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房山良鄉(xiāng)新城區(qū)域房企云集樓盤林立。

??位于房山區(qū)的北京首批限競房項目旭輝城最近陷入維權(quán)風(fēng)波，原因是房屋降價減配引發(fā)首期業(yè)主抗議。

??“我們抗議主要原因是旭輝城降價以及交房出現(xiàn)的減配問題。作為旭輝城首批業(yè)主，2018年8月當(dāng)時售價為38999元/平方米，現(xiàn)在竟然均價降到29000元/平方米。查驗房屋時我們還發(fā)現(xiàn)小區(qū)出現(xiàn)減配與宣傳不符問題。”一位周姓業(yè)主無奈地向中國房地產(chǎn)報記者表示。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，2017年伊始，房山良鄉(xiāng)出讓兩宗限競房地塊，分別被“旭輝+金地”聯(lián)合體以及“中海+首開+保利+龍湖”聯(lián)合體競得，兩宗地塊商品住房銷售均價不超過38994元/平方米，且最高銷售單價不得超過40944元/平方米。

??2018年6月，由旭輝操盤建設(shè)的旭輝城開盤，同月開盤還有僅一路之隔的中海金樾和著。這兩個限競房項目已在房山鏖戰(zhàn)近兩年，去化艱難，一場限競房搶客行動也正在房山良鄉(xiāng)悄然拉開。

??中國房地產(chǎn)報記者現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位置相對偏遠的房山良鄉(xiāng)新城片區(qū)軌道交通配套以及生活配套仍不完善，尤其交通問題成為影響房企銷售掣肘原因。又因房山良鄉(xiāng)新城板塊限競房項目扎堆，頭部房企云集，角逐市場下降價銷售已是不爭事實。

??降價減配引不滿

??房山良鄉(xiāng)新城街區(qū)道路交通有待完善。

??據(jù)記者了解，旭輝城與金樾和著是房山良鄉(xiāng)區(qū)域最早的限競房項目，同時也是北京最早一批限競房項目，兩個項目相鄰位于房山區(qū)良鄉(xiāng)新城板塊，也是新區(qū)組團中首批開始建設(shè)的住宅。根據(jù)用地性質(zhì)，金樾和著項目地塊建設(shè)體育館、基礎(chǔ)教育及商業(yè)配套，旭輝城項目地塊建設(shè)醫(yī)療與商業(yè)配套。

??限競房并不屬于保障性住房，屬于政府監(jiān)管、市場運作的商品房，主要不同之處是通過“限房價競地價”土地出讓方式產(chǎn)生。與普通商品房不同的是在土地出讓時就提前鎖定房屋未來上市銷售價格，需滿5年才能上市交易。土地則由參與競買的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競拍，由出價最高者獲得。這是防止開發(fā)商炒地進而推高房價的一種調(diào)控舉措。

??公開資料顯示，旭輝城是旭輝集團面對市場變化，積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)在京打造的首個限競房項目，旨在解決城市“夾心層”住房難問題。項目位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)良常路與京深路交口西側(cè)約1500米，項目占地面積約53579平方米，由北京盛鵬置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。

??旭輝城主要為小高層，主力戶型為75平方米兩居，89平方米三居，滿足剛需和剛改人群居住需求。但旭輝城一期項目各種減配著實讓首批業(yè)主不滿。

??“售房時，銷售人員承諾在交房時會贈送具有特色的新風(fēng)系統(tǒng)，但實際房屋查驗時發(fā)現(xiàn)并沒有任何新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備；當(dāng)時宣傳小區(qū)入門口處是愛麗絲雕塑及單元入口無門廳也沒有兌現(xiàn)。此外，宣傳的塑膠跑道交付時薄如噴漆，配套社區(qū)醫(yī)院仍是荒地，小區(qū)景觀設(shè)計及綠化、街道用磚、人車分流、車庫充電設(shè)備及出口設(shè)計等出現(xiàn)不同程度減配，與其宣傳的品質(zhì)高檔樓盤完全不符；交錢后無服務(wù)和售后可言。”上述業(yè)主憤懣表示。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“目前北京限競房最多降價在15%~20%，旭輝城是第一批入市的限競房項目，相較于其他項目可能降價多一些，后面的項目大多在入市時已經(jīng)選擇了降價，現(xiàn)在北京限競房項目出現(xiàn)分化，降價成為常態(tài)。”

??競爭激烈

??旭輝城售樓部內(nèi)部

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，從2016年9月至2020年5月，北京房山區(qū)已經(jīng)成功出讓13宗限競房土地，其中5宗限競房地塊位于良鄉(xiāng)新城板塊，這5宗地分別被恒大、中海、中駿、旭輝、金融街競得。目前良鄉(xiāng)新城板塊只有旭輝城及金樾和著處于現(xiàn)房銷售狀態(tài)。

??業(yè)主提供的資料顯示，房山良鄉(xiāng)旭輝城（舒朗苑）規(guī)劃用戶約992戶，已簽約套數(shù)僅為165套。據(jù)此前媒體報道，旭輝城去化僅兩成左右。記者查詢北京市住建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，舒朗苑項目預(yù)售許可期限已到期，未售房屋不能進行預(yù)售合同網(wǎng)上簽約。該項目樓棟需申請辦理初始登記，取得房屋所有權(quán)證后方可現(xiàn)房銷售，進行現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約。

