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??房地產(chǎn)行業(yè)正由商品房主導的舊模式轉(zhuǎn)變至“租購并行”新模式。

??2024年，央行、財政部、金融監(jiān)管局等部門頻繁提及要通過多項金融支持政策提升行業(yè)融資環(huán)境，進一步提升完善住房租賃金融支持體系。

??同時，2024年中共中央政治局、國務院等頂層部門多次表態(tài)支持存量盤活工作，鼓勵存量收購用作保障房等相關(guān)工作，助力去庫存、保交樓等。

??在金融支持和存量盤活共同發(fā)力下預計頂層對租賃利好的態(tài)度將延續(xù)至“十五五”。

??然而從市場來看，個人房源業(yè)主“以租代售”策略助推新增掛牌量走高，但整體預期不足致使租金回調(diào)，集中式公寓方面則由于保租房加速入市，影響行業(yè)供需結(jié)構(gòu)，租金普跌。

??市場競爭壓力之下，租賃企業(yè)不斷“修煉內(nèi)功”，目前已“卷”出天花板，配置功能、健康環(huán)保、設計顏值全方位發(fā)力。

??近幾年租賃政策出臺頻繁，政策體系不斷完善，“組合拳”疊加效應逐步釋放；2024年全年全國各地出臺約192條政策租賃政策，多集中在一線城市及強二線城市。

??其中廣州租賃政策出臺頻次最高，為14次，明顯高于其他城市。

??2024年政策類型中，規(guī)范類政策最多，占比54%，其次為指導類占比36%；從典型城市政策導向來看，行業(yè)發(fā)展已從重指導供應類（強調(diào)行業(yè)發(fā)展方向，如保租房、存量收購等）走向供需雙側(cè)發(fā)力（城市供給與市場需求匹配，滿足租賃客戶的實際需求），并持續(xù)規(guī)范行業(yè)邊際穩(wěn)健發(fā)展，同時金融監(jiān)管端政策亦在不斷強化。

??2024年中央聚焦金融支持與存量盤活，地方圍繞供需兩端改善行業(yè)環(huán)境，在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變至“租購并行”新模式背景下預計利好態(tài)度延續(xù)至“十五五”。

??從市場來看，2022年以來，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，多數(shù)業(yè)主選擇出租房源等待合適時機進行房產(chǎn)出售，導致個人房源年度新增供應達620.5萬套最高峰，同比上漲超55%；到2023年，前期存量租賃房源持續(xù)消化，新增供應得到一定程度抑制；然后進入2024年，由于房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷出售難度大，疊加經(jīng)濟壓力持續(xù)影響，個人業(yè)主仍通過出租存量房以獲得額外增收，掛牌量波動走高，2024年新增供應592萬套，同比上漲21%；

??分城市看，京滬兩城供應49萬套以上，持續(xù)斷層領跑；其次為沈陽、杭州、成都、青島、南京等強二線城市，供應均23萬套以上；同比變化中，約52城供應規(guī)模上漲，其中沈陽、青島、成都漲幅超50%。

??受房地產(chǎn)市場整體影響，疊加市場供需結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整影響，導致競爭相對激烈，目前個人房源租金坪效為32.7元/㎡/月，同比下滑1.1個百分點，較2021年48.5元/㎡/月仍有較明顯差距。

??一方面是整體租賃房源（含機構(gòu)化房源）的增多帶來的供應基數(shù)的變化，另一方面是優(yōu)質(zhì)租賃社區(qū)、保租房等房源依靠產(chǎn)品力搶客帶來的產(chǎn)品方面的競爭，個人房東只能利用降價來應對市場變化以提升自身房源競爭力。

??分城市來看，同比約40城下滑，其中衡陽、杭州、福州等降幅最大，約5-9%，成都、南京、武漢、上海受掛牌區(qū)域主要集中核心區(qū)拉動影響，結(jié)構(gòu)性上漲5-8%；分城市能級平均租金坪效看，一線城市97.7元/㎡/月，二線城市31.6元/㎡/月，三四線城市22.3元/㎡/月；

??2024年全國55城個人房源套均總價約2448元/月，一線城市6205元/月，二線城市2290元/月，三四線城市1974元/月。

??集中式公寓方面，截至2024年底，核心八城整體供應規(guī)模合計超115萬套，呈年度持續(xù)上漲趨勢。

??分城市表現(xiàn)來看，一線城市在房源規(guī)模擴張上展現(xiàn)出強勁勢頭，其中上海、深圳兩地保租房規(guī)模持續(xù)攀升，城市正穩(wěn)步邁向“市場化+保租房”并駕齊驅(qū)的發(fā)展格局；北京新增保租房項目更多聚焦于集體用地，因而上市規(guī)模相對有限；二線核心城市中，杭州在集中式公寓領域的發(fā)展較快，目前供應規(guī)模達17萬套，南京、成都與武漢三城規(guī)模均未達到6萬套量級。

