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??2020年，物管行業(yè)呈現(xiàn)逆勢(shì)爆發(fā)態(tài)勢(shì)，特殊的市場(chǎng)環(huán)境給物管行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。2021年伊始，物管行業(yè)將進(jìn)入規(guī)范健康的大發(fā)展時(shí)代。

??1月5日，住建部等10部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，綱領(lǐng)性文件以行業(yè)一直存在的敏感點(diǎn)、矛盾點(diǎn)等為抓手，從6大方面細(xì)化到21個(gè)點(diǎn)，全面規(guī)范和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作。

??實(shí)際上，物業(yè)企業(yè)過(guò)去存在或多或少的問(wèn)題，此次政策更多的規(guī)范整個(gè)物業(yè)行業(yè)端發(fā)力，多項(xiàng)提法對(duì)物管行業(yè)構(gòu)成利好的同時(shí)，行業(yè)也迎來(lái)規(guī)范健康發(fā)展的新時(shí)期。

??從企業(yè)的角度來(lái)看，政策實(shí)際對(duì)規(guī)模物業(yè)企業(yè)形成巨大利好。在行業(yè)規(guī)范度日益提升的背景下，行業(yè)整體優(yōu)化升級(jí)已箭在弦上，品牌物企的優(yōu)勢(shì)更加明顯，加之政策明確支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組，物管行業(yè)將迎來(lái)收并購(gòu)高峰期的到來(lái)。未來(lái)，將更加有利于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)規(guī)模化、品牌化經(jīng)營(yíng)，提升行業(yè)整體服務(wù)水平。

??01

??行業(yè)監(jiān)管制度趨于完善

??政策的核心是規(guī)范行業(yè)出現(xiàn)的一些亂象，特別是基層治理單元的關(guān)系，理清基層協(xié)作上的治理邊界，促進(jìn)物管行業(yè)健康發(fā)展。從規(guī)范物企和行業(yè)的角度來(lái)看，行業(yè)發(fā)展監(jiān)管加強(qiáng)，長(zhǎng)久利好物業(yè)發(fā)展。

??健全業(yè)主委員會(huì)治理結(jié)構(gòu)，通過(guò)業(yè)主、街道、業(yè)委會(huì)加強(qiáng)對(duì)物企的服務(wù)品質(zhì)與管理質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，督促物企進(jìn)行高品質(zhì)服務(wù)輸出。過(guò)去業(yè)委會(huì)的權(quán)利太大缺乏監(jiān)督，導(dǎo)致在物業(yè)公司選聘等方面存在不公平現(xiàn)象；從業(yè)主的角度講，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不透明，服務(wù)投入無(wú)法衡量保障，在自由選擇物業(yè)公司上有障礙等。此次政策對(duì)業(yè)委會(huì)的治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行了規(guī)范，提到了優(yōu)化業(yè)主委員會(huì)人員配置，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)人選把關(guān)，以及業(yè)委會(huì)的監(jiān)督和退出機(jī)制。另一方面，對(duì)物業(yè)服務(wù)信息公開、信用評(píng)價(jià)等方面也做了涉足，可以更好的形成雙向市場(chǎng)化選擇的機(jī)制，對(duì)企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利都有所保障。

??督促提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。過(guò)去，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，服務(wù)行為不規(guī)范，企業(yè)規(guī)模化、專業(yè)化、集約化程度較低，服務(wù)內(nèi)容單一，側(cè)重對(duì)物的管理，對(duì)人的服務(wù)兼顧不夠。《通知》明確提出，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)規(guī)模化、品牌化經(jīng)營(yíng)，提升整體服務(wù)水平。

??進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制，提倡酬金制計(jì)費(fèi)方式。以往物管行業(yè)存在亂收費(fèi)的現(xiàn)象，服務(wù)信息沒有及時(shí)公開，此次《通知》明確要公布物業(yè)服務(wù)清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，避免行業(yè)出現(xiàn)亂收費(fèi)現(xiàn)象，同時(shí)從政策層面進(jìn)一步突出強(qiáng)化了物業(yè)服定價(jià)市場(chǎng)化的趨勢(shì)。

??提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)人員素質(zhì)。物業(yè)作為居民生活的“最后一公里”，行業(yè)每年提供大量新增就業(yè)崗位，作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，缺乏高技能人才和專業(yè)技術(shù)人才，行業(yè)人員素質(zhì)一直以來(lái)是物企追求服務(wù)力的核心抓手，也是全行業(yè)面臨的痛點(diǎn)難題。因此，《通知》明確推動(dòng)物業(yè)服務(wù)人員職業(yè)技能等級(jí)認(rèn)定工作，展職業(yè)技能培訓(xùn)和競(jìng)賽，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)和技能水平等舉措。

??規(guī)范維修資金使用和管理。此前，維修資金的使用通常存在效率低、使用難、管理弱等問(wèn)題。《通知》通過(guò)建立緊急維修事項(xiàng)清單等方式優(yōu)化維修資金會(huì)用流程，提高維修資金使用效率，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好的開展社區(qū)維護(hù)工作提供了支持。

