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??“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中如是提到。

??這是繼2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房住不炒”以來(lái)，中央首次將“房住不炒”寫(xiě)入五年規(guī)劃。毫無(wú)疑問(wèn)，下一個(gè)五年，“房住不炒”仍是樓市調(diào)控的主基調(diào)。

??隨后，浙江臺(tái)州、麗水、海鹽等多個(gè)三四線(xiàn)城市發(fā)布樓市調(diào)控政策，掀起了新一輪三四線(xiàn)城市調(diào)控新周期。自7月熱點(diǎn)二線(xiàn)城市紛紛加碼調(diào)控至今，地方因城施策，調(diào)控正逐漸深入至三四線(xiàn)城市，未來(lái)調(diào)控大概率將繼續(xù)維穩(wěn)，以更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期目標(biāo)。

??從各能級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，各城市之間分化日益加劇，克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交2695萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌7%，同比增長(zhǎng)13%。其中一線(xiàn)城市成交同比增長(zhǎng)34%，熱點(diǎn)二三線(xiàn)城市成交雖同比增長(zhǎng)11%，但6成以上二三線(xiàn)城市成交環(huán)比下降20%以?xún)?nèi)。分化背景下，房?jī)r(jià)仍是紅線(xiàn)，市場(chǎng)熱度過(guò)高的城市或?qū)⑦M(jìn)一步升級(jí)，而壓力二三線(xiàn)城市有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓。

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??未來(lái)五年樓市主基調(diào)“房住不炒”

??11月3日，新華社正式發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“建議”），建議兩次提及房地產(chǎn)。雙循環(huán)、新型城鎮(zhèn)化以及再次強(qiáng)調(diào)的“房住不炒”將會(huì)在某種程度上對(duì)未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重大影響。

??在“暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)”中明確表示，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，實(shí)現(xiàn)上下游、產(chǎn)供銷(xiāo)有效銜接，促進(jìn)農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、能源資源等產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)關(guān)系協(xié)調(diào)。

??這意味著，房地產(chǎn)的制造業(yè)屬性越來(lái)越強(qiáng)。尤其自2016年“房住不炒”之后，房地產(chǎn)與制造業(yè)之間的關(guān)系更加密切，從頂層思路、地方政策與房地產(chǎn)行業(yè)基本面來(lái)看，房子的商品屬性日益增強(qiáng)。對(duì)于制造業(yè)來(lái)說(shuō)，更高的要求是“降本提質(zhì)”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將回歸本源，行業(yè)將進(jìn)入產(chǎn)品和品質(zhì)發(fā)展的新階段。

??在“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”板塊中明確強(qiáng)調(diào)：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。十九大以來(lái)，“房住不炒”在中央多次會(huì)議中被反復(fù)強(qiáng)調(diào)，這顯示出政府在發(fā)展經(jīng)濟(jì)中努力擺脫對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴(lài)的決心。

??實(shí)際上，今年7月份以來(lái)多個(gè)房地產(chǎn)座談會(huì)召開(kāi)、十余個(gè)熱點(diǎn)城市升級(jí)樓市調(diào)控、央行“三條紅線(xiàn)”等政策多管齊下，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，政策從今年上半年的“穩(wěn)中有松”過(guò)渡到“穩(wěn)中趨緊”，房住不炒仍為未來(lái)樓市調(diào)控主基調(diào)。

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??樓市調(diào)控已蔓延至三線(xiàn)城市

??值得注意的是，三季度以來(lái)，多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)樓市調(diào)控背景下，樓市整體平穩(wěn)運(yùn)行，但三四線(xiàn)城市打補(bǔ)丁政策趨勢(shì)依然持續(xù)，“房住不炒”全面升級(jí)。

??“十四五”規(guī)劃建議發(fā)布的同一天，浙江臺(tái)州升級(jí)了樓市調(diào)控，規(guī)定在臺(tái)州市區(qū)新購(gòu)買(mǎi)的住房(含新建商品住房和二手住房)，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿(mǎn)3年后方可轉(zhuǎn)讓。麗水緊跟其后明確“四個(gè)加強(qiáng)”調(diào)控措施。

??實(shí)際上，從7月熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，到自10月徐州、紹興打響了四季度以來(lái)調(diào)控第一槍之后，三四線(xiàn)城市調(diào)控正在逐漸深入，進(jìn)一步體現(xiàn)了穩(wěn)定樓市的導(dǎo)向，具有非常好的穩(wěn)定預(yù)期、引導(dǎo)市場(chǎng)的效應(yīng)，再次彰顯了中央和地方層面“房住不炒”的底線(xiàn)。

