??住宅市場競爭日漸激烈，地產(chǎn)行業(yè)中呈現(xiàn)紛紛轉(zhuǎn)向文化旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的潮流；

??90后、00后成為消費(fèi)客群主力重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)與眾不同；

??提升文化旅游地產(chǎn)商業(yè)價值需因地制宜、多元發(fā)展。

??北京，10月13日，2016 -  全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行今日舉行2016年第三季度媒體發(fā)布會，中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部高級助理董事孟祎女士發(fā)表主題演講，就文化旅游與商業(yè)相結(jié)合的趨勢進(jìn)行分析，并結(jié)合項目實踐經(jīng)驗與媒體進(jìn)行了深度分享。

??國內(nèi)文化旅游市場競爭日趨激烈

??近些年，住宅市場競爭日漸激烈，政府政策調(diào)控力度也不斷加強(qiáng)，地產(chǎn)行業(yè)中呈現(xiàn)紛紛轉(zhuǎn)向文化旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的潮流。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2015年數(shù)據(jù)顯示，全年國內(nèi)游客突破40億人次，比上年增長10.5%；全國旅游總收入約34,200億元，比上年增長13.1%。 

??2015年全國10億元以上的在建旅游項目有2,057個， 50億元以上的在建旅游項目404個，投資額100億元以上的旅游項目185個。萬達(dá)作為商業(yè)地產(chǎn)巨頭，近幾年著力于文化旅游地產(chǎn)的開發(fā)，代表項目有哈爾濱文化旅游城，總建筑面積360萬平方米，預(yù)計2017年開業(yè)，年客流量2,000萬人次；合肥文化旅游城，總建筑面積90萬平方米，2016年9月24日正式開業(yè)，預(yù)計年客流量2,000萬人次。

??消費(fèi)客群更加挑剔

??中國商業(yè)市場隨著消費(fèi)者需求的變化而不斷的升級，目前市場消費(fèi)客群以90后、00后為主力，該消費(fèi)客群特點(diǎn)有：巨大的消費(fèi)潛力；較強(qiáng)的獨(dú)立購買能力以及極大的影響力。其消費(fèi)特點(diǎn)包括：強(qiáng)調(diào)與眾不同，追求體驗及新奇，缺乏品牌忠誠度；喜愛互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)；更了解西方文化和生活方式，也尊重中國傳統(tǒng)文化。

孟祎 戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部高級助理董事

??孟祎女士認(rèn)為可以通過 以下策略吸引這類消費(fèi)客群：

??打造屬于專屬項目的獨(dú)特標(biāo)簽及元素

??實施更加精細(xì)人性化的服務(wù)和高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施

??融合文化元素以及跨界的業(yè)態(tài)體驗

??應(yīng)用線上營銷及O2O渠道

??如何提升文化旅游地產(chǎn)商業(yè)價值

??1. 延長消費(fèi)者停留時間

??孟祎女士認(rèn)為，最重要的是分析清楚不同時段消費(fèi)者構(gòu)成及消費(fèi)需求特征，從而有針對性的給予消費(fèi)客群不一樣的商業(yè)街區(qū)體驗，增強(qiáng)街區(qū)集客能力，同時也帶動其他業(yè)態(tài)消費(fèi)，有效延長消費(fèi)者停駐時間。

??2. 避免北方天氣對開放式街區(qū)的影響

??北方的氣候?qū)τ陂_放式街區(qū)商業(yè)項目影響較大，淡季旺季相對較明顯。一般來說，小長假、寒暑假是游客集中出游的時間。另外，北京全年約43%的霧霾污染天氣等也都大大降低消費(fèi)者戶外活動的意愿。孟祎女士認(rèn)為可通過設(shè)計來增加開放式街區(qū)的聚客能力，例如通過對商業(yè)項目進(jìn)行穹頂加蓋，增加節(jié)點(diǎn)保暖設(shè)施以及利用曲線平面布局等。

??3. 提升文化旅游商業(yè)的盈利能力

??各類地產(chǎn)項目內(nèi)部收益率對比顯示，文旅類項目的收益率最低，回收周期最長，因此孟祎女士建議通過多種金融手段、開發(fā)其他物業(yè)實現(xiàn)溢價等方式增加內(nèi)部收益。例如商鋪銷售、多元化金融產(chǎn)品和資產(chǎn)證券化等。

??戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)部作為文化旅游與商業(yè)地產(chǎn)融合的探索者，于近年來操作了環(huán)球影城城市大道、華誼兄弟電影文化小鎮(zhèn)等多個項目。中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部高級助理董事孟祎女士總結(jié)，“過去的項目經(jīng)驗讓我深刻認(rèn)識到，文化旅游每個項目都是一次全新的探索與嘗試，都會被賦予完全不同的項目主題與IP，商業(yè)部分則是項目整體的保障及升華。隨著文化旅游產(chǎn)業(yè)的井噴，其商業(yè)地產(chǎn)也必將迎來新一輪的提檔升級。”