??支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組。《通知》指出，要進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)規(guī)模化、品牌化經(jīng)營(yíng)，提升整體服務(wù)水平。可以預(yù)見，未來(lái)行業(yè)內(nèi)的品牌規(guī)模物企具備更長(zhǎng)久的生命力，效率低、服務(wù)品質(zhì)低、成本控制能力弱的中小物企將面臨被淘汰，未來(lái)行業(yè)將迎來(lái)收并購(gòu)高峰期。

??建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度，優(yōu)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。《通知》明確建立物業(yè)服務(wù)信用評(píng)價(jià)制度，制定統(tǒng)一的信用評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)全國(guó)信用信息管理平臺(tái)；加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記注冊(cè)信息部門共享，探索建立健全物業(yè)服務(wù)合同備案、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人備案制度。

??除此之外，《通知》還關(guān)照到物管行業(yè)的痛點(diǎn)，包括社區(qū)治理邊界上，明確了政府應(yīng)該承擔(dān)的職責(zé)，提到落實(shí)政府職能部門、社區(qū)、專營(yíng)單位對(duì)小區(qū)事務(wù)的管理責(zé)任，推動(dòng)城市管理部門執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，可以幫助物業(yè)公司在處理社區(qū)問(wèn)題上有更多可依靠的力量。

??02

??收并購(gòu)時(shí)代加速到來(lái)

??從企業(yè)的角度而言，值得注意的是，政策首次提出支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)規(guī)模化、品牌化經(jīng)營(yíng)，提升整體服務(wù)水平。

??總的來(lái)看，行業(yè)發(fā)展趨于規(guī)范健康的大背景下，對(duì)于一些不規(guī)范的中小型物業(yè)企業(yè)將面臨淘汰，“優(yōu)勝劣汰”將在未來(lái)幾年成為行業(yè)常態(tài)，對(duì)于更加規(guī)范的品牌物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)巨大的機(jī)會(huì)，持續(xù)加大收并購(gòu)?fù)度耄驅(qū)⒆プ∫?guī)模化擴(kuò)張的機(jī)遇。

??在剛剛過(guò)去的“丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)上我就曾針對(duì)物管行業(yè)提出，未來(lái)2-3年整個(gè)物管領(lǐng)域基本可以確定行業(yè)格局，優(yōu)秀的規(guī)模物企通過(guò)收購(gòu)兼并，在未來(lái)3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展，物業(yè)板塊30強(qiáng)的行業(yè)規(guī)模集中度可以基本確定下來(lái)，未來(lái)兩三年物企也會(huì)形成像房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣的市場(chǎng)集中度和市場(chǎng)占有率。

??克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP10物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)集中度10.35%，TOP30市場(chǎng)集中度16.56%，TOP50市場(chǎng)集中度19.31%。與2019年比，市場(chǎng)集中度小幅提升，市場(chǎng)仍較分散，但市場(chǎng)頭部聚集的趨勢(shì)正在加快，預(yù)計(jì)后期行業(yè)的集中度會(huì)更高，物企通過(guò)收并購(gòu)和市場(chǎng)拓展均將朝著大型物企進(jìn)行靠攏。

??過(guò)去一年，行業(yè)的收并購(gòu)呈現(xiàn)加速態(tài)勢(shì)，克而瑞統(tǒng)計(jì)僅上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)共發(fā)生60余次收并購(gòu)事件，并購(gòu)金額達(dá)到84.5億元。在當(dāng)前政策支持收并購(gòu)的情況下，無(wú)疑將加速物企的收并購(gòu)步伐，考慮到上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)IPO和配股融資總額在年底達(dá)到接近千億，未來(lái)或?qū)⒂写罅抠Y金出現(xiàn)在收并購(gòu)市場(chǎng)。

??整體來(lái)講，在監(jiān)管逐漸趨嚴(yán)的背景下，行業(yè)邁向了規(guī)范健康發(fā)展的新階段，物業(yè)管理行業(yè)優(yōu)化升級(jí)勢(shì)在必行。預(yù)計(jì)，2021年或?qū)⒂懈喑鞘幸源藶榛A(chǔ)出臺(tái)更多規(guī)范政策。

??從企業(yè)的角度而言，行業(yè)越是規(guī)范，品牌物業(yè)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)就更加明顯，規(guī)模物企具備更廣闊發(fā)展空間。

??對(duì)于一些不規(guī)范的中小型物業(yè)企業(yè)將面臨淘汰，“優(yōu)勝劣汰”將在未來(lái)幾年成為行業(yè)常態(tài)，對(duì)于品牌物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)巨大的機(jī)會(huì)，未來(lái)必須規(guī)范經(jīng)營(yíng)、不斷提升服務(wù)力，持續(xù)加大收并購(gòu)?fù)度耄ㄟ^(guò)收并購(gòu)等途徑做強(qiáng)做大規(guī)模。但值得警惕的是，企業(yè)在收并購(gòu)的過(guò)程中應(yīng)該注重并購(gòu)后整合，在快速發(fā)展的過(guò)程中也應(yīng)更加關(guān)注企業(yè)末端管控能力的塑造。