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??國內(nèi)購房人苦“公攤面積”久矣。

??近日，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳（以下簡稱“內(nèi)蒙古住建廳”）官網(wǎng)發(fā)布了一份對政協(xié)委員王鳳華《關于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》（以下簡稱“提案”）的回復，稱將取消“公攤面積”的建議列為近期急需修訂的立法項目建議上報住建部。

??公開資料顯示，王鳳華現(xiàn)為烏蘭浩特市副市長。她在本次提案中指出，目前，全國在商品住宅的交易和確權中普遍以共有建筑面積為標準，公攤面積確定具有很強的專業(yè)性，廣大購房者對分攤的公共建筑面積的合理性、準確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀的了解實際套內(nèi)面積，且公攤面積因項目不同存在差異，造成消費者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。

??對此，內(nèi)蒙古住建廳在回復中表示，“您提出的在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計價依據(jù)，對防止出現(xiàn)公攤面積無序增加，減少購房過程中的矛盾糾紛，維護老百姓切身利益具有積極的作用。因此，我廳將取消‘公攤面積’的建議列為近期急需修訂的立法項目建議上報住建部。鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計價依據(jù)，已經(jīng)實施多年，并且已有法律法規(guī)確認，如果改革計價依據(jù)首先必須修改完善相關配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計價方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設置合理的過渡期，以實現(xiàn)計價依據(jù)和標準從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過渡，因此實施的難度較大，周期較長。”

??此外，內(nèi)蒙古住建廳還對王鳳華提出的“公攤面積信息公開透明問題”“物業(yè)費用按照套內(nèi)面積計價問題”“取暖費用按照套內(nèi)面積計價問題”進行了回復。

??實際上，國內(nèi)因“公攤面積”引發(fā)的糾紛不少，購房人對“取消公攤面積”的呼聲也漸起。

??9月1日上午，中國房地產(chǎn)報記者就此致電內(nèi)蒙古住建廳，接線工作人員表示，負責該建議的人員現(xiàn)在有事不在，可稍后撥打。下午，記者多次撥打該電話，均無人接聽。

??多位專家就內(nèi)蒙古擬將取消“公攤面積”的建議列為立法項目建議上報這一話題接受記者采訪時坦言，若這一建議成真，對樓市而言雖然會推高套內(nèi)面積的表面計價，卻會讓購房人感覺更加透明和放心，對于恢復市場信心無疑會有利好影響。不過，要落實這一建議很有難度，實現(xiàn)的幾率不大。

??糾紛源于“信息不透明”

??就在一周前，央視財經(jīng)報道了山東青島的一起購房糾紛，青島某小區(qū)業(yè)主購買了一套110.25平方米住宅，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米，公攤面積高達46%，這也使得商品房“公攤面積”的存廢爭議再起。

??追根溯源，“公攤面積”概念起源于中國香港。

??上世紀50年代前，香港房屋都是整棟出售，但買得起整棟樓房的人畢竟是少數(shù)，這樣會限制房產(chǎn)銷售，所以香港房地產(chǎn)商嘗試分層拆開賣房，提出“公共契約”的售樓模式，將電梯間、大堂等面積按照一定比例分攤給購買單層住房的業(yè)主，這就是公攤面積的由來。改革開放后，內(nèi)地引入了“公攤面積”概念并沿用至今。

??1995年，建設部頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（以下簡稱“規(guī)則”）第五條提出：商品房銷售面積即為購房者所購套內(nèi)建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積（即‘套內(nèi)面積’）+分攤的公用建筑面積（即“公攤面積”）。

??盡管規(guī)則明確了銷售面積構(gòu)成，但對于公攤面積的實際處理，我國現(xiàn)尚無明文法律法規(guī)出臺。因此其成為房產(chǎn)交易的爭議焦點，廣受購房者詬病。

??今年兩會期間，全國政協(xié)委員洪洋也提到，從來沒有哪一個專業(yè)機構(gòu)在業(yè)主或第三方專業(yè)機構(gòu)的監(jiān)督下測量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個業(yè)主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，百姓卻為它承擔了高額費用。公攤面積劃分沒有統(tǒng)一標準。哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e，哪些區(qū)域不是，有沒有重復收費？也只能由開發(fā)商說了算。

??為此，洪洋建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費、放心購房，同時也化解業(yè)主與開發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進社會和諧。

