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??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，今年6-9月，全國(guó)新建商品住宅單月成交均價(jià)分別為10113、10263、10540和10191元/平方米，2020年至今，隨著整體市場(chǎng)從6月恢復(fù)后，目前已連續(xù)四月穩(wěn)站一萬(wàn)關(guān)口。

??從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年4月時(shí)，全國(guó)新建商品住宅單月成交均價(jià)9805元/平方米，是最接近一萬(wàn)元大關(guān)的一月，但次月成交均價(jià)就回落到了9361元/平方米，隨后便一直在9300-9600元/平方米區(qū)間徘徊，直至今年3月，受疫情影響降到9140元/平方米低位，在疫情逐步得到控制后，均價(jià)一路反彈。

??值得注意的是，在我們重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，今年以來(lái)有6個(gè)城市房?jī)r(jià)首次突破萬(wàn)元關(guān)口，除此之外，目前仍有37個(gè)城市房?jī)r(jià)未過(guò)萬(wàn)元門檻。

??在我們的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于購(gòu)房者而言，他們并不會(huì)主動(dòng)去選擇均價(jià)一萬(wàn)以下的城市，對(duì)于很多離開(kāi)家鄉(xiāng)的“漂”一族而言，他們的最優(yōu)選擇仍然是綜合城市發(fā)展?jié)摿^高的城市，房?jī)r(jià)低并不會(huì)成為他們選擇這個(gè)城市的原因。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)新建商品住宅單月成交均價(jià)已連續(xù)4個(gè)月高于1萬(wàn)，其中8月單價(jià)最高為10540元/平方米，6月相對(duì)較低，為10113元/平方米。

??具體來(lái)看，全國(guó)新建商品住宅成交均價(jià)曾在2019年4月時(shí)接近過(guò)1萬(wàn)的水平，為9805元/平方米，這也是近年來(lái)全國(guó)新建商品住宅成交均價(jià)首次突破9000元大關(guān)，但隨后這一價(jià)格并沒(méi)有繼續(xù)增長(zhǎng)，而是回到了9300元/平方米位置，直至2020年5月再?zèng)_高點(diǎn)，成交均價(jià)9949元/平方米，隨后從6月起至今一直保持1萬(wàn)以上高位。

??若僅僅只是單獨(dú)一個(gè)月的均價(jià)突破萬(wàn)元價(jià)格線，那或許是一種偶然或者是特別情況，但當(dāng)前已有4個(gè)月均價(jià)連續(xù)突破萬(wàn)元線，疊加疫情對(duì)整體市場(chǎng)的壓力影響，目前全國(guó)房?jī)r(jià)大概率已正式進(jìn)入萬(wàn)元門檻。

??數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月份全國(guó)新建商品住宅成交均價(jià)漲幅為7.2%，考慮到疫情影響及“三條紅線”的壓力，進(jìn)入第四季度許多房企會(huì)有降價(jià)促銷的動(dòng)作，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅有望趨穩(wěn)。若整體市場(chǎng)不理想，也存在均價(jià)再次回到1萬(wàn)以下的可能。

??值得注意的是，在我們重點(diǎn)觀察的全國(guó)100個(gè)城市范圍內(nèi)，1-9月，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15801元/平方米，同比上漲10.7%。對(duì)比全國(guó)數(shù)據(jù)，這100個(gè)城市的房?jī)r(jià)要更高，約超出5000元/平方米的水平，這代表了全國(guó)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅要相對(duì)更明顯。

??二線城市同比漲幅最大，為9.3%

??分城市來(lái)看，1-9月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為45640元/平方米，同比上漲5.6%，低于2019年的水平，甚至低于二線城市水平。雖然今年上半年深圳房?jī)r(jià)曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一波高溫，但北京、上海和廣州相對(duì)平穩(wěn)。隨著深圳調(diào)控政策的出臺(tái)，四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)總體趨穩(wěn)。在當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅走勢(shì)下，政策面也會(huì)保持穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。

??1-9月份，32個(gè)二線城市新建商品住宅成交均價(jià)為15454元/平方米，同比上漲9.3%，漲幅高于一線城市及三四線城市，1-9月份，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的64個(gè)三四線城市新建商品住宅成交均價(jià)為12209元/平方米，同比上漲9.1%。 

??從總體來(lái)看，無(wú)論是一二線城市還是三四線城市漲幅都較之前有所收窄，這一方面是受下半年調(diào)控影響，另外一方面也是由于各大開(kāi)發(fā)商今年積極采用打折降價(jià)促銷等方式抓回款，在一定程度上使得均價(jià)漲幅出現(xiàn)了放緩。

