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??中國房地產報記者梳理發現，截至1月10日，至少有12家房企公布發行海外債消息或融資計劃，發債金額超過40億美元，逼近此前國內房企單月的境外融資總額，融創中國、碧桂園、遠洋集團、佳兆業、旭輝控股、中駿集團、正榮地產、龍光地產、首創置業、合景富泰、禹洲地產等紛紛加入新一年美元債發行陣營。

??僅在1月8日當天，便有6家港股上市房企公告新的融資計劃，預備發行美元債超過20億美元。

??整體來看，新年海外發債序幕，發債周期偏長、融資成本較低。

??其中，龍湖集團發債利率最低，其1月6日同時公告發行2筆優先票據，分別是2027年到期的2.5億美元債，年利率為3.375%；2032年到期的4億美元債，年利率為3.85%。同樣表現為低利率發債的還有首創置業，其1月7日發行2015年到期4.5億美元提取票據，年利率3.85%。

??另外，除佳兆業年度發債利率達10.5%外，融創中國、禹洲地產、中駿集團、正榮地產、合景富泰、旭輝控股、中駿集團等房企集中表現在7%左右；碧桂園、龍光地產、遠洋集團3家房企為4%～5%。

??對比之下，根據中指院數據，2019年1月～11月，房企海外債券平均利率8.33%。開年以來房企海外融資成本有所降低。

??從發債周期來看，龍湖集團“2032年到期4億美元債”，期限達12年，刷新了民營企業海外債期限紀錄；另外，五年以上的優先票據占比超過了一半。

??從融資額度上看，目前碧桂園美元債發行金額最大，包括2027年到期的一筆5.5億美元優先票據、2030年到期的4.5億美元優先票據，總額度超過10億美元。

??業內人士認為，境內融資收緊、美元債利率下調、舊債到期壓力等，是一眾房企在開年迎來外債發行“窗口期”的重要原因。

??根據近日Bloomber公開數據，中國房企約 44%的高收益美元債券將在未來12個月內到期，2020年3月是“償債”高峰期，房企承擔美元債到期壓力較大。其中，2020年海外債務到期超過10億美元的有7家房企，恒大、綠地、融創等企業到期海外債務規模較大。

??在此背景下，“借舊還新”“化短為長”，被外界視為房企拆解債務壓力的重要模式。

??對于房企開年融資的情況，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華表示，房企目前海外發債井噴主要有兩方面原因：一是目前房企國內融資不易；二是房企海外發債利息較低，融資成本相對較低。

??另外，在天風證券分析師張彬彬看來，境內融資環境收緊，使得房企轉戰海外美元債。據其介紹，2019年5月銀保監會發布“23號文”明確商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資的要求后，房地產融資調控持續收緊；7月12日，發改委對房地產企業海外發債也有了限制，明確要求房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，還要披露資金用途等。

??“隨后8月～10 月份，國內房企美元債發行規模較之前明顯較少，同時，這也與下半年中資地產美元債到期規模減少有關。” 張彬彬補充到，“隨著現在到2020 年一季度中資美元債到期規模的提升，預計未來幾個月中資美元債的發行規模將明顯提高。”

??易居房地產研究院總監嚴躍進告訴記者：“這種融資行為對房地產交易和企業有積極影響，主要表現為改善房地產資金狀況，不至于盲目降價銷售，能夠增大拿地空間，是后續房地產市場投資開發信心增大的表現。”

??“從開年的海外融資利率看，利率有所降低，房企有抓住窗口期的可能。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對此補充道，“但是，由于海外發債利率較國內債券高，使得融資成本較高，房企依舊需要警惕融資風險。”