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發(fā)展動因  

2011-07-27 16:35:56來源:中房網

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  3、發(fā)展動因:需求資源投資三力驅動,潛力城市發(fā)展動因各異

  由于各城市房地產市場發(fā)展條件存在較大差異,通過對各城市經濟規(guī)模、發(fā)展資源等多方面考量,將三四線城市按照其房地產市場發(fā)展動因劃分需求導向型、資源導向型、投資導向型、均衡導向型。

  3.1 需求導向型

  需求導向主要考察了城市消費者的基本居住需求和改善性居住需求。通過常住人口及其增長率、市區(qū)人口及其增長率,以及人均GDP來考察基本居住需求;以人均社會消費品零售總額、私家車擁有水平作為消費水平的分析依據,人均存款額/套均總價作為購買能力的標志,人均可支配收入作為收入水平的標志,以及人均居住面積作為居住條件的標志,來綜合評價改善型居住需求。

  通過對基本居住需求和改善性居住需求的綜合考察,得到具有較強需求的城市,其中需求驅動力排名前20位的城市如下:

  3.2資源導向型

  資源導向主要根據城市資源與能力以及城市發(fā)展條件兩方面的表現來做綜合評價,得到資源導向分類的城市排名結果如下:

 

  3.3投資導向型

  近年來,隨著三四線城市經濟發(fā)展水平、居民收入的提高及城市基礎設施的不斷完善,人們紛紛看好房地產市場的投資價值,吸引眾多房地產投資者的涌入,使三四線城市房地產市場迅速膨脹。隨著限外、限購、限貸等樓市調控政策持續(xù)進行,一二線城市的房地產投資需求大部分被擠出市場。而三四線城市受樓市調控影響較小,從一二線城市流出的投資需求紛紛流入了三四線城市。在內外力的雙重作用下,三四線城市中的一些城市房地產市場出現了以投資為導向的發(fā)展模式。

  3.4 均衡導向型

  在對三四線城市進行導向分析時可以發(fā)現,每個城市的發(fā)展導向不盡相同,一些城市偏重于剛性和改善性需求導向,一些城市偏向于資源導向,而另一些城市則偏向于投資導向,但也有部分城市呈現出一種均衡的發(fā)展導向模式,即需求導向、投資導向、資源導向三者兼有,呈齊頭并進之勢。

  在以上三種導向分類的基礎上,采用聚類分析對三類導向的排序進行分析,剔除在某一分類中排名靠后的城市,共有65個三四線城市呈現出均衡的發(fā)展導向,此類城市占全部三四線城市的26%。在這些均衡發(fā)展為導向的三四線城市中,需求、投資、資源導向同時存在,一起決定著城市房地產市場的發(fā)展前景。


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