??在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，“公攤面積”最大的問題在于信息的不對稱和不透明，而非存在本身。

??他表示，開發(fā)商在買地時，不論是“公攤面積”還是“套內(nèi)面積”都是計算在內(nèi)的，后期在這個基礎上建成的電梯、樓梯、電梯井和墻面等都是有成本的，這些也都需要有人買單。但是，一些房企利用購房人信息不對稱，虛增公攤面積會侵害業(yè)主利益。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜也告訴記者，“公攤面積”與“套內(nèi)面積”只不過是住房面積計量方式差異罷了，在邏輯上應該不會造成太大問題，但在實踐中卻因其專業(yè)性和測量估算方法、公允性而產(chǎn)生了太多糾紛，這已形成我國特有房地產(chǎn)行業(yè)慣例性產(chǎn)物。

??柏文喜還認為，一些開發(fā)商往往會以加大公攤面積的方式來降低房屋的表面售價吸引客戶，進而造成不少購房糾紛。國內(nèi)購房人“苦其久矣”，確有轉(zhuǎn)為按照套內(nèi)面積銷售以減少購銷雙方分歧與矛盾的必要。

??取消“公攤面積”落實難

??政府層面也曾多次就“公攤面積”問題下發(fā)文件。

??早在2002年5月，中央7部委聯(lián)合出臺的《關于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》中，就明確了“要積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房的計價方式”。

??2019年2月，住房和城鄉(xiāng)建設部官方網(wǎng)站發(fā)布《關于38項住房和城鄉(xiāng)建設領域強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》，提出“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”。同年9月，住建部再次發(fā)布征求住房和城鄉(xiāng)建設領域強制性工程建設規(guī)范意見的函。但在第二次的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿中已不見“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”的字樣。

??2021年，王鳳華也曾提案規(guī)范房屋“公攤面積”。2021年8月，內(nèi)蒙古住建廳回復稱，“公攤建筑面積”并不是一個規(guī)范名詞，是大家在日常使用過程中對業(yè)主個人分攤的共有建筑面積的簡稱。住建部門對于共有建筑面積有明確的規(guī)定。對于公攤面積占商品住宅產(chǎn)權面積的比例，目前沒有標準或者強制的范圍，主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目建筑設計內(nèi)容。自治區(qū)住建廳與自治區(qū)市場監(jiān)管局共同制定的《內(nèi)蒙古自治區(qū)商品房買賣合同示范文本》中，已經(jīng)將商品房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分攤共用建筑面積等明確列出，供購房人參考。

??下一步，住建廳將加強房屋面積測繪的指導，推動住宅品質(zhì)提升，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建筑設計時，提高設計水平，盡可能減少“公攤建筑面積”，降低業(yè)主在后期持有房屋階段的各項費用。

??到今年，內(nèi)蒙古住建廳稱，將取消“公攤面積”的建議列為近期急需修訂的立法項目建議上報住建部。

??在多位專家看來，取消“公攤面積”不能一蹴而就。

??李宇嘉表示，在進行這方面改變時，如果只是單純地把“公攤面積”計價部分放入“套內(nèi)面積”，會導致購房價格的上升，意義有限。

??他建議，取消“公攤面積”要從兩個方面著手：一是把公攤部分具體面積，通過獨立的第三方機構(gòu)測算清楚，并進行公示；同時要保證在項目規(guī)劃、報批、銷售、竣工交付環(huán)節(jié)，這個數(shù)據(jù)是一致的，如果存在面積差，就要對購房者進行補償；二是針對公攤部分和套內(nèi)部分的面積，看它的計價方式是否進行了調(diào)整，如果沒有調(diào)整的話，就沒有太大問題。

??中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟則介紹，重慶等地多年前也實行套內(nèi)建筑面積計價，不過后期也調(diào)整回了“公攤面積+套內(nèi)面積”的銷售方式。“目前的情況下，我認為‘取消公攤面積’只能是作為一種提議。”

??柏文喜坦言，在目前的以“公攤面積”銷售已形成巨大慣性的情況下，內(nèi)蒙古住建廳取消“公攤面積”的建議，實施的幾率是比較小的。不過，若這一建議成真，對樓市而言雖然會推高套內(nèi)面積表面計價，但卻會讓購房人感覺更加透明和放心，對于恢復市場信心無疑會有利好影響。