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??中房網訊 隨著近十年電子商務在國內的迅速發展，倉儲物流行業也迎來了高速增長期。

??當一些國內房地產企業都爭相在長租公寓、特色小鎮、養老地產等熱點領域布局時，物流地產作為一個新的投資風口，正在受到越來越多的關注。

??物流地產站上風口

??作為地產龍頭，萬科的一舉一動都會受到行業的廣泛關注。

??在股權之爭落下帷幕后，今年7月，由萬科、厚樸投資、高瓴資本、中銀投聯合組成的財團發布公告稱，已與普洛斯董事會已就全面私有化這家新加坡物流地產上市公司達成一致，交易收購單價為每股3.38新元。

??如本次私有化能夠完成，交易總價將達到116億美元（約790億元人民幣），有望成為亞洲歷史上最大的私募股權并購。其中，萬科出資約170億，占股21.4%，完成后將成為普洛斯第一大股東。

??雖然本次交易最終還需要通過普洛斯股東大會及新加坡相關監管的批準程序，但萬科布局物流地產的決心可見一番。

??事實上，萬科關注普洛斯由來已久。早在2014年，時任萬科高級副總裁的毛大慶在一次非正式的場合向中房網等媒體透露，萬科正在學習物流地產巨頭普洛斯，研究具體布局。

??三年過后，在萬科的城市配套服務商轉型中，萬科提出了生態系統的理念，即“住宅+全周期城市配套服務”，而城市物流地產是其中重要的一環，萬科已經把它定位為未來重點發展的業務之一。對于競購普洛斯，萬科董事會主席、首席執行官郁亮此前曾表示，此次交易有助于萬科在物流地產領域完善布局，有望在全球范圍內打造全新的商業發展模式。

??回報率穩定租金持續上漲

??對于萬科來講，一向追求安全、穩定的投資收益。而萬科涉足物流地產，也無外乎是基于對投資回報率和市場空間的看好。

??目前，現代物流設施的供給仍落后于日益膨脹的需求。倉儲物流行業是房地產、電商、物流行業的共同熱點。

??據中房網粗略統計，以普洛斯、嘉民為代表的國際資本，以京東、阿里巴巴為代表的電商平臺和以萬科、綠地、萬通、合生、復星、華夏幸福和碧桂園為代表房地產企業，以及以平安、中國人壽為首的險資紛紛加大了對物流地產的布局。

??這些資本大鱷追逐物流地產的背后，無疑是物流地產的租金收益和其可以獲得長期穩定的投資回報。

??根據世邦魏理仕日前發布的《全球優質物流地產租金報告》顯示，對全球70個優質物流樞紐的凈租金狀況進行調研與分析。在全球供應鏈飛速發展、新興市場消費與生產穩定增長的背景下，持續穩定的需求推動優質物流地產租金繼續上漲。據其統計，2016年一季度到2017年一季度，全球優質物流地產凈租金同比增長2.2%，其中亞太區域增長1.4%。

??在全球十大最貴優質物流地產排名中，香港以348.39美元/平方米/年的租金蟬聯榜首，上海（100.97美元/平方米/年）位列第五，深圳（94.74美元/平方米/年）排名第八。

??值得一提的是，由于中國經濟的表現在今年年初超出預期，在強勁的優質物流地產需求驅動下，蘇州（8.7%）、杭州（7.4%）、寧波（7.2%）、無錫（6.7%）、南京（6.6%）、深圳（6.5%）和上海（5.0%）這七個國內城市位列全球前二十租金最快增幅榜單。報告認為，高標物流倉庫供應長期的稀缺性和相對其他物業類型而言的高回報率是其受投資者青睞的主要原因。

??對此，世邦魏理仕顧問及交易服務工業部中國區主管羅瑾表示，受益于第三方物流和電商企業的迅速發展，中國物流地產市場需求持續活躍，另外加之增值稅的調整使得中國城市物流租金上漲。一線城市優質物流設施稀缺，使整體市場空置率維穩在較低水平，供不應求的市場狀況推動租金繼續上漲。

??作為工業地產的一種，相對低廉的土地價格是物流地產特有的優勢。此前，曾有工業地產開發商透露，看似非主流的工業地產，其回報遠高于商業地產，一般投資凈收益率在6.5%-7%左右。而根據第一太平戴維斯項目及開發顧問部董事熊志坤提供給中房網的數據顯示，即便是北京和上海，其甲級寫字樓的毛收益率也只在4.5%-5.5%之間。

??資本盛宴OR曇花一現

??隨著電商在中國的快速發展，物流地產正在迅速成為房地產新一輪的投資熱點。但不得不引起重視的是，隨著國際巨頭的不斷擴張和國內新試水者的加速布局，激增的市場供應量很有可能導致部分區域面臨租金滯漲和出租率下滑的雙重壓力。

??據了解，國外一個物流設施空置率必須控制在5%以內才能保持10%的回報，如果空置率達到15%，就難以獲得利潤。

??從目前國內物流行業來看，只能擁有強大的客戶資源才是實現物流地產盈利的基礎。而物流地產的難點也正在于尋找客戶，畢竟物流地產的業主是企業，如果企業不認可，未來空置率將對資產形成壓力。

??從物流地產行業來看，除少數外資企業具有較為成熟的產品外，一些本土物流地產商在產品服務定位和持續盈利上凸顯短板，多數物流地產企業依舊在苦苦探索盈利模式。

??對此，清華大學互聯網產業研究院副院長、工業工程系博士生導師劉大成撰文指出，目前全國有近80%的物流園區依然處于虧損性運營甚至閑置狀態，造成這一現狀的原因就是，這些園區在成立之初并未考慮產業鏈的生態，只是簡單的“圈地運動”。他認為只有預先設計好“土地溢價”，再基于產業鏈生態規劃好“規模溢價”和“范圍溢價”，并在兩個溢價基礎上實現“增值服務溢價”，才能讓物流地產真正實現可持續快速增長。