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??中房網(wǎng)訊（亞晨/文）雖然疫情對(duì)一季度整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊較大，對(duì)房企銷售、交付、結(jié)算等多方面的影響也將會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，但隨著陸續(xù)開(kāi)工復(fù)工和售樓處回復(fù)開(kāi)放，目前市場(chǎng)表現(xiàn)正逐步恢復(fù)正軌。

??克而瑞研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，3月份TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額7690億元，3月單月業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期同比降低17%，單月業(yè)績(jī)同比降幅較2月有近21個(gè)百分點(diǎn)的收窄。從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，一季度TOP100房企全口徑銷售業(yè)績(jī)規(guī)模同比下降近20.8%。從土地市場(chǎng)來(lái)看，一季度百?gòu)?qiáng)房企中仍有近兩成企業(yè)未拿地，同時(shí)拿地銷售比降至新低，說(shuō)明整體投資態(tài)度保持謹(jǐn)慎。而龍頭房企新增貨值集中度僅有37%，第二梯隊(duì)企業(yè)新增貨值集中度高于銷售，沖擊規(guī)模勢(shì)頭不減。

??隨著國(guó)內(nèi)疫情逐步得以控制，克而瑞研究中心預(yù)計(jì)二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)復(fù)蘇，供求跌幅有望進(jìn)一步收窄。不過(guò)，由于國(guó)外疫情形勢(shì)異常嚴(yán)峻，海外經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加劇，或?qū)鲗?dǎo)至中國(guó)經(jīng)濟(jì)共振下行。因此，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊不容樂(lè)觀，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等各項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)較難擺脫下降通道，不過(guò)，房企對(duì)市場(chǎng)的整體預(yù)期仍保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，“穩(wěn)”字當(dāng)頭、提質(zhì)控速已成為行業(yè)共識(shí)。

??百?gòu)?qiáng)房企三月吸金7690億元，前3月累計(jì)降超20%

??根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2020年一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，3月份TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額7690億元，3月單月業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期同比降低17%，單月業(yè)績(jī)同比降幅較2月有近21個(gè)百分點(diǎn)的收窄。

??雖然業(yè)績(jī)?nèi)匀怀尸F(xiàn)較大幅度的下滑，但與2月份相比，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)環(huán)比大幅增長(zhǎng)136.2%。其中，仍有一部分規(guī)模房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出。根據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù)，TOP10房企的單月業(yè)績(jī)規(guī)?；具_(dá)到了去年的平均水平，而3月份單月全口徑銷售金額達(dá)到200億元以上的房企就有11家。

??另一方面，受疫情影響，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻的降幅也在收窄。報(bào)告顯示，今年一季度除TOP20房企外，門檻降幅較前兩月均有不同幅度的收窄。截至3月末，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額的入榜門檻為296.5億元和173.3億元，分別同比降低17.8%和33.5%。TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額入榜門檻也分別降低23.5%和30.2%至124.2億元和71.1億元。

??此外，一季度百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)集中度較去年同期又有了進(jìn)一步的提升。報(bào)告顯示，截至一季度末，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權(quán)益金額集中度分別達(dá)到近30.2%、45.3%、53.9%和62.3%。分梯隊(duì)來(lái)看，在行業(yè)增速放緩、規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)加劇、疊加疫情影響之下，各梯隊(duì)房企繼續(xù)保持了分化的格局。其中，TOP3房企集中度提升近4.5個(gè)百分點(diǎn)至16.4%，提升幅度最大。而TOP51-100、TOP101-200梯隊(duì)房企的集中度則在前兩年的基礎(chǔ)上繼續(xù)降低。

??百?gòu)?qiáng)投資金額門檻同比下滑，二梯隊(duì)沖規(guī)模勢(shì)頭不減

??土地市場(chǎng)方面，雖部分城市通過(guò)出讓優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)企業(yè)拿地積極性提升，但受制于銷售不佳、融資受限等，3月土地市場(chǎng)成交量仍處于低位，企業(yè)拿地態(tài)度仍舊謹(jǐn)慎。

??從克而瑞研究中心發(fā)布的《2020年一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》來(lái)看，一季度新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻值提升至35.3億元，較上月增加11.5億，同比基本保持穩(wěn)定，金額門檻同比下降10%，但建面門檻則提升至27.8萬(wàn)平方米，較去年同期上升49%。其中，華潤(rùn)、綠地和綠城分列新增貨值榜前三位，新增貨值均超過(guò)600億元，同時(shí)華潤(rùn)也是拿地總價(jià)最高的企業(yè)，前三月共斥資350億元拿地。

