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??中房網(wǎng)訊（曲濤/文）新年伊始，針對(duì)優(yōu)化需求端的房地產(chǎn)政策出臺(tái)了。

??央行、銀保監(jiān)會(huì)近日發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。對(duì)于新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

??對(duì)于此次調(diào)整，兩部門(mén)表示，住房貸款利率政策與新建住房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評(píng)估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價(jià)格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制。

??部分城市可階段性放寬個(gè)人首套房商貸利率下限

??實(shí)際上，去年9月底，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)就曾階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

??而此次兩部門(mén)再次針對(duì)首套住房貸款利率政策進(jìn)行調(diào)整，一方面是作為去年政策的延續(xù)與完善。

??根據(jù)通知，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

??另一方面，通知明確了首套住房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立，在“因城施策”的基礎(chǔ)上，最大限度支持剛性住房需求。同時(shí)，也提高了政策的靈活性。

??通知明確，對(duì)于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

??上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，此次政策提及了“階段性”一詞，其含義是房?jī)r(jià)若是持續(xù)疲軟則可以落實(shí)此類權(quán)限，但若是房?jī)r(jià)重新復(fù)蘇或過(guò)熱，則需要暫停此類權(quán)限。這就說(shuō)明此類政策將基于房?jī)r(jià)或市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行階段性的調(diào)整。

??38城首套房貸利率有望迎來(lái)階段性下調(diào)

??隨著本次首套住房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立，也給予地方政府更為明確的調(diào)整目標(biāo)。

??中房網(wǎng)根據(jù)上述政策的執(zhí)行條件，結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》整理后發(fā)現(xiàn)，以下城市均符合這一要求：

??其中，二線城市13個(gè)。分別是天津、石家莊、福州、哈爾濱、鄭州、蘭州、南寧、沈陽(yáng)、太原、武漢、長(zhǎng)春、大連和廈門(mén)。

??三四線城市多達(dá)25個(gè)，分別是秦皇島、韶關(guān)、唐山、溫州、無(wú)錫、蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟(jì)寧、金華、錦州、九江、洛陽(yáng)、牡丹江、平頂山、襄陽(yáng)、徐州、揚(yáng)州、宜昌、岳陽(yáng)和湛江。

??與去年9月份的23個(gè)城市相比，本次符合要求的城市多達(dá)38個(gè)。值得注意的是，包括天津、石家莊、哈爾濱、武漢、桂林、大連、秦皇島、北海、常德、濟(jì)寧、蘭州、溫州、襄陽(yáng)、宜昌、岳陽(yáng)和湛江在內(nèi)的16個(gè)城市，均出現(xiàn)在兩次統(tǒng)計(jì)的名單之上。

??這也意味著，自2022年6月份以來(lái)，這些城市的新房市場(chǎng)一直處于低迷態(tài)勢(shì)，對(duì)于政策調(diào)整的必要性和緊迫性非常高，未來(lái)上述城市對(duì)于房貸政策靈活調(diào)整將是大概率事件。

??需求端購(gòu)房政策支持力度或加大

??去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，要“因城施策，支持剛性和改善性住房需求”。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整將會(huì)針對(duì)需求端的改善發(fā)力。

??而就在央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布政策的當(dāng)天，住建部部長(zhǎng)倪虹也公開(kāi)表示，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。

??雖然此次通知強(qiáng)調(diào)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。但在更多的分析人士看來(lái)，未來(lái)二套房有關(guān)政策仍存在改變的可能。

??招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，目前住房信貸政策調(diào)整，主要集中在支持剛性住房需求，應(yīng)在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的支持措施，二套住房貸款利率下限也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

??民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，市場(chǎng)需求的真正回暖還有賴于防控政策優(yōu)化后疫情態(tài)勢(shì)的進(jìn)一步平穩(wěn)，以及政策層面對(duì)剛需和改善性購(gòu)房需求給予更大支持力度，進(jìn)而帶動(dòng)居民購(gòu)房意愿、購(gòu)房能力的全面提升。

??而從倪虹部長(zhǎng)的表態(tài)來(lái)看，也在向市場(chǎng)傳遞著更為積極的信號(hào)。不排除未來(lái)針對(duì)符合條件的購(gòu)房群體，靈活調(diào)整政策的可能。