??一位當(dāng)?shù)厥袌鋈耸扛嬖V中國房地產(chǎn)報記者，“旭輝城降價是為應(yīng)對區(qū)域市場的變動。旭輝當(dāng)時拿地成本相對較高，去年中駿在旁邊也拿了地，土地成本在區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢明顯，眼下中駿云景臺項目低價入市，在此之前這塊區(qū)域只有旭輝城與金樾和著兩個項目在售，中駿云景臺入市打破了原本兩家對峙的市場格局，使得市場環(huán)境發(fā)生變化。”

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，去年年底中駿在旭輝城附近拿地成本極具優(yōu)勢，對比近一年房山3萬元/平方米住宅成交均價，中駿以總價42億元拿下的土地樓面價約為1.1萬元/平方米，相比旭輝約1.8萬元/平方米的樓面價而言有著明顯優(yōu)勢。

??記者從中駿云景臺營銷人員處獲悉，“中駿云景臺暫定6月中下旬正式開盤，5月16日便可以來售樓部選戶型，提前鎖定房源，高層精裝均價2.8萬元/平方米，洋房均價2.9萬元/平方米。”

??在業(yè)內(nèi)人士看來，中駿雖然在土地成本上取得優(yōu)勢，但在競爭愈演愈烈的房山新城板塊中，能否將前期優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為效益還有待觀察。

??中國房地產(chǎn)報記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前良鄉(xiāng)新城板塊頭部房企扎堆明顯；加上數(shù)日前，恒大18.5億元奪地重返良鄉(xiāng)，良鄉(xiāng)項目角逐可謂異常激烈。

??此外，目前房山良鄉(xiāng)新城板塊交通以及生活配套設(shè)施明顯滯后，公共交通出行不便，附近幾乎沒有大型商超以及醫(yī)療配套，距離軌道交通房山線良鄉(xiāng)南關(guān)站約有6公里的距離，駕車約仍需要十幾分鐘，良鄉(xiāng)新城板塊街區(qū)道路也有待完善。這更加劇了項目間的競爭。

??區(qū)域未來發(fā)展如何

??房山區(qū)被業(yè)內(nèi)公認為是地產(chǎn)價值洼地，未來發(fā)展如何從以往發(fā)布的政策規(guī)劃中可見一斑。2017年9月發(fā)布的北京總規(guī)（2016-2035）顯示，為落實城市戰(zhàn)略定位、疏解非首都功能、促進京津冀協(xié)同發(fā)展，在北京市域范圍內(nèi)形成“一核一主一副、兩軸多點一區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)，著力改變單中心集聚的發(fā)展模式，構(gòu)建北京新的城市發(fā)展格局。

??房山新城被列為多點之一是推進京津冀協(xié)同發(fā)展，承接中心城區(qū)適宜功能和人口疏解的重點地區(qū)。房山區(qū)被列為生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)之一，是京津冀協(xié)同發(fā)展格局中西北部生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)重要組成部分，也是保障首都可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵區(qū)域。

??2018年8月發(fā)布的《促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃（2018—2020年）》時至今日已實施近三年，對房山良鄉(xiāng)板塊帶來明顯推動效應(yīng)。麗澤金融商務(wù)區(qū)要和金融街一體化發(fā)展，相當(dāng)于房山擁有了核心職場區(qū)的支撐；西城安置房將重點選址房山，成為新一輪西城轉(zhuǎn)移人口的重地；擬擴區(qū)引入更多高校資源。

??此外，房山區(qū)2020年《政府工作報告》文件顯示，2019年11月20日，市政府正式批復(fù)房山分區(qū)規(guī)劃，明確未來房山將構(gòu)建“兩山四水、三區(qū)三軸、三團多點”的空間布局，打造以生態(tài)為基礎(chǔ)、以文化為引領(lǐng)、以科技創(chuàng)新為支撐、以國際交往為補充的生態(tài)宜居示范區(qū)、科技金融創(chuàng)新城。

??雖然當(dāng)下政策總體上利好房山良鄉(xiāng)新城區(qū)域的發(fā)展，但目前區(qū)域新建小區(qū)相應(yīng)配套設(shè)施滯后問題卻十分突出。記者在房山區(qū)政府工作報告中注意到，關(guān)于政府工作中存在的不足和短板方面，存在群眾反映強烈的新建小區(qū)配套跟不上問題，將在今后工作中切實加以解決。

??張大偉表示，房山良鄉(xiāng)新城板塊是一個剛需區(qū)域，旭輝城和金樾和著是限競房首批項目，周邊還有一些共有產(chǎn)權(quán)房以及即將入市的中駿的項目，恒大也是剛在那里拿了一塊地，未來恒大項目入市估計價位會在3萬元/平方米以內(nèi)，這些年這個區(qū)域土地供應(yīng)量很大，但目前交通及相應(yīng)配套有待完善。

??區(qū)域配套有待完善的問題不久應(yīng)該會得到解決。“房山新城板塊這么多住宅以及回遷房，未來會有很多人選擇這里，不可能因為交通不便把人憋在這里，相應(yīng)配套只是時間問題。”一位良鄉(xiāng)某項目營銷人士信心滿滿地說。

??記者在房山區(qū)政府報告中注意到，關(guān)于2020 年工作安排房山區(qū)政府將高質(zhì)量完成城南行動計劃。嚴(yán)格實施工作清單，確保81項重點任務(wù)和55項重點項目落實落地。加快京雄高速、市郊鐵路副中心線西延等大通道建設(shè)，京良路西段開工建設(shè)，推進北大人民醫(yī)院、北理工附屬實驗學(xué)校高中部、北京第六實驗學(xué)校等一批優(yōu)質(zhì)資源落戶，讓生活在房山的群眾更方便更舒心。