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??中房網訊 （亞晨/文）上海易居房地產研究院日前發布的《2020年四季度住宅租金收益率報告》顯示，50個典型城市租金收益率為2.3%，環比下降0.6%，同比下降3.7%。值得注意的是，這一收益率創下了多年來的最低值。

??報告顯示，與三季度相比，四季度住宅租金收益率略微下降。其中，租金環比微跌，房價則保持小幅上漲，這也直接壓低了當季的租金收益率。易居研究院分析認為，租金與房價背離的狀態難以持續，隨著2021年經濟的進一步復蘇，租金跌幅可能會出現收窄或轉正。

??一二線城市租金收益率呈小幅下降趨勢

??2020年以來，除了三線城市從三季度開始出現租金收益率小幅回升，其余兩類城市租金收益率呈現小幅下降趨勢。

??根據報告，2020年四季度，4個一線城市的平均租金收益率為1.6%，環比下降1.6%，同比下降5.1%；31個二線城市平均租金收益率為2.3%，環比下降1.4%，同比下降4.5%；15個三線城市租金收益率為2.6%，環比增長1.1%，同比下降2.1%。

??易居研究院認為，一、二線城市租金收益率下降是因為房價小幅上漲的同時租金小幅下降，而三線城市租金收益率上升是由于房租下跌的幅度小于房價下跌的幅度。由此可以看出，一二線城市隨著經濟逐漸復蘇，購房需求有所增加，租房需求有所減少，部分一二線城市炒房投機也是房價上漲的原因之一。

??錦州租金收益率最高，廈門墊底

??從50城租金收益率排序來看，錦州（4.0%）、烏魯木齊（3.4%）、宜昌（3.3%）、桂林（3.3%）和韶關（3.2%）這5個城市排名前五，這些城市主要是弱二線城市和三線城市，近幾年房價整體漲幅不大，租金穩步上漲，租金上漲幅度與房價上漲幅度相近，因此租金收益率較高。

??租金收益率最低的5個城市分別是廈門（1.2%）、深圳（1.4%）、青島（1.6%）、唐山（1.6%）和天津（1.6%）。易居研究院分析認為，租金收益率最低的一部分原因在于部分城市的房價水平遠超租金水平，并且近幾年房價漲幅遠大于租金漲幅，另一部分原因則是部分城市的租金水平出現下跌而房價卻在上漲。

??以廈門為例，根據中國房價行情平臺數據顯示，12月廈門平均單價達到了49803元/㎡，僅次于深圳、北京、上海這三個一線城市，居全國第四位，其房價水平更是超過了作為一線城市的廣州，但其租金卻出現下跌。由此可見，房價上漲，租金下跌應該是廈門租金收益率墊底的主要原因。

??但一個城市，如果房價過高，無疑會增加引進人才的難度。根據易居研究院此前發布的《2019年全國50城房價收入比報告》顯示，2019年50城房價收入比均值為13.3，但廈門卻高達22.8，位居50個城市的第五位。那么，將房價保持在合理水平，對廈門未來的發展十分重要。根據此前廈門市住房保障和房屋管理局發布的關于《廈門市住房發展規劃（2021-2025年）》（公示稿）文件，明確了“十四五”期間廈門市住房發展的總體目標和主要任務。其中，最引人注目的是，廈門給未來5年內的房價和租金價格漲幅設定了目標，即“新建商品住宅價格年度漲幅不超過5%，住房租金價格年度漲幅不高于城鎮居民人均可支配收入增長幅度”。廈門也成為首個將房價年度漲幅目標寫入規劃的熱點城市，同時廈門未來五年將向市場提供累計供應量約38萬套，面積達2950萬平方米住房，涵蓋新建商品住房、保障性住房、市場化租賃房和安置房等新增住房，以此來有效平抑房價過快上漲的力度。

??2021年整體租金收益率水平或有提高

??去年底召開的中央經濟工作會議強調大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題，堅持“房住不炒”、“因地制宜”、“多策并舉”。在《第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》中，仍然以“房住不炒”為指導，積極落實“租購并舉”和“因城施策”的方針，以及大力發展長租房等措施，將會促進整體房價趨穩，民眾觀念發生轉變，租賃市場活躍度提高。

??展望未來，2021年是“十四五”規劃的開局之年，易居研究院預計全國租房需求會有所提升，租金水平將會迎來一定程度的提高。房價整體依然會持續上漲趨勢，但漲幅將會收窄，2021年整體租金收益率水平或將有所提高。