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??在供給端低收益率和需求端高租金收入比的雙重壓力下，住房租賃行業(yè)發(fā)展正在面臨著雙重困境。

??房地產(chǎn)市場外溢效應(yīng)下，住房租賃行業(yè)發(fā)展加快。2017年以來，在限購、限貸、限售、限價等系列房地產(chǎn)調(diào)控政策組合下，住房投資和投機(jī)行為受到全面壓制，房地產(chǎn)市場預(yù)期已回歸理性，住房價格也穩(wěn)中回落。

??根據(jù)住房租買選擇理論，在房地產(chǎn)價格預(yù)期下行的背景下，租賃住房需求會大幅增加。在房住不炒的基調(diào)下，住房租賃市場建設(shè)加快，租賃住房居住價值進(jìn)一步凸顯，住房租賃市場已然進(jìn)入了發(fā)展的黃金時代。但是在政策和需求的共振下，住房租賃的發(fā)展卻面臨兩難困境：一是低租金收益率嚴(yán)重住房租賃市場發(fā)展；二是高租金收入比限定房租上漲天花板。

??行業(yè)競爭愈發(fā)激烈，在這樣的背景之下，住房租賃行業(yè)的破局之道是什么？為此，4月13日，中國房地產(chǎn)報記者約訪了長期關(guān)注該領(lǐng)域，具有豐富實踐經(jīng)驗的建銀投資咨詢（天津）有限公司房地產(chǎn)行業(yè)分析師祝梓杰，在他看來，想要解決住房租賃行業(yè)發(fā)展的兩難困境，立足點不能局限在住房租賃行業(yè)或者房地產(chǎn)行業(yè)上，必須站在更高緯度去破解行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展問題。

??雙重困境

??在房住不炒的基調(diào)下，住房租賃市場建設(shè)加快，重點一二線城市租賃住房供應(yīng)比例大幅增加，住房租賃市場供需結(jié)構(gòu)逐步好轉(zhuǎn)，租金也穩(wěn)中回落。

??平靜的背后危機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)。在祝梓杰看來，隨著長效機(jī)制建設(shè)的深入推進(jìn)，租賃住房居住價值進(jìn)一步凸顯，住房租賃市場已經(jīng)進(jìn)入了發(fā)展的黃金時代。

??但是在政策和需求的共振下，住房租賃的發(fā)展卻面臨兩難困境：一是低租金收益率嚴(yán)重住房租賃市場發(fā)展；二是高租金收入比限定房租上漲天花板。

??針對這兩方面的問題，祝梓杰做了大量的調(diào)研與分析。他選取了人口流入量較大的10個重點一二線城市，并例舉了一份租金收益率數(shù)據(jù)：北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州、成都、南京、武漢、青島十大城市，2019年的租金收益率分別為1.7%、1.8%、1.8%、1.5%、2.7%、2.0%、2.4%、1.6%、2.0%、1.5%。

??祝梓杰分析說，租金收益率最低的是深圳和青島，這兩個城市住房如果單純用來出租的話，至少需要67年才能收回成本。即便是租金收益率最高的成都，也需要42年才能收回成本。

??他指出，較低的租金收益率已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了住房租賃市場的發(fā)展，重點一二線城市住房租賃市場主體基本上還是以自如、我愛我家這樣的住房租賃中介機(jī)構(gòu)為主，雖然大的機(jī)構(gòu)相對規(guī)范，但是一些較小的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為了獲取高額利潤，出現(xiàn)了非常多的任意哄抬租金、進(jìn)行低品質(zhì)裝修導(dǎo)致甲醛污染等行業(yè)亂象，這極大制約了市場的健康發(fā)展。

??“要想推動住房租賃市場加快發(fā)展，必須保障租金收益率保持在一個相對合理的水平，但是這又產(chǎn)生了新的問題。”圍繞著供需關(guān)系，祝梓杰有了另一個發(fā)現(xiàn)，那就是高租金收入比限定了房租上漲天花板，這同樣是行業(yè)的困難之一。

