市場 2023-10-16 09:07:23 來源：丁祖昱評樓市
??2023年以來，全國樓市陷入了脈沖式復(fù)蘇行情，作為“終極改善”的千萬級豪宅市場走出獨立行情，可謂一路“飄紅”。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示，重點64城2023年前三季度總價1000萬以上豪宅共成交4.2萬套，同比增加9.03%。不同總價段成交套數(shù)同比均保持上漲。其中，有15個城市千萬級豪宅成交套數(shù)已超2022年全年。
??過去9個月，全國過億豪宅共成交29套，比去年同期還多了1套。
??單價15萬元/平方米頂豪成交1157套，是2022年全年的2倍之多。
??高端市場表現(xiàn)出了較強的韌性，尤其核心區(qū)的豪宅項目更是“一房難求”，受到高凈值人群追捧。
??前三季度，全國重點城市千萬級豪宅成交42095套，同比增長9.03%，四大一線城市千萬級豪宅成交占比接近七成。二線城市以及三四線城市千萬級豪宅成交套數(shù)較去年同期分別增長21.26%和22.58%。
??上海千萬級以上豪宅成交套數(shù)第一。前三季度，上?？們r1000萬以上豪宅共成交12137套，與去年同期基本持平。
??廣州、廈門和寧波總價1000萬以上豪宅成交均增長了1倍多。
??總價1000萬-3000萬、3000-5000萬和5000萬以上豪宅成交規(guī)模均保持正增長，前三季度共成交40021套、1737套和341套，較去年分別增長8.39%、2.72%和7.57%。
??但從各能級城市表現(xiàn)來看，二線城市3000萬-5000萬和5000萬以上豪宅成交均出現(xiàn)下行，同比降幅達(dá)到48.56%和15.56%。
??從各總價段成交數(shù)據(jù)來看，上海成交套數(shù)均排在第一位。
??總價3000萬以上豪宅共成交2078套，接近2022年全年九成，其中，上海成交了722套，占比達(dá)到35%。從總價5000萬成交數(shù)據(jù)來看，上海成交套數(shù)占比接近4成。
??值得注意的是，前三季度千萬級豪宅成交套數(shù)有15個城市已趕超2022年全年。
??其中廣州千萬級豪宅成交創(chuàng)歷史新高，前三季度總價1000萬以上豪宅共成交3817套，較2022年全年增加22.5%。
??從日均成交規(guī)模來看，2022年廣州千萬豪宅日均成交套數(shù)為8套，2023年1-9月日均成交14套，也就是說，2023年每一天都能比2022年多賣出6套。
??另外，三四線城市金華、菏澤、江陰和呼和浩特前9月總價1000萬元豪宅已較2022年全年翻倍。
??前三季度，全國過億豪宅共成交29套，上海就占了一半，成交了16套，同比漲幅達(dá)到166.67%，北京過億豪宅成交8套，較去年同期少了接近三成。
??從單價來看，前三季度重點城市10萬元/平米以上豪宅共成交14507套，較去年同期減少7.7%。其中，上海占據(jù)了半壁江山，成交占比達(dá)到了61%，1-9月共成交8858套，同比增加24%。
??另外，廣州增幅最大，單價10萬元/平米以上豪宅，廣州共成交1011套，較去年同期增加177%。
??從各單價段來看，10-15萬元/平米豪宅成交13350套，較去年同期減少12.9%。
??而單價15萬元/平米以上豪宅共成交1157套，較去年同期大增193%，同時前三季度成交套數(shù)是去年全年的2倍之多。主要原因在于北京單價15萬元/平米以上豪宅成交放量，帶動整體成交數(shù)據(jù)上行。
??從具體城市表現(xiàn)來看，北京單價15萬元/平米以上豪宅成交放量，前三季度共成交了821套，占比達(dá)到7成，而去年同期只有7套。
??2023年將成為北京豪宅成交大年，盡管市場下行，但是二環(huán)內(nèi)項目影響不大。據(jù)克而瑞北京區(qū)域監(jiān)測，前8月北京項目銷售排行榜中，有五個項目均位于三環(huán)內(nèi)，成交均價突破10萬元/平方米，二環(huán)內(nèi)項目價格更是突破了天花板，成交均價達(dá)到16萬+/平米。
??另外上海單價15萬元/平米豪宅成交了303套，較去年同期多了6套。
??從前三季度重點城市豪宅成交數(shù)據(jù)可以看出，盡管市場下行，但基本面較強的城市中心區(qū)豪宅成交受大環(huán)境影響較小，整體“一房難求”。
??一方面，中心區(qū)豪宅供應(yīng)有限、地段優(yōu)越，另外學(xué)區(qū)、景觀等高附加值，使得豪宅往往具有更強的穿越周期的能力，另一方面，由于部分豪宅項目一二手房價格倒掛，存在一定的套利空間。
??隨著豪宅套利空間持續(xù)收窄，投資投機的需求逐步退潮，高端市場熱度轉(zhuǎn)降并持穩(wěn)將成為大概率事件。
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