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??盡管受新型冠狀病毒疫情影響，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售、預(yù)售證領(lǐng)取等被按下了暫停鍵，但仍有企業(yè)站了出來(lái)。

??2月3日，杭州迎來(lái)了2020年首場(chǎng)土拍，在網(wǎng)上出讓了3宗宅地，其中兩宗位于錢(qián)塘新區(qū)大江東，一宗位于富陽(yáng)銀湖新城。

??這場(chǎng)土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，其中競(jìng)爭(zhēng)最激烈的是錢(qián)塘新區(qū)臨江片區(qū)的7萬(wàn)平方米商住地，掛牌期間競(jìng)價(jià)至溢價(jià)率16.5%。隨后7輪拍至封頂，經(jīng)過(guò)22輪報(bào)價(jià)，最終由中國(guó)三迪（中國(guó)三迪控股有限公司）以39349萬(wàn)元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)5505.2元/平方米，溢價(jià)率29.66%，自持13%。

??錢(qián)塘新區(qū)新灣地塊則被上海大華（大華集團(tuán)）拿下，總價(jià)為13.49億元、溢價(jià)率17%、樓面價(jià)5927元/平方米。

??富陽(yáng)銀湖新城地塊被眾安拿下，總價(jià)為9.98億元、溢價(jià)率11.4%、樓面價(jià)7627元/平方米。

??競(jìng)爭(zhēng)激烈的錢(qián)塘新區(qū)臨江地塊上次土地出讓在2016年，彼時(shí)杭州本土企業(yè)富麗達(dá)競(jìng)獲，樓面價(jià)為2029元/平方米。由于板塊斷供3年，這次土地出讓在掛牌期間三輪報(bào)價(jià)就將溢價(jià)率提高到了16.5%。

??錢(qián)塘新區(qū)的新灣地塊相較于臨江地塊位置更為優(yōu)越，在大江東的核心區(qū)域輻射范圍之內(nèi)，熱度也不小。

??值得一提的是，中國(guó)三迪和上海大華都是首進(jìn)杭州。疫情之下，這兩家外地房企仍積極拿地入杭，也顯示出它們對(duì)于杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好。

??三迪的突圍之路

??資料顯示，中國(guó)三迪為香港上市公司（00910.HK），在房企中，中國(guó)三迪的名頭并是不特別響亮，但其創(chuàng)始人郭加迪早在1998年房改之際，就已涉足地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

??1998年郭加迪成立莆田三迪山莊置業(yè)有限公司，步入房地產(chǎn)領(lǐng)域，郭加迪將父親郭德海、大哥郭啟迪、二哥郭維迪、妹夫等召集在一起，將公司的經(jīng)營(yíng)范圍不斷擴(kuò)大。

??同時(shí)，三兄弟聯(lián)合掌控的三迪地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。

??公開(kāi)資料顯示，2010年前后，三迪地產(chǎn)曾以“黑馬”姿態(tài)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，先后在福建、陜西、上海、吉林等區(qū)域形成了高端、中高端、精品三線產(chǎn)品并進(jìn)的戰(zhàn)略格局，在高端住宅、酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)諸多領(lǐng)域領(lǐng)創(chuàng)市場(chǎng)。

??如莆田的別墅“三迪山莊”、吉林花園美宅“首創(chuàng)廣場(chǎng)”、寶雞的千畝大盤(pán)“三迪世紀(jì)新城”、西安的法式住區(qū)“三迪香頌楓丹”，還有上海的三迪?曼哈頓等都是中國(guó)三迪項(xiàng)目。

??直到2019年他們外拓地產(chǎn)版圖，仍是以福建、陜西、上海、吉林幾個(gè)區(qū)域?yàn)橹鳌?jù)其官網(wǎng)顯示，其地產(chǎn)板塊共計(jì)14個(gè)項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)的有9個(gè)。中國(guó)三迪的半年報(bào)對(duì)此亦有明確披露。

??據(jù)中國(guó)三迪2019年的半年報(bào)顯示，截至2019年6月30日，其擁有總土儲(chǔ)為21.57萬(wàn)平方米，上半年的合約銷(xiāo)售額為18.68億元。

??這樣的規(guī)模，跟其同一時(shí)代成長(zhǎng)起來(lái)的房企相比可以說(shuō)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。

??從2010年到2019年，錯(cuò)過(guò)了房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)間，如何突圍成為中國(guó)三迪當(dāng)下最重視的問(wèn)題。

??2019年11月，和昌集團(tuán)前總裁胡博在經(jīng)歷了短暫創(chuàng)業(yè)之后，選擇投身中國(guó)三迪，他在中國(guó)三迪的試用期為6個(gè)月。

??2019年12月，在公司的經(jīng)營(yíng)與管理會(huì)上，胡博推演了集團(tuán)未來(lái)3年發(fā)展目標(biāo)和方向，提出加大布局重點(diǎn)區(qū)域，提升運(yùn)營(yíng)水平，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

