??導(dǎo) 讀 

??商業(yè)地產(chǎn)期待公募REITs開閘，疫情不確定性仍需警惕。

??榜單解讀

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??入榜門檻

       2022年Top20內(nèi)房企租金收入同比增長0.9%

??2022年內(nèi)房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為49.7億元和13.2億元，內(nèi)房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了約36.5億元。此外內(nèi)房企運營收入Top20入榜門檻為22.4億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出外資房企Top10的運營收入門檻。可以看出，與外資房企相比，內(nèi)房企的商業(yè)拓展速度更快。此外由于疫情影響，2022年TOP20內(nèi)房企的總租金收入同比2021年同期僅增長0.9%。

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??收入結(jié)構(gòu)

       外資房企租金收入占比超內(nèi)房企達(dá)94.9%

??總體而言，內(nèi)房企以及外資企業(yè)中，租金收入都占據(jù)到了運營收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達(dá)87.9%，而外資房企則為94.9%。

??大多數(shù)的企業(yè)都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如富力、金茂、碧桂園、綠地等房企，其中2022年上半年碧桂園的酒店運營占比達(dá)到了84%。此外部分企業(yè)在長租公寓領(lǐng)域布局加大，其中如龍湖冠寓于2022年上半年已開業(yè)11.1萬間，整體出租率為93.3%，其中開業(yè)超過六個月的項目出租率為95.4%，實現(xiàn)租金約11.8億元，在總租金收入中占比20.1%。

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??各地發(fā)行消費券刺激消費

       疫情不確定性仍需警惕

??疫情三年以來，線下實體商業(yè)受到重創(chuàng)，對商業(yè)地產(chǎn)更是產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，但隨著防控優(yōu)化措施的出臺，商業(yè)地產(chǎn)也有望迎來疫后復(fù)蘇。

??近期，各地均推出了發(fā)放消費券計劃，以短期內(nèi)刺激消費需求。雖然各地在消費券發(fā)行金額上有所差異，但主要支持消費的范圍集中在商超、餐飲、文旅、家電、汽車等各領(lǐng)域，其中旅游消費及餐飲為主要受益領(lǐng)域。如12月23日，北京延慶區(qū)就推出了冰雪季消費券，涵蓋延慶10家景區(qū)景點和18家賓館酒店。消費券分為100元減20和100元減40兩種，總金額100萬元。消費券的有效期是兩周，市民可以根據(jù)出行需求進(jìn)行選擇。

??與此同時，部分房企也參與了消費券的發(fā)放。如12月，萬科集團也推出了橙意季活動，面向業(yè)主客戶和消費者發(fā)放萬科版橙意卡“消費券”，消費場景涵蓋租房、教育、度假文旅、民宿酒店、線上消費、物流運輸以及印力商業(yè)。其中萬科通過旗下物流品牌萬緯物流“發(fā)券”，用戶在萬緯集采平臺小程序下單，最高可享200元優(yōu)惠，活動持續(xù)至2023年2月28日。萬科通過發(fā)放消費券，可以借助疫情防控逐漸寬松的窗口期，宣傳自身企業(yè)轉(zhuǎn)型，吸引流量促進(jìn)線下消費。

??隨著商場取消健康碼及核酸查驗，部分商場消費和客流已開始逐漸復(fù)蘇。以北京西單大悅城為例，截至12月24日18時,疫情解放后的西單大悅城客流達(dá)到前一天的2倍,餐飲銷售比前一日增長100%，比上周六漲了7倍。此外，旅游業(yè)也呈現(xiàn)復(fù)蘇現(xiàn)象。據(jù)攜程數(shù)據(jù)顯示，北京部分景區(qū)周末門票激增2倍；2023年元旦跨省游占比已近六成，較2022年中秋小長假穩(wěn)步提升，比2022年元旦增長34%。

??值得警惕的是，雖然當(dāng)前防控措施已逐步放松，但境內(nèi)陽性病例有增無減。此外由于病毒不斷變異，未來依然存在疫情爆發(fā)的風(fēng)險。未來來看，疫情的不確定性仍會給房企的商業(yè)運營及發(fā)展帶來一定沖擊。在此背景下，房企運營商還應(yīng)做好衛(wèi)生類突發(fā)事件的應(yīng)急機制，以應(yīng)對未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險與挑戰(zhàn)。

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??公募REITs拓展至商業(yè)不動產(chǎn)

       房企積極試點打通資本閉環(huán)

??12月8日，證監(jiān)會副主席李超在“首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會”論壇上表示，進(jìn)一步擴大REITs試點范圍，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。目前商業(yè)不動產(chǎn)主要包括購物中心、寫字樓、酒店等物業(yè)。根據(jù)證監(jiān)會的相關(guān)表態(tài)，后續(xù)此類項目可以打包做試點，進(jìn)而形成商業(yè)地產(chǎn)REITs產(chǎn)品。

??當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整，公募REITs試點范圍拓展至商業(yè)不動產(chǎn)，有利于幫助擁有優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的房企增強現(xiàn)金流，更好抵御風(fēng)險。一方面，持有優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)的民營房企將更占據(jù)優(yōu)勢，如龍湖集團、新城控股等，根據(jù)2022年半年報數(shù)據(jù)披露，投資性房地產(chǎn)價值均過千億規(guī)模，在民營房企中領(lǐng)先優(yōu)勢突出。還有一些未出險、經(jīng)營穩(wěn)定性較高的民營房企，如合生創(chuàng)展、瑞安房地產(chǎn)、中駿集團等，投資性房地產(chǎn)價值同樣比較高。此外，對于部分短期流動性風(fēng)險較高、但經(jīng)營面具備一定支撐的企業(yè)來說，若擁有足夠的優(yōu)質(zhì)物業(yè)對接資本市場，對于扭轉(zhuǎn)自身流動性、提高經(jīng)營安全性同樣有利。

??目前已有不少房企開始積極研究REITs相關(guān)利好政策，如2022年12月9日華潤置地旗下的“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”完成了上市，發(fā)行規(guī)模 12.08 億元，是首個房企作為原始權(quán)益人的保障性租賃住房REITs，或為后續(xù)公募REITs在房地產(chǎn)企業(yè)存量商業(yè)資產(chǎn)上撬動投資價值做出示范作用。在12月16日的臨時股東大會上，萬科總裁祝九勝表示，萬科相關(guān)賽道較多，涉及物流、商業(yè)、公寓，其中“萬緯物流是準(zhǔn)備得最充分，現(xiàn)在正在發(fā)改委等相關(guān)的批復(fù)；公寓現(xiàn)在已經(jīng)有4.28萬間公寓納管成功，也挑出來一批項目，符合發(fā)行條件的大概有十幾個項目，后面就是選擇發(fā)行時機問題。”

??隨著公募REITs的放開與落地，對于擁有大量優(yōu)質(zhì)存量物業(yè)的房企而言是直接利好，與此同時REITs 市場也給予投資者“用腳投票”的機會，也對房企的運營能力也提出了更高要求。房企運營商們?nèi)孕桕P(guān)注自身運營實力，才能換取資本市場的長期青睞。