價不超過6.4萬元/平方米，最高銷售單價不得超過7.08萬元/平方米這一限價數(shù)字對于房企“形同虛設(shè)”。這也給拿地的新城、首開、龍湖房企們在產(chǎn)品打磨、銷售價格上更多的可操作空間，揭去限競房價格低、品質(zhì)低的“標(biāo)簽”。

??“在過去的兩年里，限競房是給剛需的政策性福利。政府限制了銷售單價，也限制了銷售總價，好幾個項目還出現(xiàn)了一二手倒掛絕對優(yōu)勢。但現(xiàn)在，限競房福利性質(zhì)減弱了。政府仍然限制面積，但在價格方面限制已經(jīng)悄悄松開。”北京土地市場一位研究人士對此表示。

??事實上，長期以來由于限競房沒有自主定價權(quán)，無法突破銷售均價等特點，造成了限競房利潤有天花板。

??“比如大興的有兩個項目，一個拿地價3.98萬元/平方米，一個是4.04萬元/平方米，它們都賣到了4.5萬元/平方米，這中間不到一萬元的利潤成本，如果再除去建安成本、推廣費用，盈利空間可想而知。開發(fā)商不是慈善機構(gòu)，以盈利為目的，利潤有限的情況下肯定會在品質(zhì)上有折扣。”一位資深樓盤營銷總對中國房地產(chǎn)報記者分析。

??“為了控制減少成本，限競房只能是快周轉(zhuǎn)。”上述中原地產(chǎn)某樓盤代理營銷總則向中國房地產(chǎn)報記者道出適當(dāng)控制限競房盈利空間的一個方法——用時間換盈利空間。

??上述北京土地市場研究人士也同時表示，過去兩三年入市的限競房是不能抱有太大期待的。開發(fā)商不是做慈善，當(dāng)利潤空間被壓低時，自然要降低部分成本。這樣一來，地段和質(zhì)量必然是要犧牲的其中一項。

??除了“誘人”超高限價，西紅門“雙子星”還有什么原因讓房企如此青睞？

??“從2017年至今北京土拍市場供給了112宗限競房地塊，其中位于五環(huán)內(nèi)有13個，如今四到五環(huán)之間限競房就更少了，所以西紅門這兩個地塊也顯得彌足珍貴；其次是配套方面，地塊周邊不僅有宜家以及薈聚這樣大型成熟的商業(yè)配套；除此之外還有生態(tài)公園以及貫穿南北的地鐵19號線南延等，這些利好都給西紅門增長了人氣，關(guān)注度也逐漸升高。”上述北京土地市場研究人士分析。

??公開資料顯示，西紅門兩地塊處在南四環(huán)和南五環(huán)之間，西北側(cè)挨著就是京開高速西紅門收費站，距離軌道交通4號線西紅門站約兩公里。地塊屬于西紅門范圍，南側(cè)200米左右就是西紅門鎮(zhèn)政府。西紅門商圈內(nèi)有鴻坤廣場、薈聚、宜家等商場，商業(yè)配套齊全。