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??6月23日晚，港股上市公司美的置業(yè)發(fā)布公告稱，擬將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部重組，由私人公司持有該業(yè)務(wù)，同時(shí)組建私人公司集團(tuán)，通過實(shí)物分派私人公司股份的方式將私人公司集團(tuán)從美的置業(yè)剝離。實(shí)物分派方式有兩種，其一，按照截至記錄日期內(nèi)股東所持有的美的置業(yè)股份比例收取私人公司股份，相當(dāng)于股權(quán)轉(zhuǎn)換；其二，對(duì)于不接受私人公司股份的股東，美的置業(yè)將提供現(xiàn)金替代，代價(jià)是5.9港元/股，相較公告前3.75港元/股的收市價(jià)溢價(jià)約57.33%。重組完成后，私人公司集團(tuán)將繼續(xù)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，包括但不限于項(xiàng)目投資活動(dòng)；美的置業(yè)則保留物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)、商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)科技業(yè)務(wù)、建設(shè)項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)等，同時(shí)，將服務(wù)范圍拓展至住宅物業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目管理（包括在建議分派后由房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)所持有的物業(yè)），并積極多元化其客戶群體以涵蓋獨(dú)立第三方客戶。

??消息一經(jīng)發(fā)布，立即引起市場(chǎng)高度關(guān)注。可以說，美的置業(yè)此次的股權(quán)重組，無論是對(duì)于企業(yè)本身，還是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)，都是巨大震動(dòng)。

??于美的置業(yè)而言，根據(jù)企業(yè)2023年報(bào)，公司總收入為735.64億元，其中，物業(yè)開發(fā)及銷售收入為716.79億元，占公司總收入的97.4%，其他業(yè)務(wù)收入不足20億元。將房地產(chǎn)開發(fā)這一絕對(duì)核心業(yè)務(wù)剝離，無疑將導(dǎo)致公司業(yè)務(wù)規(guī)模的大幅縮減，但同時(shí)也會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的負(fù)債和監(jiān)管等方面的壓力隨之消減，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的潛在風(fēng)險(xiǎn)與上市平臺(tái)隔離，助力上市平臺(tái)穿越房地產(chǎn)調(diào)整周期。不過，仍有兩點(diǎn)值得關(guān)注，一是收入占比極小的保留業(yè)務(wù)能否支撐起上市平臺(tái)的持續(xù)發(fā)展，尤其是當(dāng)前物管同樣受房地產(chǎn)下行影響較大，且物管賽道競爭日趨激烈，美的置業(yè)在管理面積、業(yè)務(wù)收入等方面在行業(yè)內(nèi)尚處于腰部位置，能否迎頭趕上、實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)的良好過渡有待觀察；二是繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的私人公司在摘除“上市公司”標(biāo)簽后，所能獲得的外部支持大概率將減少，實(shí)控人能否一如既往保持對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的支持力度存疑。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至2024年3月末，美的置業(yè)土儲(chǔ)約2336.0萬平方米，且三四線城市占比超過七成，未來去化壓力依然較大。

??于房地產(chǎn)行業(yè)而言，美的置業(yè)是目前國內(nèi)為數(shù)不多未在公開市場(chǎng)違約的龍頭民營房企，且截至2023年末仍保持了健康的財(cái)務(wù)比率，但根據(jù)企業(yè)公告，美的置業(yè)同樣需要承擔(dān)沉重負(fù)擔(dān)及債務(wù)以支持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，且房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率較低，影響了公司的估值水平。這也是當(dāng)前大部分房企在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上面臨財(cái)務(wù)困境的縮影。而美的置業(yè)通過剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)上市平臺(tái)分離風(fēng)險(xiǎn)、穿越周期的做法，為其他上市房企提供了參考，但由于其有賴于控股股東的大力支持和有力的信用背書，實(shí)踐的可復(fù)制性較低。在房地產(chǎn)行業(yè)還在深度調(diào)整背景下，房企蝶變求存或斷臂求生之路仍需各顯神通。