海外融資回流渠道順暢 降低融資成本

在接下來房地產(chǎn)行業(yè)的“白銀”十年中，與“黃金”十年追求高品質(zhì)、高價格的利潤最大化策略相比，眼下企業(yè)不僅定價要更為貼近市場需求層面，更要加強企業(yè)成本控制的能力。相比于顯性的市場定價，隱性的企業(yè)運營管理能力更能決定這家企業(yè)會否成為偉大的企業(yè)。香港資本市場，四大房地產(chǎn)開發(fā)商的平均融資成本大約為1%-3%，而恒大地產(chǎn)和龍湖地產(chǎn)的平均融資成本大約在4%-7%。在中國內(nèi)地資本市場，以招保萬金為首的上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均融資成本大約為9%-12%，而未上市的房地產(chǎn)企業(yè)融資成本可能最低在20%以上。不要輕視這小小的幾個點融資利率之差，因為由它引起的債務(wù)多償還利息可能會占到企業(yè)當年凈利潤的三分之一左右。更有甚者，可能就是辛辛苦苦一整年，結(jié)果只為償還債務(wù)利息。凈利潤的下滑會影響到企業(yè)經(jīng)營能力的評估，來年的貸款融資成本又會再度攀升，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期的凈利潤進一步下滑，企業(yè)可能就此步入“螺旋式”衰退。同樣道理，倘若企業(yè)充分利用低成本融資，那么未來企業(yè)的盈利能力勢必會得到提升，進而步入“螺旋式”增長通道。這幾年，中海地產(chǎn)一方面通過積極的國內(nèi)銷售，另一方面利用香港融資的便利性，聯(lián)手打造自身“高現(xiàn)金流、低負債率”的企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，保證企業(yè)持續(xù)高增長。

眼下中國的資本市場仍舊處在不完全開放的狀態(tài)之下，外匯管理局的外匯管制仍舊比較嚴格。而中海等在香港上市的企業(yè)可以通過香港寬松的融資環(huán)境融得大量資本，并通過自身渠道回流內(nèi)地，注入到企業(yè)自身現(xiàn)金流動循環(huán)中。擁有融資回流的完整產(chǎn)業(yè)鏈是中海融資能力的完美體現(xiàn)，而融資回流則是中海企業(yè)戰(zhàn)略中的重要一環(huán)。中海地產(chǎn)具有人民幣和外幣形式的兩套資本流入的路徑，人民幣形式的海外資本一般選擇貿(mào)易匯入的方式，而外幣形式的海外資本則更多依賴于股東貸款和直接股本投資。經(jīng)過我們細致研究發(fā)現(xiàn)，近些年由于融資偏向于外幣形式的海外資本，因此流入境內(nèi)的資本路徑也主要是通過股東貸款和直接股本投資。考慮到香港人民幣離岸市場初具規(guī)模，政府已經(jīng)開始重視優(yōu)化人民幣回流機制的建立，人民幣小QFII和用人民幣對內(nèi)地直接投資試點的逐步放寬，中海地產(chǎn)未來以人民幣形式存在的海外資本回流會增多，企業(yè)融資回流呈現(xiàn)雙路徑并舉的局面。