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??LPR報(bào)價(jià)再度下行。

??2月20日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布新版LPR第七次報(bào)價(jià)，1年期品種報(bào)4.05%，上次為4.15%，5年期以上品種報(bào)4.75%，上次為4.80%，1年期和5年期以上LPR分別下調(diào)10個(gè)BP、5個(gè)BP。

??這是此前連續(xù)兩個(gè)月持平后，1年期LPR報(bào)價(jià)再度恢復(fù)下行，而5年期品種則是自新版LPR亮相以來(lái)第二次下調(diào)。

??實(shí)際上，此前市場(chǎng)對(duì)于此次LPR利率下調(diào)有很強(qiáng)的預(yù)期。作為先行指標(biāo)，在2月17日央行最新的公開(kāi)市場(chǎng)操作中，MLF利率有所下滑，從此前的3.25%下降至3.15%。下降10個(gè)基點(diǎn)，被業(yè)內(nèi)一致解讀是為今日LPR的下調(diào)鋪路。此前，MLF操作利率調(diào)整，當(dāng)月LPR報(bào)價(jià)都實(shí)現(xiàn)了同步同幅度的下調(diào)。

??業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，受疫情“黑天鵝”影響，2月以來(lái)，央行加大貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，此次LPR利率下調(diào)已時(shí)機(jī)充分，以公開(kāi)市場(chǎng)流動(dòng)性工具操作利率變化來(lái)判定央行“加減息”邏輯得到強(qiáng)化。無(wú)論是一年期還是五年期的貸款利率變化，客觀上有助于形成更為明確的降成本導(dǎo)向，對(duì)于相關(guān)企業(yè)的活力激活有積極的作用。從市場(chǎng)預(yù)期看，后續(xù)也還會(huì)形成進(jìn)一步下調(diào)的可能。

??降成本是長(zhǎng)期目標(biāo)

??貨幣政策邊際寬松有空間

??新機(jī)制下LPR的報(bào)價(jià)更加反映了由市場(chǎng)“形成”的特征。

??2月19日晚間，央行在最新發(fā)布的“2019年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告”（ 以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）中，承認(rèn)了疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)短期下行壓力。首次提到貨幣政策要增強(qiáng)主動(dòng)性，繼續(xù)靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具，有效支持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。同時(shí)提出要進(jìn)一步深化利率市場(chǎng)化改革，提高金融資源配置效率。健全基準(zhǔn)利率和市場(chǎng)化利率體系，完善LPR傳導(dǎo)機(jī)制，推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，促進(jìn)銀行積極有序運(yùn)用LPR定價(jià)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)定價(jià)思維，堅(jiān)決打破貸款利率隱性下限，疏通貨幣政策傳導(dǎo)。發(fā)揮好市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制作用。

??交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉表示，在結(jié)構(gòu)性工具利率紛紛下調(diào)的引導(dǎo)下，本月LPR報(bào)價(jià)下調(diào)基本符合市場(chǎng)預(yù)期。而5年期LPR下行5BP并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控的完全放松，更主要的目的在于降低實(shí)體企業(yè)的中長(zhǎng)期融資成本。央行在去年四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中也再次明確表示了堅(jiān)決不將房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激手段，房地產(chǎn)調(diào)控仍然會(huì)堅(jiān)持“房住不炒”前提下的“因城施策”思路。盡管受疫情隔離的沖擊，大多城市的房地產(chǎn)銷售幾乎“冷凍”，近期也出現(xiàn)個(gè)別城市似乎放松地產(chǎn)調(diào)控的政策以對(duì)抗疫情的沖擊。但不代表整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策的松動(dòng)，隨著疫情態(tài)勢(shì)的逐步好轉(zhuǎn)，防控禁令未來(lái)逐步解除，房地產(chǎn)銷售也會(huì)逐步正常化。而5年期LPR的回落更多地是引導(dǎo)基建、制造業(yè)等實(shí)體企業(yè)的中長(zhǎng)期融資利率下行，為疫后重建提供資金支持。

??LPR改革以來(lái)，1年期LPR和5年期以上LPR并非同頻調(diào)降。前者下降次數(shù)和總體降幅均超過(guò)后者，兩者之間的利差自去年9月20日以來(lái)一直穩(wěn)定在65bp。經(jīng)過(guò)此次最新調(diào)整后，兩者利差進(jìn)一步擴(kuò)大，但本次5年期以上LPR只下調(diào)5bp不及市場(chǎng)此前預(yù)期。

??業(yè)內(nèi)人士表示，1年期的LPR主要是給實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款時(shí)參考的，5年及以上期的LPR，主要是給房貸利率參考的。不對(duì)稱降息，說(shuō)明高層不希望房?jī)r(jià)失控。由于房貸利率風(fēng)險(xiǎn)低、違約少，現(xiàn)實(shí)中房貸實(shí)際利率要低于實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率。從2月19日央行公布的數(shù)據(jù)可以看出，2019年12月，全國(guó)房貸加權(quán)平均利率為5.62%，低于實(shí)體經(jīng)濟(jì)加權(quán)平均利率5.74%。

??今年2月以來(lái)，央行加大逆周期調(diào)節(jié)力度，保持金融市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕，并先后下調(diào)逆回購(gòu)和MLF利率。2月3日，央行7天期和14天期逆回購(gòu)利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；2月17日，1年期MLF利率同樣下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

??東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，LPR下調(diào)進(jìn)一步釋放疫情特殊時(shí)期強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)信號(hào)，將在短期內(nèi)帶動(dòng)企業(yè)貸款利率更大幅度下行。本次LPR下調(diào)有望帶動(dòng)新發(fā)放企業(yè)一般貸款利率下行幅度超過(guò)10個(gè)基點(diǎn)。

