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??險資如何“侵入”房企，下一個又會是誰？

??中房網(wǎng)訊 （記者 曲濤）今年以來，房地產(chǎn)市場刮起了一股保險風。據(jù)中房網(wǎng)（微信公眾號：zhongfangwang）統(tǒng)計，截止目前共有16家險資躋身41家上市房企前十股東。多家保險公司接連舉牌A股、H股上市房企，曾經(jīng)一度引起市場關(guān)注的“野蠻人”正在強勢回歸。

??當萬科、碧桂園等千億房企，遠洋、金融街、金地等品牌房企成為險資的目標后，未來越來越多的房地產(chǎn)上市公司將可能成為險資下一步狩獵的對象。

??超兩成上市房企被險資“侵入”

??根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心提供的“2015中國房地產(chǎn)上市公司測評”參評名單來看，A股、H股上市房企達196家。其中，A股126家，H股70家。

??中房網(wǎng)根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理顯示，目前196家A股、H股上市房企前十大股東中有41家被險資“侵入”，占比接近21%。從名單來看，A股34家（上海22家，深圳12家），H股7家。其中不乏像萬科、碧桂園等千億房企，以及遠洋、金融街、金地等品牌房企。

??四家上市房企遭險資“爭搶”

??從具體數(shù)據(jù)來看，196家A股、H股上市房企中有四家房企分別被兩家或兩家以上的險資進駐前十大股東。

??其中，金地集團（600383）被生命人壽系、安邦系、天安財險、華夏人壽等四家險資入駐前十大股東；萬科A（000002）被前海人壽系、安邦系入駐前十大股東；遠洋地產(chǎn)（03377.hk）被中國人壽、安邦保險入駐前十大股東；華發(fā)股份（600325）被國華人壽、華夏人壽入駐前十大股東。

??前海人壽激進、安邦鐘愛“老二”、國華分散投資，平安情定港股

??據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計顯示，進駐A股、H股上市房企前十大股東的數(shù)量最多的是國華人壽，達7家。中國人壽、華夏人壽進駐6家房企緊隨其后，安邦系、前海系雖然分別進駐4家上市房企，但從其所進駐的房企來看，均是行業(yè)知名企業(yè)。值得注意的是，在安邦系險資所進入的四家上市房企中，安邦在其中三家均位列第二大股東。此外，平安系險資鐘愛香港上市房企，其所進駐的兩家房企均為在港上市房企。

??此外，百年人壽、中國太保、中華聯(lián)合財險、生命人壽、太平人壽、新華人壽分別進駐1家上市房企。

??壓力重重的上市房企

??多數(shù)人士會認為，上市房企最大壓力來自于業(yè)績壓力，但對于那些股權(quán)分散的上市房企而言，除了本身的業(yè)績壓力外，“控制權(quán)之爭”也是他們不得不認真面對的除業(yè)績壓力以外的最大壓力。

??險資進駐上市房企前十大股東往往被稱為“野蠻人”入侵，這些“野蠻人”的進駐，使得上市公司管理層坐立不安，無不擔心公司被“野蠻人”掌控。

??【萬科：尚存希望】

??萬科第一大股東寶座讓位險資，已成為近期持續(xù)炒作的話題。12月7日，萬科公告稱，鉅盛華及其一致行動人前海人壽合計持有公司A股股票數(shù)達22.1億股，占萬科現(xiàn)在總股本20.008%，成為公司第一大股東，也再次與原大股東華潤15.29%的持股比例拉開差距。

??就在人們對此議論之際，12月9日，萬科再次公告稱，安邦保險合計持有公司5.525億股，占萬科總股本的5%。安邦的意外介入，使得原本復雜的萬科股權(quán)爭奪戰(zhàn)變得更加撲朔迷離。

??而近期部分媒體稱安邦保險極有可能是前海人壽的一致行動人。如果這種說法最終成真，前海人壽這一陣營將持有萬科超過25%的股權(quán)，距離全面要約收購，還有5個百分點的距離。

??不得不說，這是自1994年的“君萬之爭”后，萬科所面臨的最大一場戰(zhàn)役。未來華潤會否繼續(xù)增持？萬科管理層如何反擊，將成為行業(yè)焦點。

??【金地：無力回天】

??金地集團三季報顯示，截至9月底，金地集團第一大股東仍為生命人壽系險資，合計持股比例達29.94%。緊隨其后的安邦系險資為該公司第二大股東，持股比例達19.96%。兩家險資合計持股比例達到49.90%，如果算上同時位列金地集團前十大股東的天安財險和華夏人壽，四家險資持股比例高達58.37%。