??他仍然以上述10個重點一二線城市為基礎(chǔ)，對居民購買力進(jìn)行了統(tǒng)計分析。數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州、成都、南京、武漢、青島十個城市，2019年的一居室的租金收入比分別為89.5%、82.5%、53.0%、78.1%、52.5%、56.0%、54.0%、52.9%、42.9%、43.7%。

??“以北京為例，對于一個普通人來說，要想租一套一居室來生活，需要花費月收入的89.5%，即使在房價相對較低的武漢，一居室租金也占到了月收入的42.9%。”祝梓杰說，當(dāng)前租金水平已處在相對較高的數(shù)值，透支了居民的生活消費空間，基本上處于上漲的天花板，若租金水平再提升的話，將對居民的生活質(zhì)量產(chǎn)生較大的影響。

??破局之道與嘗試

??祝梓杰分析說，從供給端來看，重點一二線城市較低租金收益率阻礙住房租賃市場發(fā)展，必須提升行業(yè)利潤率才能推動住房租賃行業(yè)長期問題發(fā)展；從需求端來看，高租金收入比決定了房租上漲天花板。

??“在供給端低收益率和需求端高房價收入比的雙重壓力下，住房租賃行業(yè)發(fā)展陷入雙重困境。未來，住房租賃行業(yè)要實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展，單純依靠市場解決不了問題。”祝梓杰認(rèn)為，想要破解這種局面，未來，必須從頂層設(shè)計入手。

??一方面，政策制定者應(yīng)通過土地、資金、財稅、房源等方面為住房租賃市場參與者提供相應(yīng)的支持，降低企業(yè)運(yùn)營成本提升盈利空間，方能釋放住房租賃市場活力；

??另一方面，通過在重點一二線城市大力建設(shè)公租房等保障性住房的方式，為大量新增城鎮(zhèn)人口提供廉價租賃房源，才能從供需兩端疏解行業(yè)矛盾，推動住房租賃市場良性發(fā)展。

??祝梓杰明確的說，想要解決這些問題，立足點不能單純的局限在住房租賃行業(yè)或者房地產(chǎn)行業(yè)，必須站在更高緯度去破解行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展問題。

??在具體的實踐上，他結(jié)合自己的工作領(lǐng)域表示，針對重點高租金收入比擠壓居民消費空間，及住房租賃運(yùn)營成本高、盈利水平低的行業(yè)困境，建行住房租賃戰(zhàn)略或許是值得行業(yè)參考和借鑒的。

??祝梓杰介紹說，最近幾年，針對行業(yè)面臨的現(xiàn)實難題，建行做了許多努力，住房租賃戰(zhàn)略維度也一直在升級，不僅打破了住房和金融的邊界，還用‘住房租賃+金融創(chuàng)新’雙輪驅(qū)動的邏輯，整合優(yōu)勢資源，創(chuàng)新了發(fā)展路徑。

??具體來看，建行一方面通過“搭平臺—導(dǎo)資源—建標(biāo)準(zhǔn)”，在一定程度上擴(kuò)大了租賃住房供應(yīng)的規(guī)模；另一方面，建行一直在進(jìn)行金融工具、金融場景和金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，打通住房租賃融資渠道，降低居民租房成本，反向促進(jìn)房地產(chǎn)市場理性回歸。

??祝梓杰對此感觸頗深，對行業(yè)認(rèn)知的加深和嘗試，一方面有利于建行自身的高質(zhì)量發(fā)展，可以在住房租賃生態(tài)和住房金融生態(tài)等領(lǐng)域進(jìn)行布局。另一方面，這種模式外延空間的融合，可以在一定程度上降低租戶的居住成本。“僅僅是建行一家，從開始嘗試到現(xiàn)在，就已經(jīng)為1000多萬戶家庭提供了服務(wù)，為企業(yè)累計提供了250億元的住房租賃融資支持。這可以說是雙贏的局面，實現(xiàn)‘1+1＞2’的化學(xué)反應(yīng)。”