??近期出臺(tái)樓市調(diào)控政策的三四線(xiàn)城市有一個(gè)共同的特征，那就是市場(chǎng)局部過(guò)熱，尤其是樓市和地市均出現(xiàn)火爆情況，市場(chǎng)一過(guò)熱，調(diào)控政策就緊隨其后。這與房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性漲落密切相關(guān)。

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??各城市之間分化日益嚴(yán)重

??疫情以來(lái)，各大城市之間的分化日益明顯。一線(xiàn)城市整體呈現(xiàn)出供需兩旺，上廣深保持著較高的成交熱度。二線(xiàn)城市分化加劇，熱點(diǎn)長(zhǎng)三角城市迎來(lái)需求集中釋放，而中西部二線(xiàn)城市樓市下行壓力較大，行情相對(duì)冷淡。三四線(xiàn)城市2020年成交表現(xiàn)顯著超過(guò)預(yù)期，市場(chǎng)恢復(fù)程度在不同能級(jí)中居于首位。

??從房?jī)r(jià)情況來(lái)看，“房住不炒”下整體市場(chǎng)一二線(xiàn)房?jī)r(jià)同比增速均有所收窄，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，各能級(jí)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)分化明顯。一線(xiàn)城市同、環(huán)比齊升，表現(xiàn)突出，二線(xiàn)及強(qiáng)三線(xiàn)城市同、環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，部分弱三四線(xiàn)城市以后復(fù)蘇緩慢，城市房?jī)r(jià)同環(huán)比增速仍呈現(xiàn)出下行趨勢(shì)。

圖：2018年8月以來(lái)70城及各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

??具體到10月成交情況來(lái)看，30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交2695萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌7%，同比增長(zhǎng)13%。一線(xiàn)城市總成交面積305萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21%，同比增長(zhǎng)34%，整體成交量仍處相對(duì)高位。以上海、廣州、深圳的表現(xiàn)最為突出，而北京略顯遜色，同環(huán)比齊跌。

??二三線(xiàn)城市成交面積2390萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%，同比增長(zhǎng)13%。從絕對(duì)量看，武漢、重慶等整體成交依舊處于二線(xiàn)城市前列，10月成交量均超200萬(wàn)平方米。從同、環(huán)比變化看，不同城市行情相對(duì)獨(dú)立：一方面，武漢、重慶、長(zhǎng)沙、東莞、南京、大連、廈門(mén)等城市成交穩(wěn)步回升，同、環(huán)比齊增；另一方面，青島、徐州、天津、西安、長(zhǎng)春、蘇州、無(wú)錫、福州等城市成交熱度穩(wěn)步回落，市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期。

??目前來(lái)看，熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼政策正在逐步引導(dǎo)購(gòu)房者預(yù)期轉(zhuǎn)變，隨著政策逐步發(fā)酵，成交上行動(dòng)力略顯不足，我們認(rèn)為，整體成交或?qū)⒀永m(xù)當(dāng)前低迷走勢(shì)，同比漲幅仍有進(jìn)一步收窄的可能。

表：2020年10月全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積（單位：萬(wàn)平方米）

備注：上表中城市成交量為本月根據(jù)28日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)

??房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，包括土地出讓、房地產(chǎn)交易都對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，因此平穩(wěn)健康發(fā)展是第一前提。

??受限于房地產(chǎn)信貸政策適度收緊，疊加調(diào)控政策持續(xù)加碼，預(yù)計(jì)年底房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不容樂(lè)觀，各城市市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)一步分化。具體來(lái)看，核心一、二線(xiàn)城市市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺，隨著供應(yīng)持續(xù)放量，成交大概率將有所回升，部分城市更將出現(xiàn)年末的“翹尾”行情。三、四線(xiàn)城市仍是樓市的穩(wěn)定劑，市場(chǎng)前景主要取決于市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力，強(qiáng)三、四線(xiàn)城市仍有強(qiáng)勁需求支撐，成交有望穩(wěn)中有升，弱三、四線(xiàn)城市市場(chǎng)需求增長(zhǎng)乏力，疊加購(gòu)買(mǎi)力瓶頸制約，成交大概率將維持在較低水平。

??對(duì)于房企而言，分化也日益明顯。十四五期間政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管仍將從嚴(yán)，以往的高杠桿高周轉(zhuǎn)高增長(zhǎng)的模式將難以為繼，轉(zhuǎn)而向穩(wěn)定均衡高質(zhì)量的增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，因而更加考驗(yàn)房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力及精細(xì)化管理能力，另外，對(duì)于中小型房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)發(fā)展進(jìn)一步發(fā)展的難度增加，因此行業(yè)加速整合是大勢(shì)所趨。