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??作為樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，土地拍賣規(guī)則起了變化。

??7月4日，深圳公共資源交易平臺(tái)掛牌3宗二類居住用地，分別位于龍崗寶龍、寶安新安，總起始價(jià)46.32億元，將于8月2日開(kāi)拍。

??引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的是，寶安新安地塊的競(jìng)指標(biāo)部分從過(guò)去宅地出讓中的“競(jìng)保障房面積”改為“競(jìng)現(xiàn)房銷售建面”，成為深圳首宗競(jìng)“現(xiàn)房銷售建面”地塊。

??這宗地塊土地建筑面積8.23萬(wàn)平方米，起始價(jià)29.62億元，最高限制地價(jià)34.06億元，現(xiàn)房銷售最高限制建筑面積3.552萬(wàn)平方米，占比超過(guò)4成；住宅部分平均銷售價(jià)格不高于8.86萬(wàn)元/平方米（不含室內(nèi)裝修）。

??上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，當(dāng)前工作重點(diǎn)之一還是“保交付”，現(xiàn)房銷售可回避爛尾風(fēng)險(xiǎn)，所以現(xiàn)房銷售面積占比越高，對(duì)保證項(xiàng)目完成的可能性就越高，對(duì)買家而言安全度更高。但對(duì)于房企而言，資金壓力肯定大了。一般而言，動(dòng)作快的話，拿地后半年多就可以預(yù)售，現(xiàn)房銷售則要等1年半到2年才能實(shí)現(xiàn)資金回籠。

??“‘競(jìng)現(xiàn)房銷售面積’的做法也有利于避免一線城市土地市場(chǎng)過(guò)熱。”盧文曦稱。

??“這類政策的出臺(tái)將更利好資金成本低的國(guó)企、央企及穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)民企。”中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，現(xiàn)房銷售對(duì)房企資金成本考驗(yàn)較高，但也是推動(dòng)我國(guó)房企向低杠桿模式轉(zhuǎn)型的一種路徑。

??他進(jìn)一步表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨由以往“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”三高模式向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，參考借鑒國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，新加坡、美國(guó)、日本等國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)均低杠桿經(jīng)營(yíng)。

??6月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹公開(kāi)表示，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式，開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

??1月17日召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議亦明確指出，房地產(chǎn)工作中，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售。繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

??隨后，2月8日，由國(guó)務(wù)院主辦的中央直屬黨報(bào)《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》發(fā)布了一篇題為“大力推動(dòng)商品房現(xiàn)房銷售”的報(bào)道。文章稱，主管部門明確提及現(xiàn)房銷售，表明未來(lái)，實(shí)行多年的商品房預(yù)售制度面臨較大改革空間，現(xiàn)房銷售或?qū)⒊蔀榇髣?shì)所趨。文章還稱，當(dāng)前，推進(jìn)商品房預(yù)售制逐步向現(xiàn)房銷售過(guò)渡的時(shí)機(jī)進(jìn)一步成熟。

??作為改革開(kāi)放先行試點(diǎn)城市，深圳必然要在現(xiàn)房建設(shè)方面作出一定探索。事實(shí)上，近年來(lái)北京、上海、海南、西安、福州、合肥、寧波等地土地拍賣環(huán)節(jié)都曾在拍賣公告中提出“競(jìng)現(xiàn)房銷售”的條件。

??從全國(guó)來(lái)看，現(xiàn)房銷售會(huì)提速嗎？

??對(duì)此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前全國(guó)現(xiàn)房銷售占比約14%，保交樓難度大的城市，現(xiàn)房銷售占比更大。

??“并不是要迅速將現(xiàn)售占比擴(kuò)大，當(dāng)前地產(chǎn)弱勢(shì)也不支持大規(guī)模開(kāi)展。但未來(lái)一段時(shí)間，現(xiàn)房銷售和預(yù)售將是并行的兩種模式，開(kāi)發(fā)商既可以選現(xiàn)售，也可以選預(yù)售，購(gòu)房者也一樣。當(dāng)然政策會(huì)支持現(xiàn)售，比如在金融政策、規(guī)劃政策、報(bào)建政策等會(huì)有傾斜。”李宇嘉表示。

??李宇嘉建議，能拿地的開(kāi)發(fā)商一定要算好賬，計(jì)算好增加的成本和回款周期是否可以承受。現(xiàn)售的出讓條件下，地價(jià)一定會(huì)比預(yù)售條件下低，這也有利于開(kāi)發(fā)商，特別是綜合實(shí)力比較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商。現(xiàn)售逐漸推行的過(guò)程，自然也就是房地產(chǎn)優(yōu)勝劣汰和轉(zhuǎn)向新模式的過(guò)程。

??對(duì)競(jìng)自持租賃住房、保障性租賃住房面積的規(guī)則放寬，也是深圳此次土地拍賣規(guī)則調(diào)整的重點(diǎn)之一。

??7月4日深圳推出的3宗地塊全部采取“雙限單競(jìng)+搖號(hào)”規(guī)則掛牌出讓，即限地價(jià)、限普通商品房銷售價(jià)格、競(jìng)地價(jià)、達(dá)到最高限制地價(jià)后通過(guò)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。對(duì)深圳此前土地拍賣規(guī)則中的“競(jìng)?cè)昶谧猿值淖赓U住房建筑面積”、“競(jìng)企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積”，不再作要求。

??李宇嘉表示，當(dāng)前土地市場(chǎng)普遍降溫，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，前期已建設(shè)了大規(guī)模的保障性住房，實(shí)時(shí)退出競(jìng)保障房配建、競(jìng)自持，也在情理之中。

??就在深圳掛牌3宗地塊前一天，7月3日，深圳市住建局接連發(fā)布4個(gè)管理辦法，分別是《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》。

??4個(gè)管理辦法將于8月1日正式實(shí)施。自施行之日起，不再安排建設(shè)安居型商品房和人才住房。這意味著，深圳“共有產(chǎn)權(quán)房”來(lái)了，安居房和人才房或?qū)⒊蔀闅v史。未來(lái)深圳樓市格局，將發(fā)生巨變。