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??50城，56城。這是8月70城房價(jià)中，一二手房房價(jià)環(huán)比下跌城市數(shù)量。

??同比下降城市數(shù)量持續(xù)增長，一二手房房價(jià)同比下跌的城市數(shù)量達(dá)到了49城、61城，創(chuàng)下近三年來數(shù)量最高值。

??房價(jià)下跌城市數(shù)量持續(xù)增加，也意味著市場復(fù)蘇進(jìn)程仍面臨巨大壓力，市場預(yù)期仍面臨較長時(shí)間修復(fù)。

??與此同時(shí)，部分一二線城市為了緩解較大下行壓力，紛紛放松調(diào)控政策，比如廣州、天津、濟(jì)南、寧波等城市紛紛下場“救市”，以扭轉(zhuǎn)市場下行預(yù)期。而蘇州、青島則上演了政策“一日游”。

??盡管二線城市房地產(chǎn)市場下行壓力普遍較大，但政策核心仍在于促進(jìn)市場回穩(wěn)，而非刺激市場非理性回暖，短期內(nèi)放松限購及限貸等強(qiáng)有力政策措施仍較難落地，尤其是強(qiáng)二線城市。

??市場全面回暖還需要很長一段路要走。

??8月樓市降溫，新房價(jià)格延續(xù)7月降溫勢頭，從漲跌城市數(shù)量變化來看，下降城市數(shù)量占比達(dá)7成。

??70個(gè)大中城市中，有50個(gè)城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，比7月增加10個(gè)；同比下降城市數(shù)量較上月增加1個(gè)至49個(gè)。

??19個(gè)新房價(jià)格環(huán)比上漲的城市中，所有城市環(huán)比漲幅回落到1個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)，其中，上海領(lǐng)漲全國，環(huán)比上漲0.6%。

??上海從疫情中恢復(fù)速度非常快，8月上海供應(yīng)節(jié)奏加快，共37個(gè)項(xiàng)目入市，整體開盤去化達(dá)80%，市場需求和購買力依舊強(qiáng)勁，市場熱度恢復(fù)至正常水平，此次房價(jià)領(lǐng)漲也充分說明了當(dāng)前上海樓市基本面仍然健康且具有較強(qiáng)韌性。

??此外，北京、南京、杭州、成都等基本面較好的城市漲幅領(lǐng)先全國。而相反，基本面較差且受疫情影響較為嚴(yán)重的城市，新房房價(jià)環(huán)比上月持續(xù)下降，其中北海以1.4%跌幅領(lǐng)跌全國，此外，武漢、重慶兩城降溫尤為明顯，武漢新房價(jià)格環(huán)比下跌1.3%，在70城中降幅排在第二位。

??值得注意的是，有16個(gè)城市新房價(jià)格較上月由增轉(zhuǎn)降，其中重慶回調(diào)幅度最大，環(huán)比下降1.1%，排名從全國第12位降至67位，房價(jià)漲幅在全國70城中近乎墊底。

??從同比漲跌幅TOP10城市來看，杭州連續(xù)五個(gè)月領(lǐng)漲全國，同比上漲6.5%，漲幅較7月有所收窄，熱度出現(xiàn)小幅回調(diào)。

??從同比下跌城市來看，北海新房下行壓力依然巨大，同環(huán)比跌幅明顯擴(kuò)大，同比下降10.1%領(lǐng)跌全國，降幅較上月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)際上，北海本身庫存去化就相對(duì)困難，在8月又遭遇疫情突襲，樓市按下暫停鍵，成交創(chuàng)今年新低。

二手房與新房類似，同樣面臨著較大的降溫壓力。

??70個(gè)大中城市中，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市達(dá)到56個(gè)，比上月增加5個(gè)；同比下降城市與上月持平，達(dá)到61個(gè)，僅7個(gè)城市同比上漲。

??具體城市來看，13個(gè)二手房環(huán)比上漲的城市中，南京以0.7%漲幅領(lǐng)漲全國，上漲城市漲幅均在1個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。

