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??“我是支持調(diào)控的，不調(diào)控的話這個(gè)行業(yè)沒辦法干了，不調(diào)控的話房?jī)r(jià)和地價(jià)都要上天了。不調(diào)控的話，對(duì)開發(fā)商來說地價(jià)比房?jī)r(jià)漲得快，賺不了錢。老百姓也買不起，不調(diào)控對(duì)誰都沒好處。”融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）董事會(huì)主席孫宏斌在公司2020年業(yè)績(jī)會(huì)上談及樓市調(diào)控時(shí)說道，這個(gè)行業(yè)規(guī)模太大了，占錢太多了。

??他舉列說，“房地產(chǎn)錢占整個(gè)金融體系30%以上，如果加上其他行業(yè)用房地產(chǎn)做抵押就達(dá)到50%以上。如果這個(gè)行業(yè)不調(diào)控，對(duì)金融系統(tǒng)影響太大了，也涉及老百姓幸福感，所以中央調(diào)控樓市是這兩個(gè)邏輯。”

??3月12日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布2020年全年業(yè)績(jī)，孫宏斌出席并回答相關(guān)提問。

??自孫宏斌向外界表明融創(chuàng)重要目標(biāo)是降杠桿以來，規(guī)模已不再是融創(chuàng)唯一訴求，開始了在“錢”和“地”這兩個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)最重要環(huán)節(jié)上適時(shí)調(diào)整節(jié)奏。一手發(fā)債一手賣樓一手分拆物業(yè)上市，融創(chuàng)正在努力平衡其傾斜杠桿天平。

??孫宏斌說：“三條紅線以后就不用擔(dān)心負(fù)債率了，現(xiàn)在央行管著呢，兩年前我就一直在說，不希望融創(chuàng)負(fù)債總額增加，希望增加凈資產(chǎn)和銷售。融創(chuàng)這3年總負(fù)債沒有增加，銷售增加那么多，負(fù)債率肯定降下來了，調(diào)控讓這個(gè)行業(yè)安全了。”

??在融創(chuàng)發(fā)展過程中，己經(jīng)被深深烙上了“豪賭”“并購(gòu)?fù)酢薄隘偪駭U(kuò)張”標(biāo)簽，但在“三道紅線”高壓下，野心再大的孫宏斌也不得不以求穩(wěn)為主。“降杠桿、降融資成本、嚴(yán)格控制拿地”成了貫穿融創(chuàng)2020年年度主題的關(guān)鍵詞。

??首先表現(xiàn)在拿地上，財(cái)報(bào)顯示，2020年融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備約為5877萬平方米，新增貨值7261億元。截至2020年底，融創(chuàng)中國(guó)的土地儲(chǔ)備約2.58億平方米，其中權(quán)益土地儲(chǔ)備面積約1.61億平方米，土地儲(chǔ)備貨值預(yù)計(jì)3.1萬億元。

??而去年同期的數(shù)據(jù)是新增1.34萬億元的土儲(chǔ)貨值，總土地儲(chǔ)備為2.34億平方米，在手的確權(quán)土儲(chǔ)貨值為3.07萬億元。無疑，融創(chuàng)2020年在土地市場(chǎng)上采取了“急剎車”。

??在談及重點(diǎn)城市集中供地政策時(shí)，孫宏斌認(rèn)為這對(duì)整個(gè)行業(yè)發(fā)展是一件好事。

??“這個(gè)政策初衷是要管政府的，央行‘三道紅線’是管企業(yè)的。重點(diǎn)城市集中供地政策其中有一條是要增加土地供應(yīng)量，且還要保證土地透明度。這讓企業(yè)對(duì)熱點(diǎn)城市供地?cái)?shù)量有個(gè)預(yù)期。比如一次出來20塊或者30塊地，大企業(yè)就可以報(bào)名在20塊里面拿個(gè)兩三塊。現(xiàn)在熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)不夠且競(jìng)爭(zhēng)激烈，短期內(nèi)這個(gè)政策不會(huì)造成熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)下降，下半年或者明年對(duì)土地市場(chǎng)影響可能會(huì)比較大。”孫宏斌說。

??在拿地策略方面，孫宏斌稱融創(chuàng)58個(gè)城市公司負(fù)責(zé)120個(gè)城市可以抓住板塊輪動(dòng)機(jī)會(huì)，在公開市場(chǎng)上有比較大優(yōu)勢(shì)。

??其次，融創(chuàng)也改變了“找錢”方式。從配股開始，到提前償還融資成本高的信托借款，同時(shí)回購(gòu)并注銷部分美元票據(jù)，再到與GIC牽手，也能看到融創(chuàng)在降負(fù)債上的努力。“別亂借錢，借很多錢的話，股價(jià)發(fā)生變化風(fēng)險(xiǎn)太大了。”孫宏斌口風(fēng)變了。

??截至2020年底，融創(chuàng)現(xiàn)金余額為1326.5億元，其中非受限制現(xiàn)金987.1億元。借貸總額約3034億元，絕大部分為銀行及其他機(jī)構(gòu)借貸。負(fù)債總額9305億元，同比增加約9.9%，資產(chǎn)負(fù)債率約為83.9%。

??融創(chuàng)在不同場(chǎng)合表示要降低債務(wù)水平，包括是次業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德表示，“2020年3個(gè)指標(biāo)有大幅度優(yōu)化，其中有兩個(gè)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)標(biāo)，最后一個(gè)指標(biāo)會(huì)在2022年提前完成。”

??他口中的3個(gè)指標(biāo)是市場(chǎng)備受關(guān)注的“三道紅線”新規(guī)，此前融創(chuàng)中國(guó)全部踩中，處于“紅線”檔位置，如何降債成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。

??截至2020年底，融創(chuàng)凈負(fù)債率同比下降76個(gè)百分點(diǎn)至96%，非受限現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率降至78.3%。

??這也意味著，除了剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率大于70%還未降至紅線以下，另外兩項(xiàng)指標(biāo)融創(chuàng)中國(guó)已實(shí)現(xiàn)紅轉(zhuǎn)綠。

??“公司到了這個(gè)階段，規(guī)模和增長(zhǎng)不是最重要的，未來要的是整體綜合競(jìng)爭(zhēng)力。從自身來說必須在未來兩年持續(xù)保持整個(gè)集團(tuán)財(cái)務(wù)指標(biāo)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，包括負(fù)債指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，這是一個(gè)非常明確的事。”汪孟德說。

??2020年全年來看，融創(chuàng)中國(guó)全年?duì)I業(yè)收入2305.9億元，同比增長(zhǎng)36.2%；毛利約為484億元，同比增長(zhǎng)16.9%；毛利率約21%，較2019年的24.5%有所下降；股東所占利潤(rùn)為356.4億元，同比增長(zhǎng)36.9%；核心凈利潤(rùn)約為302.6億元，同比增長(zhǎng)11.8%。