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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）5月樓市延續(xù)平淡，市場(chǎng)整體購(gòu)買力仍處于歷史相對(duì)低位，成交不及近年同期，這也進(jìn)一步影響到了企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

??克而瑞研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，5月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4853.6億元，環(huán)比降低14.3%，這也是近年來(lái)5月單月業(yè)績(jī)首次出現(xiàn)環(huán)比下滑。

??盡管在低基數(shù)效應(yīng)影響下，同比仍有6.7%的增幅，但已顯著低于前兩月水平。從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-5月份實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額25352.8億元，同比增長(zhǎng)9.1%、增幅較上月也有所回落。

??土地市場(chǎng)方面，5月份核心城市土拍熱度持續(xù)高位，但市場(chǎng)仍維持“整體冷淡、局部火熱”的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)、企業(yè)分化加劇，未來(lái)土地市場(chǎng)仍將延續(xù)點(diǎn)狀回暖格局。

??僅兩成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)

??從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，5月份僅有兩成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，同比方面增長(zhǎng)的企業(yè)占到近半數(shù)。

??其中，TOP30梯隊(duì)房企中單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的企業(yè)數(shù)量占比最高，達(dá)到近7成。包括華潤(rùn)置地、招商蛇口、濱江集團(tuán)、中國(guó)金茂等房企單月業(yè)績(jī)同比增幅均超過(guò)50%。TOP31-50梯隊(duì)中，華僑城、仁恒置地、大華集團(tuán)、偉星房產(chǎn)等企業(yè)也實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績(jī)的環(huán)比增長(zhǎng)。

??從企業(yè)銷售門檻值的變化來(lái)看，1-5月份TOP10房企銷售操盤金額門檻同比增長(zhǎng)33.6%至746.5億元，TOP20門檻增長(zhǎng)11.5%至321.1億元。與排名前20企業(yè)相反的是，TOP30房企的門檻同比明顯降低13.5%至179.2億元。此外，TOP100房企的銷售操盤金額門檻較去年同期增長(zhǎng)了4%至42億元。

??對(duì)此，克而瑞研究中心認(rèn)為，目前行業(yè)形勢(shì)下，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足，2023年房企格局將繼續(xù)分化。

??投資百?gòu)?qiáng)新增貨值分化明顯

??根據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告，1-5月新增貨值超過(guò)百億的企業(yè)達(dá)到了27家，較1-4月增加了10家企業(yè)，與去年同期相比減少3家。

??從新增貨值百?gòu)?qiáng)的梯隊(duì)門檻值來(lái)看，投資分化進(jìn)一步凸顯。僅10強(qiáng)和百?gòu)?qiáng)門檻值同比分別提升2%和9%，其余各梯隊(duì)門檻值均同比下降，且降幅均在15%以上。而新增貨值10強(qiáng)的總貨值為4393億元，是后50強(qiáng)總貨值的兩倍。

??另外，從總量方面來(lái)看，由于年內(nèi)整體投資持續(xù)低迷，1-5月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為10620億元、5129億元和5197萬(wàn)平方米，不僅與2022年同期相比均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，且甚至不足2021年同期水平的三成，投資萎縮程度可見(jiàn)一斑。

??在集中度方面，TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總量的62%，較2022年同期大幅提升13個(gè)百分點(diǎn)，在市場(chǎng)低位運(yùn)行期間，新增貨值的集中度反而有更明顯的提升。此外，隨著房企銷售梯隊(duì)的下降，新增土儲(chǔ)的占比也持續(xù)減少。后50強(qiáng)房企新增貨值僅占6%，與去年同期相比減少了16個(gè)百分點(diǎn)。

??從各梯隊(duì)的拿地銷售比情況看，銷售越是低迷的房企，其投資也更加收緊，導(dǎo)致新增貨值持續(xù)高度集中于頭部房企。報(bào)告顯示，截止5月末，百?gòu)?qiáng)房企的拿地銷售比為0.12，同比減少0.03。分梯隊(duì)來(lái)看僅有10強(qiáng)房企保持了0.18左右的拿地銷售比，隨后11-20強(qiáng)、21-30強(qiáng)房企的拿地銷售比均在0.1左右，31-50強(qiáng)、后50強(qiáng)的拿地銷售比則分別僅有0.07和0.05。

??拿地企業(yè)方面，當(dāng)前市場(chǎng)投資主導(dǎo)依舊是頭部房企。雖然民企投資積極性正在回升，但總體仍是央國(guó)企居多。

??具體到拿地金額，華潤(rùn)、招商兩家房企單月拿地超過(guò)百億，且?guī)缀跬顿Y均分布在二線城市，而這兩家企業(yè)最近三個(gè)月的拿地金額始終保持在前十。其中，華潤(rùn)置地前五月拿地金額高達(dá)486.7億元，2023年月均拿地金額較2022年月均增長(zhǎng)10%，1-5月拿地銷售比達(dá)0.34，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

??根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，TOP100房企中單月拿地平均額不足20億元，在拿地金額TOP20中，央國(guó)企占到17個(gè)，僅龍湖、濱江、偉星三家民企。

??房企推盤節(jié)奏加快，未來(lái)投資主體仍以“老面孔”為主

??展望后市，克而瑞研究中心表示，6月是上半年房企關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，為了沖刺年中業(yè)績(jī)，房企也將加快推盤節(jié)奏，提升折扣力度，供應(yīng)預(yù)期環(huán)比持增。成交則有望迎來(lái)小幅放量，但不同城市分化行情延續(xù)。

??在投資策略方面，當(dāng)前市場(chǎng)銷售不斷走弱，此前“小陽(yáng)春”需求釋放殆盡，房企現(xiàn)金流并未得到明顯改善，投資選擇收斂、聚焦核心城市。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，未來(lái)核心城市的核心地塊依舊“僧多粥少”，甚至部分城市外圍區(qū)域也會(huì)因“擠壓效應(yīng)”產(chǎn)生封頂、搖號(hào)地塊，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。但對(duì)于大部分三四線城市，尤其是長(zhǎng)三角和粵港澳之外的低能級(jí)城市，短期熱度難見(jiàn)起色，底價(jià)成交是常態(tài)。就拿地企業(yè)而言，未來(lái)參與投資的主體仍會(huì)以“老面孔”為主，頭部的央國(guó)企以及部分地方民企是主力軍。