??光大證券認(rèn)為，LPR定價(jià)形成機(jī)制降成本效果漸顯，12月新發(fā)放一般企業(yè)貸款加權(quán)平均利率較9月回落0.22pct，而這是建立在12月較9月長(zhǎng)期貸款占比較高的基礎(chǔ)上，顯示實(shí)體信貸成本確有下行。未來(lái)LPR下行幅度的空間，除了降準(zhǔn)、降息或也來(lái)自銀行的主動(dòng)讓利。

??貨幣政策傳導(dǎo)效率正在提升。前述央行報(bào)告披露，12月新發(fā)放貸款加權(quán)平均利率為5.44%，比9月下降0.18個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??對(duì)此，央行表示，2019年初至7月，新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率在5.30%附近波動(dòng)，LPR改革后貸款利率下降明顯，12月新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為5.12%，較LPR改革前的7月下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，為2017年第二季度以來(lái)最低點(diǎn)。

??不少分析人士預(yù)期，降成本是長(zhǎng)期目標(biāo)，逆周期調(diào)節(jié)是當(dāng)前貨幣政策主基調(diào)，貨幣政策邊際寬松有空間。

??“降息”不是為了刺激樓市

??與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)的則是5年期以上LPR。5年期以上LPR除了是企業(yè)中長(zhǎng)期貸款的定價(jià)基準(zhǔn)外，也是個(gè)人住房按揭貸款的定價(jià)基準(zhǔn)。

??此前市場(chǎng)分歧的一個(gè)重要原因在于有觀點(diǎn)認(rèn)為，若5年期以上LPR跟隨下調(diào)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大寬松信號(hào)。

??按照規(guī)定，新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按2月20日5年期以上LPR為4.75%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按2月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.35%）。

??根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心測(cè)算，此次下調(diào)后，統(tǒng)計(jì)的全國(guó)64個(gè)城市中100萬(wàn)元房貸、等額本息償還30年，其月供額從此前1月份的5731元減少至5699元，減少了31元。

??從實(shí)際情況看，本次5年期以上LPR“降息”對(duì)房貸利率的調(diào)整影響有限。分類來(lái)看，對(duì)于已經(jīng)轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR報(bào)價(jià)的存量按揭貸款來(lái)說(shuō)，其利率更新周期最短為1年，因此房貸利率不會(huì)立即隨5年期以上LPR相應(yīng)變化。對(duì)于新增房貸，降低的基準(zhǔn)利率或?qū)⑼ㄟ^(guò)加點(diǎn)的方式調(diào)整，保持新增與存量房貸利率一致。

??此外，今年3月起，存量浮動(dòng)貸款利率合同要正式啟動(dòng)定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作，但按照央行規(guī)定，商業(yè)性住房貸款即便定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，轉(zhuǎn)換后至少截至2020年底實(shí)際利率水平要保持不變，這也保證了房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性。

??方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家顏色表示，此次5年期以上LPR如期下調(diào)，但降幅只有5bp，反映了央行在支持企業(yè)中長(zhǎng)期信貸和避免對(duì)房地產(chǎn)發(fā)送太強(qiáng)寬松信號(hào)之間的權(quán)衡。事實(shí)上，企業(yè)中長(zhǎng)期信貸利率除了LPR下調(diào)帶來(lái)的優(yōu)惠以外，加點(diǎn)部分是主要的下調(diào)優(yōu)惠的途徑，由各銀行自己跟客戶商定。

??經(jīng)過(guò)此次調(diào)整后，北京首套房貸的利率就是4.75%加55個(gè)基點(diǎn)，下限為5.3%；二套房貸是5.8%。本輪調(diào)整前，北京首套個(gè)人住房商貸的利率下限為5.35%；二套房貸是5.85%。

??業(yè)內(nèi)人士分析稱，LPR利率下調(diào)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款的成本都有望下調(diào)。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中一些中長(zhǎng)期貸款的成本下調(diào)，有助于房企經(jīng)營(yíng)成本的降低，對(duì)沖近期銷售市場(chǎng)不景氣的壓力。而個(gè)人按揭貸款比重更高，有助于進(jìn)一步落實(shí)信貸的政策思路，激活購(gòu)房者需求、降低還貸壓力等積極作用。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，LPR降低的主要目的是引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率降低，降低資金成本，并不是為了刺激樓市，所以在LPR政策出臺(tái)之初就針對(duì)樓市制定了專門的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)。但因?yàn)橐话?年以上貸款大部分是房貸，下調(diào)5年期以上LPR利率，有望享受降息的利好。

??值得關(guān)注的是，央行在最新發(fā)布的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

??此外，針對(duì)之前市場(chǎng)傳聞央行擬調(diào)整宏觀審慎評(píng)估（MPA）中房地產(chǎn)信貸相關(guān)考核指標(biāo)。央行2月17日也予以否認(rèn)，表示該消息不屬實(shí)，這也說(shuō)明房地產(chǎn)金融政策不會(huì)大幅放松。

??陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)講，政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)還是打壓的，后續(xù)也不會(huì)出臺(tái)更寬松的政策。短期只是針對(duì)房企遇到的困難，大約有十幾個(gè)城市出臺(tái)了一些紓困政策。2018年和2019年，中央政治局對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做過(guò)重要的決定，最核心的兩條：一是房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的；二是認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)占用國(guó)家太多的資源，不希望更多的資源再進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。相信這個(gè)大政方針是不會(huì)變的。新冠疫情最嚴(yán)重影響兩三個(gè)月，再長(zhǎng)四五個(gè)月，這對(duì)于中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體來(lái)說(shuō)不是什么大不了的事件。