??從城市布局來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企拿地體量TOP10城市仍以二線為主，成都、杭州、武漢位列前三。武漢雖受疫情影響嚴(yán)重，但長(zhǎng)期前景仍被看好，金茂3月在武漢納儲(chǔ)超百萬(wàn)方；三四線城市中僅溫州位列前十，較多浙系房企積極補(bǔ)倉(cāng)，對(duì)溫州市場(chǎng)信心較足。

??拿地集中度方面，龍頭房企強(qiáng)化銷售，操盤金額集中度達(dá)到49%，但新增貨值集中度僅有37%，與之相反的是第二梯隊(duì)企業(yè)新增貨值集中度高于銷售，沖規(guī)模勢(shì)頭不減。而當(dāng)前資源仍集中于頭部房企之間，從銷售與拿地TOP20房企重合度來(lái)看，銷售TOP20房企中有15個(gè)位列新增貨值TOP20內(nèi)，重合度達(dá)到75%，僅富力、恒大前三月拿地較謹(jǐn)慎，新增貨值不足百億。

??從拿地銷售比來(lái)看，一季度銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比降至新低，達(dá)0.28。這一指標(biāo)顯著低于2018、2019年，說(shuō)明整體投資態(tài)度保持謹(jǐn)慎。分梯隊(duì)看，TOP10房企拿地態(tài)度最為謹(jǐn)慎，拿地銷售比為0.22，恒大、萬(wàn)科、碧桂園拿地銷售比均不足0.1；TOP11-20房企拿地銷售比達(dá)到0.47，其中綠城、招商、旭輝相對(duì)積極，二梯隊(duì)沖規(guī)模的勢(shì)頭依舊強(qiáng)勁。

??而百?gòu)?qiáng)房企中仍有近兩成企業(yè)未拿地，相比2019年，百?gòu)?qiáng)拿地金額下降23%，超過(guò)半數(shù)房企投資金額下降。TOP10中僅保利、華潤(rùn)、世茂拿地金額同比上漲，其余7家房企均同比下降，其中恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、綠地投資金額同比降幅均在60%以上。而整體跌幅最大的是銷售TOP51-100的企業(yè)，平均降幅接近四成，由此可見(jiàn)，小房企的生存環(huán)境依舊不容樂(lè)觀。

??值得注意的是，盡管受一季度土地供應(yīng)驟減、傳統(tǒng)春節(jié)假期疊加疫情“黑天鵝”的三重影響，雖然百?gòu)?qiáng)拿地趨謹(jǐn)慎，但仍有部分房企逆勢(shì)布局，表現(xiàn)出較高的積極性。

??首先是國(guó)企、央企表現(xiàn)突出，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合降低風(fēng)險(xiǎn)。新增土地價(jià)值TOP10中，7家來(lái)自國(guó)企。在疫情導(dǎo)致銷售大幅下滑，現(xiàn)金流趨緊之下，資金充裕、融資成本較低的國(guó)企、央企穿越周期的優(yōu)勢(shì)凸顯。但面對(duì)金額較大的優(yōu)質(zhì)地塊時(shí)，國(guó)企也體現(xiàn)出謹(jǐn)慎的一面，通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、聯(lián)合拿地分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。其次是浙系房企，憑借一季度土地市場(chǎng)的表現(xiàn)成為“黑馬”。在多數(shù)民企維穩(wěn)現(xiàn)金流之下，浙系房企逆勢(shì)“搶地”表現(xiàn)突出。典型的如綠城、濱江、榮安等，其中綠城共計(jì)獲得15宗地，拿地金額僅次于華潤(rùn)，較去年同期增長(zhǎng)277%，延續(xù)了去年以來(lái)投資加碼的態(tài)勢(shì)。榮安、濱江拿地銷售比也高于梯隊(duì)其他房企。中梁、德信雖然拿地金額并未較同期大幅增長(zhǎng)，但一季度投資金額高于其銷售，拿地底氣十足?？紤]到一季度土地能夠在年內(nèi)上市形成銷售，對(duì)于本身周轉(zhuǎn)速度較快的浙系房企而言，提前抄底的紅利或?qū)Ⅲw現(xiàn)在全年的業(yè)績(jī)中。