??實(shí)際上，南京二手房房價(jià)在今年7月止跌后，已連漲2個(gè)月。從成交情況來看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，8月南京二手房成交套數(shù)環(huán)比下降9%左右，受成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響，中高位房價(jià)房源成交量占比提升，拉升整體二手房價(jià)上漲。

??值得注意的是，此次70個(gè)大中城市中，二手房房價(jià)同比上漲的城市只有7個(gè)，分別是成都、北京、上海、海口、昆明、無錫和贛州，其中成都已同比6.8%漲幅領(lǐng)漲全國。

??同環(huán)比跌幅TOP10城市多為基本面支撐較弱的三四線城市為主，其中東三省城市牡丹江、哈爾濱、吉林三個(gè)城市同比跌幅位列全國前三，其中牡丹江同比下降10.7%，連續(xù)9個(gè)月領(lǐng)跌全國。

??此外，其他二手房同環(huán)比跌幅靠前的城市，本身樓市活躍度并不高，部分城市房價(jià)已降無可降，而在整體市場下行的大背景下，這些城市低迷行情仍難以緩解。

??樓市降溫背后，新一輪購房政策放松正在開啟。

??比如天津于9月16日發(fā)布12條穩(wěn)地產(chǎn)新政，限購和限貸均有所放松。在天津之前，寧波、濟(jì)南和青島等二線城市紛紛下場，為樓市進(jìn)一步松綁，寧波更是在執(zhí)行層面全面取消限購；濟(jì)南二環(huán)外區(qū)域則全面放開限購。

??降溫之下，就連一線城市廣州也加入限價(jià)松綁行列，“一房一價(jià)”由原來按樓棟均價(jià)正負(fù)6%調(diào)整為可上浮10%、下浮20%。

??在此輪政策放松潮之下，有些城市急了。

??比如蘇州和青島。9月14日，據(jù)媒體報(bào)道，蘇州全面取消限購，非本地戶籍無需提供社保繳納證明可直接購買首套房，僅一天后，蘇州恢復(fù)至非戶籍居民購買首套房仍需提供三年內(nèi)連續(xù)6個(gè)月社保。

??再如青島，青島住房和城鄉(xiāng)建設(shè)調(diào)整限購政策，刪除了“二手房不再限購”的內(nèi)容。

??新一輪政策放松背后，實(shí)際也意味著面對(duì)市場較大下行壓力。以青島為例，8月平均去化率較7月明顯提高，但整體只有66%，且續(xù)銷情況也不理想，案場到訪量環(huán)比增長10%，認(rèn)購量環(huán)比基本持平，多數(shù)項(xiàng)目月均成交10-40套，主城區(qū)熱銷盤月均成交60套，整體依舊維持在較低水平。

??當(dāng)前，各地依據(jù)市場情況，有針對(duì)性優(yōu)化政策工具箱，以逐步扭轉(zhuǎn)市場下行預(yù)期，但蘇州和青島政策“一日游”也給城市敲響警鐘，“房住不炒”依然是政策紅線，政策核心在于促進(jìn)市場回穩(wěn)，而非刺激市場非理性回暖。

??受限于市場需求及購買力明顯透支，短期內(nèi)未來房價(jià)大概率將延續(xù)下行，房價(jià)下跌，正是樓市疲軟的一個(gè)關(guān)鍵表現(xiàn)。

??從目前市場整體表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)市場全面回穩(wěn)面臨較大壓力，且回穩(wěn)仍需要時(shí)間，而當(dāng)前主要城市房價(jià)依然在回調(diào)，且上漲壓力較大，在“買漲不買跌”的心理預(yù)期下，房價(jià)預(yù)期還將進(jìn)一步轉(zhuǎn)跌，這也將成為抑制市場回穩(wěn)的重要因素。

??房地產(chǎn)市場仍然處于下行筑底階段，政策面仍然有放松空間，市場真正回穩(wěn)還需時(shí)間。