中國房地產(chǎn)市場研究周報(bào)（9.17-9.23）

一、本周關(guān)注

1、關(guān)注焦點(diǎn)：房企9月“拿地潮”

“金九”以來，土地市場持續(xù)升溫。北京、上海、南京、杭州等多個(gè)城市進(jìn)一步加大土地供應(yīng)力度，掀起新一輪供地高峰，龍頭企業(yè)拿地步伐也逐步加快。9月以來，萬科、恒大、華潤等三家房企拿地金額已達(dá)95億元。

2、業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：

房企拿地升溫最主要的原因是在對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期改變的背景下，銷售出現(xiàn)回暖，資金鏈壓力減小，與此同時(shí)，地方推地力度加大，優(yōu)質(zhì)地塊增多。

——顧云昌 中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長

在住宅交易回暖的背景下，房企資金回收較為明顯，資金面大大改觀。另外，庫存減少，需求不減，房企對后市的預(yù)期與上半年相比也產(chǎn)生了較大的變化，加大了拿地積極性。地方政府有賣地的需求，房企有買地的需求，二者相互呼應(yīng)，就出現(xiàn)了近期土地市場升溫的現(xiàn)象。但并不是所有房企都具備拿地條件，只是部分資金鏈緩解的房企開始拿地。

——陳國強(qiáng) 中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長

近幾個(gè)月，在土地市場上表現(xiàn)活躍的，幾乎清一色的是大型地產(chǎn)商，比如萬科、金地、龍湖、招商、華潤等，而數(shù)量眾多中小企業(yè)，基本上都比較沉寂。說明一點(diǎn)：本輪房地產(chǎn)調(diào)控和市場調(diào)整的過程中，開發(fā)商嚴(yán)重分化，行業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐進(jìn)一步加快。隨著成交量的增長，地價(jià)將慢慢反彈，但不可能重現(xiàn)2007年下半年和2009年四季度-2010年一季度那樣的瘋狂地市。環(huán)境不同也，當(dāng)前調(diào)控形勢、貨幣政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等皆不如當(dāng)年。從市場供應(yīng)關(guān)系看，土地成交量增加，有助于增加明后年的房屋供應(yīng)量，從而有利于穩(wěn)定房價(jià)，并非壞事也。

——楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長

近期一線城市一些新城區(qū)域開始大規(guī)模推地，此外大部分二三線城市已經(jīng)亮出大規(guī)模的推地計(jì)劃，其他未公布城市推地的動(dòng)作也明顯增加。總體來講，位置較好的地塊比較受歡迎，其他位置不好的地塊成交表現(xiàn)一般。從目前開發(fā)商拿地的積極性來看，整體市場的升溫已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)在四季度土地市場可能會(huì)出現(xiàn)新高峰。四季度土地價(jià)格可能有小幅回升，因?yàn)椴糠指咧苻D(zhuǎn)類型的房企目前資金相對充裕，將會(huì)積極把握當(dāng)下的拿地時(shí)機(jī)加快動(dòng)作。

——張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

二、二十典型城市土地供求情況

本周土地總供應(yīng)面積為584萬平方米，環(huán)比上漲26.0%。其中經(jīng)營性土地供應(yīng)面積環(huán)比下滑2.2%，非經(jīng)營性土地環(huán)比上漲91.4%。

本周土地供應(yīng)可造1082萬平方米的建筑面積總量，環(huán)比上漲28.0%。

本周土地總成交面積380萬平方米，環(huán)比下滑27.7%。其中經(jīng)營性土地成交面積環(huán)比下滑30.0%，非經(jīng)營性土地成交面積環(huán)比下滑25.0%。雖然本周典型城市經(jīng)營性土地整體成交面積環(huán)比繼續(xù)下行，但近期大型房企拿地積極性有所上升。

本周土地成交量可造728萬平方米的建筑面積總量，環(huán)比下滑20.2%。

本周土地成交總金額146億元，環(huán)比上漲50.3%。其中經(jīng)營性土地成交金額環(huán)比上漲63.9%，非經(jīng)營性土地環(huán)比下滑24.8%。本周經(jīng)營性土地成交均價(jià)6897元/平方米，環(huán)比上漲133.9%；成交樓面均價(jià)3074元/平方米，環(huán)比上漲95.1%。

本周北京城建、北京萬科各在大興區(qū)拿了一幅地塊，總成交金額超30億元，溢價(jià)率達(dá)39%。樓板價(jià)超過5000元/平方米的地塊數(shù)量環(huán)比大幅增加，帶動(dòng)價(jià)格的上揚(yáng)。但從整體看，高溢價(jià)率地塊依然很少，低溢價(jià)率、底價(jià)成交地塊依然占據(jù)主流。