??不得不承認，曾經(jīng)風及一時的金地集團，如今已被險資四面圍剿，管理層已經(jīng)喪失了話語權(quán)，面對高度持股的險資，除非有人自愿出局，要想奪回控制權(quán)的金地早已無力回天。

??【金融街：憂心忡忡】

??12月11日晚間，上市房企金融街（000402）公告稱安邦系保險合計持有該公司7.47億股，持股比例達到25%，位列該上市公司第二大股東。

??伴隨本次舉牌的完成，安邦保險持股比例已逼近金融街大股東——北京金融街投資集團，后者截至第三季度末的持股比例為27.52%。

??隸屬于北京市西城區(qū)國資委旗下的金融街，是一家具有深厚國資背景的上市房企。而一直以來，關(guān)于安邦保險欲在金融街“謀權(quán)篡位”的消息在坊間不斷盛傳。從上市公司本身來看，由于金融街國資系統(tǒng)持股比例較高，國企特征更為明顯，因此，金融街的股權(quán)爭奪會更加復雜困難，不會任險資輕松上位，隨著安邦系的進一步增持，金融街控股股東及其一致行動人未來會坐以待斃嗎？

??【遠洋地產(chǎn)：順其自然】

??12月7日，遠洋地產(chǎn)公告稱，安邦通過接手遠洋地產(chǎn)第二大股東南豐集團所持股份，一舉拿下遠洋20.50%的持股份額，直逼第一大股東中國人壽29.27%的持股比例。據(jù)了解，安邦本次遠洋地產(chǎn)股份共花費約64.46億元人民幣。

??背靠大樹好乘涼，與前面三家被險資高度持股的上市房企相比，遠洋地產(chǎn)似乎已經(jīng)習慣于被險資持股。前有中國人壽，今有安邦保險，遠洋地產(chǎn)似乎已經(jīng)順其自然。而當下行業(yè)的低迷也讓房企不得不重新重視資金鏈風險，而背靠兩大“金主”，也讓遠洋地產(chǎn)日后的規(guī)模擴張更有信心。

??最無股權(quán)壓力的上市房企

??與萬科、金地、遠洋、金融街等被險資坐擁大股東不同的是，華僑城A（000069）、中國國貿(mào)（600007）、魯商置業(yè)（600223）、市北高新（600604）、鳳凰股份（600716）、上實發(fā)展（600748）、張江高科（600895）、中國金茂（00817.HK）、禹洲地產(chǎn)（01628.HK）、朗詩綠色地產(chǎn)（00106.HK）等10家上市房企，即使被險資進駐，卻不用擔心其第一大股東位置的更迭。

??根據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計，以上10家上市房企第一大股東持股比例高達50%以上，最高持股比例接近81%，平均持股比例高達61.52%。從這些大股東性質(zhì)來看，均為上市公司母公司、央企、地方國資管理部門或老板本人。

??接下來，看圖吧！！！這是截止目前最全的險資進駐A股、H股房企前十大股東名單

??被舉牌房企的10大特征

??1.股權(quán)分散，大股東持股比例小于30%；

??2.市值偏小；

??3.股息率高；

??4.低估值；

??5.高現(xiàn)金流；

??6.民營企業(yè)可能性大；

??7.轉(zhuǎn)型升級迫切；

??8優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)；

??9.土地儲備資源豐富；

??10.有一定行業(yè)影響力；

??下一個是誰？

??險資已經(jīng)越來越多地進入地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)，包括對品牌開發(fā)商的財務(wù)投資、戰(zhàn)略合作，甚至直接參與房地產(chǎn)開發(fā)。同時，越來越多的房地產(chǎn)上市公司都可能成為險資下一步狩獵的對象。從目前來看，險資的“胃口”已經(jīng)不僅限于“吃下”金地、金融街這樣的中型房企，即便是千億房企的萬科似乎也都成為險資的囊中之物。

??資料顯示，歐洲保險投資房地產(chǎn)比重平均約5%，美國保險投資房地產(chǎn)很低、但抵押貸款投資很高，為6%。而國內(nèi)保險機構(gòu)投資不動產(chǎn)僅為0.9%，按照保監(jiān)會的規(guī)定是不超過總資產(chǎn)的30%，因此房地產(chǎn)的配置比重有很大增加的空間。

??業(yè)內(nèi)專家認為，相比用轉(zhuǎn)型、互聯(lián)網(wǎng)+等概念炒作的小型房企，大型房企的運營和利潤回報更為穩(wěn)定，更適合險資長期持有。而那些股權(quán)分散、估值低、但在熱點城市擁有大量土地儲備和項目的上市房企，很可能也將會成為“野蠻人”的新獵物。