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??8月16日，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室發(fā)布2023年二季度報(bào)告指出，2023年下半年，大部分房企的債務(wù)壓力依然較大，且融資恢復(fù)和銷售復(fù)蘇均不及預(yù)期，房企違約風(fēng)險(xiǎn)依然嚴(yán)峻，后續(xù)可能仍有房企出現(xiàn)債務(wù)違約。

??隨著新增個(gè)人住房貸款利率的下降、首付比例的下調(diào)、存量個(gè)人住房貸款利率的調(diào)整等住房需求端政策的落地，住房銷售市場(chǎng)將緩慢筑底，但受房企違約風(fēng)險(xiǎn)尚未出清影響，年度住房銷售面積可能不及10億平方米。

??從需求端看，年輕的剛需群體因就業(yè)、收入預(yù)期較弱，購(gòu)房意愿較低。2023年6月，16～24歲年輕人城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率高達(dá)21.3%，25～35歲私營(yíng)單位就業(yè)人群則普遍存在35歲失業(yè)焦慮。在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)后，這些剛需人群即使能夠獲得“六個(gè)錢包”的支持也不愿主動(dòng)買房。對(duì)于改善性需求人群來(lái)說(shuō)，雖然購(gòu)房意愿較高，但在“賣一買一”過(guò)程中面臨二套房首付比例和貸款利率較高問(wèn)題。總體來(lái)看，剛需群體的購(gòu)房需求，難以僅通過(guò)房地產(chǎn)政策的調(diào)整來(lái)釋放，更多地要依靠宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，以及就業(yè)、收入預(yù)期的改善；改善群體的購(gòu)房需求則可以依靠二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的調(diào)整、交易成本的下降等優(yōu)化措施來(lái)釋放。

??從供給端看，房企主要融資渠道的恢復(fù)不及預(yù)期，對(duì)于大部分民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)借新還舊和債務(wù)展期依然較為困難，新增融資受限。另外，因住房市場(chǎng)的復(fù)蘇為非均衡的點(diǎn)狀復(fù)蘇，一線、熱點(diǎn)二線城市核心區(qū)域的住房交易明顯回暖，一線、二線城市的郊區(qū)及三四線城市的復(fù)蘇遠(yuǎn)則不及預(yù)期。這對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)布局在三四線城市的房企來(lái)說(shuō)，會(huì)導(dǎo)致其銷售回款規(guī)模的下降，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流減少。融資受限疊加經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的下降，可能會(huì)導(dǎo)致房企因現(xiàn)金難以覆蓋債務(wù)償還所需而出現(xiàn)債務(wù)違約。