市場丁祖昱 2020-08-05 09:03:22 來源：丁祖昱評樓市
??在國內疫情趨于穩定的情況下，房地產市場也從停擺、斷崖式下跌的行情中走出來，并以超預期的速度穩步復蘇。
??相對住宅市場而言，非住宅市場反而壓力相當大，疫情帶來的壓力將持續數年。辦公樓整體供過于求，未來三年，一線城市供應量將持續增加，去化速度放緩的同時，租金和出租率將出現不同程度的下降。
??CAIC重點監測城市的辦公市場數據顯示，2020年前兩個季度，重點城市辦公市場平均租金連續普遍下行，繼2018年四季度至今，重點城市平均租金已連續8個季度呈現下滑趨勢。北京租金環比降幅最大為4.5%，但仍以11.2元/㎡/天的價格繼續領跑全國辦公市場，上海和杭州“以價換量”效果最為明顯，出租率迎來小幅回升。
??01
??平均租金連續8個季度下跌
??受經濟增速放緩，貿易爭端的影響，自2018年四季度起，一線城市整體辦公市場一直處于下行態勢，2020年，新冠疫情的爆發進一步加重了這一下跌態勢，至二季度，一線城市平均租金已連續8個季度下跌。
??2020年一季度一線城市平均租金降幅超前5個季度的租金平均降幅2.1%，達到2.5%；出租率下跌1.2%，不但高于前5個季度的出租率平均跌幅0.7%，創2019年一季度以來的最大降幅。二季度重點監測城市辦公市場平均租金依然普遍下行，但降幅出現收窄趨勢。
??受疫情影響，一線城市平均租金集體下跌，北上深平均租金水平創三年最低，北京環比降幅最大為4.5%，廣州表現最好與上季度持平。重點二線城市中南京、杭州、重慶均表現較為穩定，其中重慶平均租金逆勢環比小幅上漲0.7%至2.8元/㎡/天。
??分城市來看，廣州得益于市場基本面較為健康，并且當前廣州市場資產價值較低于其他一線城市，處在價值洼地，因此，資產價值波動較小。
??北京市場整體租金遠高于其他一線城市，隨著空置率日益上漲，疊加疫情二次爆發影響，整體市場經營情況波動較大。
??上海市場化程度較高，因此受到疫情影響的反應也更為明顯，整體資產價值略高于其他城市，投資回報率略低于北京，因此價值波動僅次于北京。
??值得一提的是上廣深的租金差已逐漸縮小為近幾年的最小值，與北京脫離成為第二梯隊，重點二線城市的平均租金均處于第三梯隊，與一線城市差距依然明顯。
??02
??重點城市出租率開始逐步復蘇
??在整體租金持續回調的背景下，重點監測的7城中，廣州、重慶、上海和杭州的出租率企穩回升，雖然環比漲幅均在1%以下，但可以視為其辦公市場在經歷了一季度疫情沖擊后逐步復蘇的信號。
??對比各地租金和出租率變化，上海和杭州的辦公租賃市場的調整較為合理迅速，在一定程度的下調租金后取得了出租率的小幅回升。廣州市場環比變化最小最為穩定，北京、深圳、南京的平均租金和出租率仍持續雙降，但降幅較明顯收窄，預測三季度各城市辦公租賃市場指標可達到更為合理的平衡關系。
??03
??上海辦公租賃空置存量目前最高
??除了租金與出租率之外，辦公租賃空置存量情況也是衡量各大城市辦公室很重要的指標。
??CAIC監測的一線和重點二線城市數據顯示，截至2020二季度，上海辦公租賃空置存量最高為312.2萬平方米，廣州最低為26萬平方米，北京和深圳空置存量較為接近。
??以各城市近一年的月均凈吸納量為計算標準，截至2020年二季度從去化周期來看（此處去化周期計算不包含未來新增供應），廣州去化周期最短為18月，雖然廣州去化速度為一線城市中最低，2019年月均凈吸納量為1.5萬平方米， 但由于其相對合理的供需結構，租賃空置存量近年一直也處于低位。
??去化周期最長的是南京，為103個月，南京的去化速度為監測7城中最低，雖然51.5萬平方米的租賃空置存量在重點一線城市中屬于低位，但僅0.5萬平方米的月均凈吸納量呈現出辦公租賃需求端催生不足，市場活力較低。
??深圳以4.2萬平方米的月均凈吸納量排在第一位，且近5年保持高位穩定去化。深圳辦公市場空置率高企，主要是因為大量持續新增供應，但其活力依然充足，創新型中小企業為去化主力。
??上海和北京分別以3.7萬平方米和3.2萬平方米緊隨其后。而南京2019年的辦公租賃市場需求催生較弱，月均凈吸納量僅為0.5萬平方米。
??在整體租金持續回調的背景下，重點監測的7個城市中，廣州、重慶、上海和杭州的出租率已出現企穩回升態勢，雖環比漲幅不高，均在1%以下，但明顯釋放出逐步復蘇的信號。
??未來三年，隨著一線城市供應量持續增加，辦公樓整體供過于求，市場情況仍舊不容樂觀。分城市來看，深圳未來供應要占到當前總體存量的80%以上，上海在30%多。由于未來整體辦公室市場的供應量加大，市場將會繼續面臨較大壓力，去化速度也將進一步放緩，北上廣深去化周期分別為16年、11年、10年和30年，預計未來一段時期，租金和出租率還會出現不同程度的下降。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
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2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
