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??陸續(xù)看房快一年了，溪悅最大的感受就是：焦慮。

??“新房不好買，二手房又一天一個(gè)價(jià)，預(yù)算內(nèi)合適的選擇越來越少。”提起自己的海口購房經(jīng)歷，溪悅有太多感觸。

??溪悅是今年年初剛隨公司搬遷來到海口的“新島民”，從去年公司傳出搬遷消息開始，她就關(guān)注起了當(dāng)?shù)氐臉潜P動態(tài)。在她看來，雖然公司解決了孩子的上學(xué)問題，但想在海口實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)，沒有一套房就無從談起。

??這一想法，開啟了溪悅的看房之路。

??今年7月，她再次來到去年因位置偏遠(yuǎn)被直接忽視的西海岸某樓盤，“誰知道去年單價(jià)1.2萬元/平方米的房子，今年已經(jīng)漲到了1.7萬元/平方米。”

??在名為“海口買房租房”的QQ群里，跟溪悅有著相似經(jīng)歷的購房人不在少數(shù)。

??一組數(shù)據(jù)，證明他們所言非虛。

??8月16日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的7月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)變動情況顯示，2021年7月份，55城新房價(jià)格環(huán)比上漲，銀川、海口、青島領(lǐng)漲；41城二手房價(jià)格環(huán)比上漲，海口、長沙領(lǐng)漲。其中，海口7月份新房環(huán)比上漲1%，二手房環(huán)比上漲1.3%，新房同比上漲6.5%；二手房同比上漲8.1%。實(shí)現(xiàn)新房、二手房同比、環(huán)比雙上漲。

??不僅如此，根據(jù)以往國家統(tǒng)計(jì)局公布的價(jià)格指數(shù)，海口的新房、二手房價(jià)格已連續(xù)上漲14個(gè)月。同時(shí)，有媒體報(bào)道稱，海口多個(gè)熱門區(qū)域出現(xiàn)了一二手房價(jià)格倒掛的情況。

??房價(jià)持續(xù)上漲的同時(shí)，成交量也在攀升。

??根據(jù)海口市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2021年6月統(tǒng)計(jì)月報(bào)數(shù)據(jù)，海口上半年房屋銷售面積為183.11萬平方米，比去年同期增加了23.9%；上半年海口房屋銷售額為313.41億元，比去年同期增加了34.3%。

??海口西海岸片區(qū)某大型房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷總監(jiān)表示，一到開盤就有各種關(guān)系找過來，開一次盤就要“得罪”一大批人。

??“海口買房租房”的群主老金告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，除了成交量和成交價(jià)均明顯上升外，捆綁車位、誠意金、指標(biāo)費(fèi)、房東跳單等也成為當(dāng)前海口樓市常見的話題。

??新老島民的購房博弈

??海口，別名椰城。椰林樹影是這里的招牌，藍(lán)天白云、水清沙幼的加持為這個(gè)海島城市鍍上了一層愜意的情調(diào)。

??與整體以旅游為主的三亞不同，作為海南省會的海口更具有生活氣息。在“90后”新島民莎莎最初的印象里，這是一個(gè)生活和理想可以兼顧的地方。

??“之前一直在北京從事銷售工作，北京掙錢北京花，沒有留下太多積蓄。這次下定決心想在海口買房，從很多方面都作了考慮。”莎莎告訴記者，不論是從投資、度假的角度，還是日后想換工作環(huán)境、家人醫(yī)療和孩子讀書，海口都是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

??于是，莎莎在今年4月份通過海南的人才落戶政策，把戶口從老家黑龍江遷移到了海口。在海口，跟莎莎一樣，為了買房而落戶的年輕人不在少數(shù)。“40歲以下、大專學(xué)歷以上就能輕松落戶，我辦理落戶當(dāng)天，不說人山人海，也真算得上摩肩擦踵了。”

??7月4日，海口市公安局曾向媒體透露，2020年6月15日至2021年6月14日這一年間，海口警方辦理人才落戶64673人，同比增長329%。按照一年250個(gè)工作日計(jì)算，每天有258人落戶海口。