??仍有近40城房?jī)r(jià)在萬(wàn)元線以下

??事實(shí)上，即便全國(guó)平均房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)萬(wàn)元線，但由于“平均數(shù)效應(yīng)”依然存在，有北上深5萬(wàn)元以上均價(jià)的北上深，也有仍未過(guò)萬(wàn)元平均標(biāo)準(zhǔn)線的三四線城市。

??數(shù)據(jù)顯示，目前100個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)中位數(shù)是14345元/平方米，其中，房?jī)r(jià)最高的是上海，商品住宅成交均價(jià)為57432元/平方米，房?jī)r(jià)最低的為湖北荊門，均價(jià)僅為5369元/平方米。 

??從房?jī)r(jià)漲幅來(lái)看，1-9月份，全國(guó)有7個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)20%，包括成都、江陰、珠海、蘇州、長(zhǎng)沙、銀川和桂林，究其原因，此類城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，與成交結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。 

??值得注意的是，百城房?jī)r(jià)大部分在六千元以上，其中超萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)線的城市多達(dá)63個(gè)，浙江省11個(gè)地級(jí)市房?jī)r(jià)均已突破萬(wàn)元門檻，成為全國(guó)唯一一個(gè)地級(jí)市房?jī)r(jià)全部破萬(wàn)的省份。但仍有47個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市房?jī)r(jià)未過(guò)萬(wàn)元門檻。

??具體來(lái)看，房?jī)r(jià)低于萬(wàn)元門檻的城市中，唐山前9月累計(jì)房?jī)r(jià)均價(jià)以9914元/平方米排在首位，距離萬(wàn)元門檻僅差86元。實(shí)際上，從單月房?jī)r(jià)來(lái)看，唐山在今年1月首次進(jìn)入房?jī)r(jià)萬(wàn)元大關(guān)，當(dāng)月房?jī)r(jià)達(dá)到10065元/平方米，此后的2月和3月房?jī)r(jià)均保持在萬(wàn)元以上。

??今年以來(lái)，長(zhǎng)沙、秦皇島、唐山、承德、泉州和桂林6城房?jī)r(jià)均價(jià)首次突破萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)線。以長(zhǎng)沙為例，2019年12月，長(zhǎng)沙全市房?jī)r(jià)均價(jià)為9455元/平方米，2020年1月，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)達(dá)到10838元/平方米，環(huán)比上漲約15%。

??實(shí)際上，從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)曾于2019年4月首次突破萬(wàn)元大關(guān)，但上漲形勢(shì)并未延續(xù)，7月房?jī)r(jià)迅速跌至8885元/平方米。受成交結(jié)構(gòu)影響，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)從今年1月突破萬(wàn)元大關(guān)以來(lái)，此后8個(gè)月長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)均處于萬(wàn)元以上。

??值得注意的是，百城之外仍有許多收縮型城市房?jī)r(jià)不足五千元，較為典型的城市為黑龍江鶴崗、雙鴨山、雞西、七臺(tái)河、佳木斯，寧夏石嘴山，遼寧阜新、鐵嶺等。此前，我們?cè)鴮?duì)全國(guó)收縮型城市房?jī)r(jià)進(jìn)行梳理，47個(gè)典型的收縮型城市平均房?jī)r(jià)僅為5113元/平方米，鶴崗、雙鴨山此類城市房?jī)r(jià)甚至低于平均值。

??這些“白菜價(jià)”房?jī)r(jià)的城市均呈現(xiàn)典型特征，即資源枯竭導(dǎo)致人口凈流出，長(zhǎng)期收縮的人口致使當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求嚴(yán)重下降，商品房成交量往往呈現(xiàn)斷崖式下跌的趨勢(shì)。

47個(gè)典型資源枯竭城市一二手房最新均價(jià)

??在我們的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有許多部分來(lái)自均價(jià)1萬(wàn)以下城市的購(gòu)房者并沒(méi)有選擇在老家置業(yè)，他們大多仍更希望在綜合城市發(fā)展?jié)摿^高的城市定居。對(duì)于“均價(jià)1萬(wàn)以下城市”而言，“房?jī)r(jià)低”本身并不能吸引其他地方的購(gòu)房者。