??不過(guò)，到2020年1月3日，胡博便匆匆離職，原因不明。內(nèi)部猜測(cè)估計(jì)有兩方面原因，一是郭老板屬于管得很細(xì)致的人，過(guò)問(wèn)事情比較多，這就讓胡博喪失了個(gè)人施展空間，“其實(shí)就是權(quán)力、責(zé)任、義務(wù)不對(duì)稱(chēng)，紙面上給你很大的授權(quán)空間，實(shí)際等你執(zhí)行起來(lái)又是另外回事”；二是兩人在理念方面不太合拍。

??雖然胡博匆匆告別可能源于“老板理念不合拍”，不過(guò)加大布局重點(diǎn)區(qū)域等思路則被中國(guó)三迪以實(shí)際行動(dòng)展示了出來(lái)。

??此次，中國(guó)三迪以29.66%的高溢價(jià)率自持13%代價(jià)拿下錢(qián)塘新區(qū)臨江片區(qū)的7萬(wàn)平方米商住地，根據(jù)出讓條件，地塊須需配建公租房7147.66平方米，未來(lái)地塊商品住宅毛坯限價(jià)12600元/平方米，精裝限價(jià)14600元/平方米（裝修價(jià)格2000元/平方米）。這一舉動(dòng)顯示出中國(guó)三迪進(jìn)軍杭州區(qū)域的決心，也可以看作其正在努力突圍。

??“舊改專(zhuān)家”大華加快全國(guó)擴(kuò)張

??與中國(guó)三迪不同，作為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)100強(qiáng)的上海大華1988年起家于上海，以接手舊改項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)大盤(pán)為基調(diào)。

??深耕上海三十幾年，大華也開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)了數(shù)個(gè)體量超百萬(wàn)平方米的大型社區(qū)項(xiàng)目，包括上海大華錦繡華城、大華濱江天地、曲江公園世家、大場(chǎng)老鎮(zhèn)改造社區(qū)等，更屢屢在舊改市場(chǎng)露面。

??近年來(lái)，它也加快了全國(guó)擴(kuò)張的節(jié)奏。

??2017年，大華在云南拿地超3000畝，先后開(kāi)發(fā)5個(gè)項(xiàng)目。2018年，大華新進(jìn)駐廣州、惠州、徐州、昆明、大理、德州6座城市。到了2019年，大華再度進(jìn)軍多個(gè)城市，包括廣東江門(mén)、山東德州、徐州、蘇州、咸陽(yáng)、天津、蘭州、武漢等。

??這兩年來(lái)，大華在廣州、惠州、江門(mén)、珠海、佛山5個(gè)大灣區(qū)城市擁有15個(gè)城市更新項(xiàng)目。據(jù)大華集團(tuán)廣州公司總經(jīng)理陳開(kāi)強(qiáng)介紹，這15個(gè)城市更新項(xiàng)目，按照規(guī)劃建筑面積來(lái)算，其儲(chǔ)備貨值將近2000億元。

??2020年1月15日，大華集團(tuán)在廣州番禺的紫悅府住宅項(xiàng)目正式啟動(dòng)，正式拉開(kāi)進(jìn)駐大灣區(qū)的序幕。

??快節(jié)奏拿地和接盤(pán)大體量舊改的成效直接反映在了土儲(chǔ)上。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，大華集團(tuán)在2018年的新增土地貨值共195.3億元，排名89位。短短一年，該數(shù)值就達(dá)到720.2億元，不僅貨值增長(zhǎng)超7成，排名也上升51位。

??這一次，上海大華布局杭州錢(qián)塘新區(qū)，是其擴(kuò)張之路上的一步。據(jù)了解，該商住地位于新灣街道，地塊體量近23萬(wàn)平方米。

??根據(jù)規(guī)劃條件，地塊需配建公租房55027.94平方米（24%），12班幼兒園6000平方米（不計(jì)容），未來(lái)地塊商品住宅毛坯限價(jià)15500元/平方米，精裝限價(jià)18000元/平方米（裝修價(jià)格2500元/平方米）。地塊配建的公租房近1/4，是杭州近期出讓的土地中，公租房配建比例最高的地塊。

??板塊內(nèi)，目前在售的項(xiàng)目為濱江新希望新城·未來(lái)海岸高層均價(jià)17000元/平方米，排屋均價(jià)28000元/平方米。

??值得一提是，隨著這些年規(guī)模的擴(kuò)張，上海大華的銷(xiāo)售總額也在逐漸遞增。從2017年至2019年，大華集團(tuán)的銷(xiāo)售總額分別為172.1億元、183.9億元、343.8億元，排名分別為97、115、73。據(jù)稱(chēng)，大華集團(tuán)2020年的銷(xiāo)售目標(biāo)為544億元。

??與此同時(shí)，負(fù)債也在攀升。

??數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，大華集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額連續(xù)告負(fù)，為-53.7億元，上年同期為-51.3億元。此外，截至去年6月底，大華集團(tuán)總負(fù)債達(dá)765.6億元，相比2018年末增長(zhǎng)了21%；資產(chǎn)負(fù)債率為73.99%，相比2018年的70.29%增長(zhǎng)了3.7%。截至2019年11月底，大華集團(tuán)累計(jì)新增借款112.87億元，占2018年末凈資產(chǎn)的42.21%。