??租金坪效方面，2024年集中式公寓重點8城中7城因保租房集中入市與政策管控租金影響，整體租金呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

??分城市看，成都降幅最大，達10%，主要因租金政策管控較嚴且每季度都有指導價；上海次之，降幅達7%，主要受新增超7萬間保租房影響，且多在外環(huán)，拉低整體租金。僅北京因供應不足逆勢上漲5%。

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，截至2024年末，TOP30企業(yè)管理規(guī)模超175萬間，同比增長12.39%；從年度新拓規(guī)模來看，近一年TOP30企業(yè)累計拓店超19.3萬間，在政策積極推動下，租賃企業(yè)規(guī)模仍保持穩(wěn)健步伐；

??需要注意的是TOP30頭尾企業(yè)的管理規(guī)模相差約22.8萬間，首尾管理規(guī)模差距繼續(xù)拉大，行業(yè)競爭愈發(fā)激烈。

??從開業(yè)規(guī)模表現(xiàn)來看，截至2024年末，TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模約124.9萬間，相較三季度121萬間，環(huán)比增長3.2%，對比去年104.9萬間，同比上漲19%；TOP30企業(yè)持續(xù)保持穩(wěn)健的增長勢頭；

??此次TOP10門檻為4.1萬間，相較于2023年提升7998間，伴隨著行業(yè)整體規(guī)模的上漲，頭部企業(yè)呈現(xiàn)出更為快速的拓展優(yōu)勢。

??從企業(yè)類型來看，受參與主體多元化影響，房企系企業(yè)市場份額相較于去年同期下滑4個百分點，但仍處于主導地位；國企系企業(yè)受政策影響，側(cè)重于通過重資產(chǎn)模式進行規(guī)模擴張，企業(yè)保租房持續(xù)加速入市，實現(xiàn)年內(nèi)開業(yè)規(guī)模增幅26%，體現(xiàn)出的強勁增長勢頭和日益擴大的影響力；與此同時，資管系承接國企輕資產(chǎn)服務機會持續(xù)增多，這也助力這類輕資產(chǎn)資管企業(yè)的規(guī)?？焖贁U張，2024年資管類企業(yè)開業(yè)規(guī)模同比上升29%。

??面對市場競爭壓力的升高以及消費者更加多元的租住需求，租賃企業(yè)不斷提升產(chǎn)品力，2024年多家頭部租賃企業(yè)迭代產(chǎn)品，提供更多人性化、多元化的服務配置。

??各企業(yè)在產(chǎn)品打造中，重點關(guān)注市場與客戶需求進行房間配置，收納模塊上注重功能性，通過玄關(guān)/廚房等提升收納空間；衛(wèi)浴模塊上注重干濕分離，避免淋浴積水等問題；另全屋智能系統(tǒng)配置，滿足客戶對智能設備需求；通過室內(nèi)的不同的模塊進行精細化考量，綜合提升租戶的居住體驗感與舒適度。

??同時，室內(nèi)空間設計仍是企業(yè)產(chǎn)品力升級的重點關(guān)注點，部分企業(yè)通過打造既符合主流審美，又多樣化的裝修風格，以匹配當下租賃客戶的不同需求、不同喜好，同時采用綠色健康的技術(shù)及安全性能強的材料，為租戶提供健康的居住環(huán)境；

??當前市場競爭激烈，公寓運營方持續(xù)從裝修方面“節(jié)流”，“內(nèi)卷”自身裝修成本管控能力，但在同一裝標水平下，項目實際呈現(xiàn)仍差異明顯；頭部企業(yè)在管控裝修成本的同時，兼顧產(chǎn)品細節(jié)與室內(nèi)呈現(xiàn)的視覺效果。

??從目前來看，保租房的入市使得短期供需失衡，整體租金承壓下行。根據(jù)測算模型，預計到2025年新增入市保租房量為880萬方，2026年為850萬方，而后市場在歷經(jīng)2023-2026年的供應高峰后，開始逐步回落至年均340萬方左右。

??反觀需求端，以核心八城外來常住人口為例， 2023年同比減少34萬人，其中一線下降23萬，二線下降11萬，作為租房主力軍的基數(shù)階段回落，短期需求抑制，在供應上漲、需求穩(wěn)中微降背景下，租金壓力較大，部分城市面臨回落風險。

??對于租房客群來說，保租房申請門檻低，保租房入市會讓居住更方便。未來隨著保租房發(fā)展，未來保租房租金也將回歸市場邏輯。

??對企業(yè)而言，隨著供應量持續(xù)走高，各參與主體間競爭加劇，產(chǎn)品本身作為企業(yè)亙古不變的核心競爭力，不僅能促進單項目在競品中脫穎而出實現(xiàn)叫好叫座、賦能營收，還能隨著租客之間的口口相傳，樹立更加良好的企業(yè)口碑。