??來(lái)自六盤水康惠敏沒(méi)有選擇在老家買房，她告訴我們，她目前選擇在貴陽(yáng)工作，貴陽(yáng)也是近幾年才漲到1萬(wàn)以上的城市之一，對(duì)此康惠敏表示：“之前我聽(tīng)同事說(shuō)，貴陽(yáng)的低價(jià)新房不斷有外來(lái)炒房客買入，所以現(xiàn)在才漲到了1萬(wàn)以上。我想等貴陽(yáng)房?jī)r(jià)再回落一點(diǎn)的時(shí)候，趕緊買套小戶型，現(xiàn)在房?jī)r(jià)還算‘友好’，以后肯定還是會(huì)漲的。”

??至于為什么選擇貴陽(yáng)而沒(méi)有留在六盤水，康惠敏告訴我們：“雖然六盤水的房?jī)r(jià)比貴陽(yáng)還低，但城市實(shí)力差距還是有的，老家是待不住的，女孩子家里又不放心去太遠(yuǎn)的地方，只能選擇在家這邊的省會(huì)城市。”

??來(lái)自徐州的黃博文與康惠敏不同，他選擇了留在徐州工作和生活，2020年1-9月徐州累計(jì)均價(jià)9472元/平方米，9月單月均價(jià)已破萬(wàn)，為10120元/平方米。

??對(duì)此，黃博文表示：“最近徐州有幾個(gè)高價(jià)項(xiàng)目入市，或許是它們拉高了均價(jià)，所以政府這塊也馬上出了調(diào)控政策。現(xiàn)在年輕人都擠破頭想去大城市，我還是留在徐州，因?yàn)槲叶ň映鞘械倪x擇是這個(gè)城市是我所喜歡的城市，其次我能在這里買得起房。”

??黃光秀來(lái)自宜春，目前工作的城市是上海，但是黃光秀表示，自己買不起上海的房子但是他也不想選擇回老家買房。

??“像我們這種標(biāo)準(zhǔn)的普通家庭出生的人自然是買不起上海房子的，回老家也不太想，因?yàn)槔霞野l(fā)展的一般，我的想法就是在上海工作幾年，存一下錢，然后再去中部或者東南的強(qiáng)二線城市買房定居，比如長(zhǎng)沙，在長(zhǎng)沙買房還是比較實(shí)際的。”

??與黃光秀不同，來(lái)自泉州的胡宇恒雖然在廈門工作，但是最終還是選擇回泉州買房，他告訴我們：“泉州本來(lái)就是一座有硬實(shí)力的城市，GDP連續(xù)很多年都在省內(nèi)漲幅第一，房?jī)r(jià)算是泉州的一股清流了，而且泉州中心區(qū)房?jī)r(jià)早已突破2萬(wàn)大關(guān)了，一些樓盤還賣3萬(wàn)+，可能是因?yàn)橐恍┛h域和郊區(qū)樓市房?jī)r(jià)較低，加上前幾年的限價(jià)政策，所以拉低了整個(gè)泉州的均價(jià)。我覺(jué)得廈門的房?jī)r(jià)有點(diǎn)‘虛高’了，除非買彩票中頭獎(jiǎng)才能買得起，回老家的話，家里也會(huì)在經(jīng)濟(jì)上支持下，而且目前泉州發(fā)展的還不錯(cuò)。”

??在我們的調(diào)查中，大部分人都表示，如果單從房?jī)r(jià)來(lái)看，房?jī)r(jià)的高低并不是他們選擇這個(gè)城市的理由，買房是綜合城市發(fā)展?jié)摿头績(jī)r(jià)一起看的，他們看中的是城市本身，隨后才是房?jī)r(jià)是否在自己的可承受范圍內(nèi)，“如果你現(xiàn)在拉出個(gè)城市告訴我這個(gè)城市房?jī)r(jià)不過(guò)萬(wàn)，其實(shí)和我沒(méi)啥關(guān)系的。”

??實(shí)際上，房?jī)r(jià)漲跌的內(nèi)因與購(gòu)房需求、土地成本上升等因素有關(guān)，當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入萬(wàn)元大關(guān)，仍有不少城市房?jī)r(jià)依然處于低位，在城市結(jié)構(gòu)性分化的過(guò)程中，房?jī)r(jià)分化也日益嚴(yán)重。

??預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市未來(lái)會(huì)在穩(wěn)定地價(jià)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、市場(chǎng)交易秩序等方面發(fā)力，以真正貫徹“三穩(wěn)”的政策思路。而對(duì)于那些房?jī)r(jià)較低，發(fā)展較為落后的城市而言，需要解決的是長(zhǎng)期收縮的人口導(dǎo)致當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求嚴(yán)重下降的問(wèn)題。