公司曾冬梅 2020-02-24 09:50:40 來源：中房報
??陳宏（化名）是某TOP10房企的城市總經理，轄區為東部的一個熱點城市及其周邊的兩個城市，到任僅3個月時間就遭遇了疫情。
??受疫情影響，目前房地產行業充斥著不少悲觀的聲浪。陳宏的轄區有20多個項目，近400億元的貨值，預計今年將供應200億元左右的可售貨量。2月18日，他對中國房地產報記者表示，“復工確實是個難題，我們二十幾個項目需要幾千個工人，現在只到位了幾百人。比較理想的狀態是，2月底有些班組能夠逐漸做些工作。”
??他沒有太焦慮，因為轄區里的城市已經開始出臺一些放松政策，“預售條件有所放松，可能工期會被耽誤一兩個月，但預售證提前一個月拿到，時間也就趕回來了。”
??在他看來，除了武漢及少數疫情控制壓力比較大的地區，短期內房地產市場難有起色外，其他地區還是比較樂觀的。“2月份應該可以逐漸開始恢復生產，3、4月份地產行業分批正常開工。”
??轉戰線上 一天收金過億元
??為控制疫情，多地采取了封城、封村、封閉小區的管理措施，防止人群集聚和病毒擴散。對房地產行業而言，最直接的影響就是售樓部里沒人買樓，工地上沒有工人開工。
??陽光城執行副總裁吳建斌近日表示，疫情對房企二月、三月的銷售影響很大，二月份的銷售額可能只有一月份的20%不到。
??陳宏也坦言：“我們售樓部一直沒關，只是沒什么人。”線下的銷售無法推動，就得做做線上的文章了。他是2月10日復工的，在那一周迅速制定和啟動了網上秒殺的促銷活動，“比恒大的網上賣房還要早幾天。”這一次的網上秒殺覆蓋了9個在售項目，首次支付的金額低至5000元，最高優惠達到了75萬元/套，同樣可以在一定期限內無理由退房。“還是實實在在給了折扣的，大概有2個點-5個點的讓利，線上的渠道也給了激勵和獎勵。”據其透露，在活動啟動的第一天，就有1億多元的資金入袋。
??由于成效顯著，這家TOP10房企的其他區域也紛紛效仿，“總部給了個方向，一線公司各自靈活處理。”他說，有些大的區域公司在這一波線上促銷中收了20多億元的資金，預計自己這個月的預售金額能在集團排入前四。
??建筑工人只到位了1/10
??基于盡快恢復社會經濟活力的考慮，各地政府已陸續出臺措施幫助企業復工復產。例如，2月18日，海南便印發了《關于做好疫情防控期間農民工到省重點項目、重點工程務工的十條措施》，旨在幫助企業解決復工復產面臨的用工荒難題。深圳市住房和建設局更是早在2月9日就公布了《深圳市建設工程項目疫情防控和復工指引》，確保全市在建工程穩妥有序開展復工。
??陳宏目前最擔心的也是復工問題。“我們的項目陸續在辦復工申請了。只要做好防控和保障措施，確保工人過來后先進行隔離檢查，開發商承擔主體責任，各級政府還是支持企業復工的。”但在他看來，短期內房地產行業全面復工的難度很大。復工需要工人到位，陳宏轄區內的20多個項目需要幾千人工人，但截至2月中旬，只到位了幾百人，也就是1/10。
??“工人從四面八方回來，受各地疫情管控的影響，就算交通上可以解決，但住的問題還是很頭疼的。”陳宏管理的三個城市經濟基礎較好，人口也比較集中，城區的住宅小區基本都進行了封閉管理，不允許外來人員入住。而城市周邊的村子也大多處于半封閉狀態，外地人也無法進入。“外地的工人要先隔離14天，有些項目原本就有工棚或者工房可以住宿的就比較好辦。但如果原來沒有這種設施的項目，特別是城市中心的，就麻煩了。”參照過往的做法，這些城市中心的項目，一般都會安排工人在附近的城中村住，“但疫情后，城市里面的這些毛細孔基本都堵住了。”
??根據目前工人的到位情況，他計劃從2月24日這一周開始搶工，逐步安排一些班組做復工準備。
??市場不悲觀 分化會更明顯
??陳宏到任后盤算了一下自己轄區的家底，20多個項目大概是400億元的貨量，2020年打算供應200多億元的可售貨值出來，按50%的去化率計算，也有100多億元的銷售額。
??當然，最終能否實現預期的銷售目標，取決于項目的動工、銷售情況。他表示，第一季度的銷售額難免會受疫情的影響，大概率這個季度的銷售任務會往后壓。但也沒必要對市場的預期過于悲觀，“每個地方情況不一樣，有利有弊，不少城市都放松了預售條件的限制。說白了，原來要求高層建到一半才能拿預售證，如果現在調整成1/3或者說更低一點，那被工期耽誤的時間就趕回來了。”他轄內的城市已經出臺了相應的措施，“支持的力度還是可以的。”
??在疫情的影響下，土地市場的機遇也凸顯了出來。“最近我們拿了三塊地，兩塊地底價成交，一塊只比底價高一點。就拿地這方面來說，還是一個窗口期的。”
??就短期而言，陳宏認為除了疫情控制壓力比較大的地區外，預計3、4月份房企們就可以分批正常開工。
??若論疫情的長期影響，陳宏預計未來城市的分化會體現得更為明顯。“有些城市本身基本面的需求不錯，發展也比較良性，那穩中向好的趨勢不會改變。而那些還在調整中，經濟、人口又處于弱勢地位的低線城市，受疫情沖擊，可能就會表現得更差。三四五線城市退潮是很明顯的趨勢。”
??基于這種判斷，陳宏也對轄區未來的投資方向有了較為明確的規劃。“三線城市也就是中心區域還湊合，再往下的城市壓力就更大了。我們還是傾向于在城市群的核心產業帶尋找機會，就算是熱點城區，也要聚焦在基本面更加堅挺、量價關系更為合理的區域。”
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