??當(dāng)真開始執(zhí)行買房計(jì)劃時(shí)，莎莎卻犯了難。“現(xiàn)在的海口樓市，完全是賣方市場。買新房吧，好一點(diǎn)的位置根本搶不到，有次一個(gè)樓盤開了一棟也就100多套，結(jié)果2000多個(gè)人登記；買二手房吧，跟業(yè)主討價(jià)還價(jià)實(shí)在是累。”

??對于莎莎的經(jīng)歷，本地購房者小強(qiáng)頗有微詞。“就是涌入的外來客太多了，房價(jià)才會被炒高，我們本地剛需才是最苦的。”

??“之前看中了一個(gè)樓盤，每天都在追問銷售員開盤的時(shí)間，結(jié)果開盤了也沒有通知我們。”小強(qiáng)表示，“最后才知道，開發(fā)商要優(yōu)先全款的先挑房源，等他們挑完了，就只剩下低樓層和頂層可以選了。”

??小強(qiáng)認(rèn)為，以他對海口工資的了解，全款購房的還是外來客居多。

??新老海口市民的購房博弈還不止于此。

??在海口打拼10年有余的老金早就是有房一族，由于去年二孩落地，他也萌生了改善的需求。“想置換，不過擔(dān)心賣了舊房子，遇不到合適的新房；也擔(dān)心現(xiàn)在價(jià)格賣低了，明天其他房子又漲了。”

??海口房地產(chǎn)中介人員小劉告訴記者，“害怕置換踏空，或是賣低了的業(yè)主很多。實(shí)際上，對我們經(jīng)紀(jì)人來說，也不希望想要出售的業(yè)主們待價(jià)而沽，或是一夜之間突然提出漲個(gè)20萬元出來，非常影響成交率。”

??“補(bǔ)漲”的海口樓市

??新房難買和某些業(yè)主坐地起價(jià)行為，小劉認(rèn)為，主要原因是海口主城區(qū)出現(xiàn)了一二手房價(jià)格倒掛。

??這一點(diǎn)，剛在6月完成購房的小宇深有體會。“之前在市區(qū)看了兩天二手房，小區(qū)都不是很好，有的甚至擁擠、破舊，價(jià)格還普遍比周邊新盤貴。”

??“好不容易看中一套都談好價(jià)了，隔天房東突然要漲價(jià)，還說別人已經(jīng)看好了。”最終，小宇選擇了位置較為偏遠(yuǎn)的寶龍城新房。小宇表示，中間也看了一些其他樓盤，不少房子已售罄，要么得等到8月開盤，在手機(jī)上搶房。

??對于一二手房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象，海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行秘書長王路在接受記者采訪時(shí)表示，二手房價(jià)格出現(xiàn)快速上升是在最近的三四個(gè)月時(shí)間里，這其中有多重因素。

??“首先，自貿(mào)港建設(shè)啟動之后，海口本地住宅供應(yīng)量非常少，大量剛需沒辦法得到滿足。新房供應(yīng)少，人們就開始涌入二手房市場，需求多了，一部分區(qū)域的二手房價(jià)格就出現(xiàn)了上升。其次，一二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象主要出現(xiàn)在海口主城區(qū)，也是海口的核心區(qū)。海口這個(gè)城市比較小，整個(gè)城市規(guī)模相對比較集中，城市的資源聚集度也比較高，因此主城區(qū)是海口的高價(jià)值區(qū)域。2017年的時(shí)候，海口市中心新房高端物業(yè)的房源價(jià)格已經(jīng)在3萬元/平方米左右。由于海口后期出臺了新房限價(jià)政策，將新房價(jià)格壓制在一定的范圍內(nèi)，像這種高價(jià)值的區(qū)域的新房也是如此。這就使當(dāng)海口房地產(chǎn)市場被看好的時(shí)候，這類區(qū)域的二手房價(jià)格會率先領(lǐng)漲。”

