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??正值深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立40周年之際，10月11日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020－2025年）》（以下簡(jiǎn)稱“方案”），將支持深圳在土地管理制度上深化探索。

??其中，方案指出將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)。支持在符合國(guó)土空間規(guī)劃要求的前提下，推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地。

??同時(shí)，方案還支持盤(pán)活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問(wèn)題。探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)化機(jī)制，完善閑置土地使用權(quán)收回機(jī)制。深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。支持依托公共資源交易平臺(tái)建設(shè)自然資源資產(chǎn)交易市場(chǎng)，完善一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的土地市場(chǎng)服務(wù)監(jiān)管體系。試點(diǎn)實(shí)行土地二級(jí)市場(chǎng)預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。

??針對(duì)方案中提出的深圳土地制度改革，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)對(duì)佳兆業(yè)集團(tuán)副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策進(jìn)行了采訪。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：方案發(fā)布的背景是什么？當(dāng)前，深圳市的土地管理制度存在哪些不足？

??劉策：方案發(fā)布的背景有兩個(gè)方面，一方面，深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的政策發(fā)布滿一年，推動(dòng)深圳盡快做出標(biāo)桿示范；另一方面，今年以來(lái)中央先后發(fā)布金融支持大灣區(qū)、農(nóng)用地審批權(quán)下放到省、完善要素市場(chǎng)配置等系列政策，新政策更需要深圳為全國(guó)和大灣區(qū)先行先試。

??目前，深圳市的土地制度主要有三點(diǎn)問(wèn)題。一是總量控制嚴(yán)。新增供應(yīng)少，大量土地供應(yīng)依賴城市更新；二是供應(yīng)節(jié)奏慢。城市更新難度大、推進(jìn)慢，嚴(yán)重影響供地節(jié)奏；三是用途管制嚴(yán)格。近年為防范土地住宅化，留足產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，“工改”項(xiàng)目用途不斷收緊，但實(shí)際工業(yè)用地需求不及預(yù)期，在土地利用結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)化調(diào)節(jié)受限的情況下，“工改工”項(xiàng)目利用效率偏低。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：方案中提出將“農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托給深圳市政府批準(zhǔn)”，有市場(chǎng)人士認(rèn)為深圳農(nóng)用地極少，因此這條政策對(duì)深圳影響不大，你對(duì)此怎么看？

??劉策：這條政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可能有限，但對(duì)深圳影響并不小。

??一方面，雖然深圳農(nóng)用地少，但實(shí)際上農(nóng)用地條件更好，區(qū)位更優(yōu)，價(jià)值更高，更適合開(kāi)發(fā)建設(shè)；另一方面，也要考慮深汕合作區(qū)，甚至未來(lái)該模式向東莞、惠州等地?cái)U(kuò)展后的影響，方案里也明確提到“深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。”

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：方案還提到推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地，盤(pán)活存量工業(yè)工地以及深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革等，你覺(jué)得這些政策，對(duì)解決深圳土地市場(chǎng)的問(wèn)題以及推進(jìn)當(dāng)前深圳土地市場(chǎng)的良性發(fā)展能起到多大的作用？

??劉策：方案多方努力去解決深圳土地供應(yīng)緊缺現(xiàn)狀，綜合效果應(yīng)該不錯(cuò)。

??一是有利于突破規(guī)模上限，為深圳開(kāi)發(fā)率提升做鋪墊。今年7月份，住建部座談時(shí)有房企提到，深圳問(wèn)題實(shí)際是土地開(kāi)發(fā)率的問(wèn)題，深圳開(kāi)發(fā)率為46%左右，對(duì)比東京都市圈60%的開(kāi)發(fā)率仍有極大提升空間；二是進(jìn)一步加快供地節(jié)奏，盡快滿足項(xiàng)目建設(shè)需求。農(nóng)用地審批權(quán)限4月下放到省，10月下放到深圳，根據(jù)過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)，涉及農(nóng)用地的建設(shè)項(xiàng)目審批至少能快半年；三是放寬用途管制，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。過(guò)去幾年“工改工”政策從寬松到不斷收緊，實(shí)際上弱化了市場(chǎng)對(duì)土地利用的調(diào)節(jié)優(yōu)化作用。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：方案的發(fā)布，對(duì)在深房企而言，有沒(méi)有一些新的機(jī)遇誕生？

??劉策：新機(jī)遇談不上，用適當(dāng)松綁來(lái)形容可能更貼切。2017年底起，深圳“工改工”政策不斷收緊，實(shí)質(zhì)壓縮了深圳類住宅產(chǎn)品的供應(yīng)，也給開(kāi)發(fā)企業(yè)投資變現(xiàn)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)巨大壓力。

??方案“二三類用地混合”給深圳工改商、工改居和商改租等帶來(lái)較好政策預(yù)期，適當(dāng)松綁“工改工”項(xiàng)目限制，提高存量項(xiàng)目投資收益預(yù)期，有利于加速項(xiàng)目推進(jìn)，也將給堅(jiān)持深耕深圳的本土房企帶來(lái)切實(shí)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。