??“當(dāng)前海口房價(jià)增長的趨勢是正常的，并不是市場過熱的現(xiàn)象。”王路認(rèn)為。

??他從四個(gè)方面分析了海口房價(jià)上漲的原因。

??第一，海南自貿(mào)港建設(shè)的啟動提高了人們對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的期待。今年上半年，海南也備受矚目，博鰲亞洲論壇、中國國際消費(fèi)品博覽會的召開，都是對海南的宣傳，自然而然會帶動人們對房地產(chǎn)市場的信心。

??第二，限購使得住宅用地供應(yīng)減少，住宅用地價(jià)格提升。今年的住宅土地供應(yīng)中，有地塊樓板價(jià)已經(jīng)達(dá)1.4萬元/平方米。這樣的背景下，住宅供應(yīng)嚴(yán)重落后于需求，庫存也不多，客多房少。

??第三，海南目前對開發(fā)條件要求很高。比如要求全裝修和全現(xiàn)房，這些也提高了住宅整體的價(jià)格。

??最后一點(diǎn)，王路認(rèn)為，房價(jià)看同比漲幅的意義不大。“其一，作為主體經(jīng)濟(jì)是旅游、航空的省份，去年的疫情對海南影響非常大，所以去年海南房地產(chǎn)市場從數(shù)據(jù)上看非常低迷。隨著疫情的影響逐漸減小，房價(jià)出現(xiàn)‘補(bǔ)漲’的趨勢是正常的。其二，海口作為一個(gè)省會城市，由于有限價(jià)政策的約束，現(xiàn)在全市新房均價(jià)就在1.73萬元/平方米左右，這個(gè)價(jià)格放在全國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，都屬于中低位置，并不是高位。”

??紅利釋放的未來

??過去，海口作為海南的省會城市并不起眼。

??2020年，海口GDP總量約1791億元，排名全國省會城市第28位。在媒體公布的2020年40城人均可支配收入排行中，海口以35025元排名倒數(shù)第五。

??自去年《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》公布后，海南就備受關(guān)注。

??中國銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征表示：“這種特殊關(guān)稅區(qū)在全球范圍內(nèi)是非常少的，成熟的有中國香港，新加坡和阿聯(lián)酋的迪拜。”

??自由貿(mào)易港的定位讓這個(gè)島嶼型城市，對外的發(fā)展激活了更多的可能性。如今，海南自貿(mào)港建設(shè)總體方案已發(fā)布一周年，在大環(huán)境的發(fā)展背景下海南確實(shí)多了許多政策紅利的機(jī)會。

??這些紅利會為海口帶來怎樣的機(jī)遇？

??新老島民對此看法不一。

??小強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前海口工作崗位不多，工資與高房價(jià)極度不匹配。政策的熱度更多是吸引投資客的到來，對普通海口人影響不大。

??老金則表示，“房價(jià)上漲的同時(shí)，資產(chǎn)也會增加，戶口也會升值。長期看人口，未來的海口環(huán)境、教育、各類設(shè)施只會越來越好。”

??莎莎也對海口未來的發(fā)展充滿希望，“自貿(mào)港建成后，相關(guān)的工作機(jī)會自然也會增多。”

??資料顯示，2020年，海口國家高新區(qū)新增注冊企業(yè)1574家，較2019年全年增長553%；簽約產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目40個(gè)，合同投資總額64.86億元；海口江東新區(qū)吸引16家世界500強(qiáng)企業(yè)落戶；海口綜合保稅區(qū)跨境電商申報(bào)清單、貨值分別增長6.4倍、6.7倍；海口復(fù)興城互聯(lián)網(wǎng)信息產(chǎn)業(yè)園設(shè)立首個(gè)國家海外人才離岸創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地，園區(qū)企業(yè)營業(yè)收入增長達(dá)330%。

??（應(yīng)受訪者要求，文中溪悅、莎莎、小宇、小強(qiáng)、老金均為化名）