??熱點(diǎn)聚焦

??7月25日至28日，為期四天的上海第二批集中供地收官，34宗涉宅地塊全部成交，包括兩幅“城中村”改造項(xiàng)目用地，涉及浦東、靜安、長(zhǎng)寧、普陀、楊浦、寶山、閔行、嘉定、松江、青浦、奉賢、金山12個(gè)區(qū)，起始總價(jià)746.46億元，成交總價(jià)779.98億元。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??與首輪集中供地相比，溢價(jià)率成交樓板價(jià)均提高

??從供地情況來(lái)看，上海第二批次集中供地?cái)?shù)量較一批次有所減少，但優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增多。8宗地塊位于傳統(tǒng)市中心區(qū)域，長(zhǎng)寧區(qū)和靜安區(qū)今年首次供應(yīng)土地，其中長(zhǎng)寧區(qū)新涇鎮(zhèn)地塊最受市場(chǎng)關(guān)注，共有6位競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)爭(zhēng)。遠(yuǎn)郊地區(qū)土地供應(yīng)相對(duì)謹(jǐn)慎，松江、寶山、金山等區(qū)域相較上一批次供地量有所減少，但郊區(qū)新城熱門(mén)板塊地塊供應(yīng)有所增加。

??從成交情況來(lái)看，本次集中土拍延續(xù)了首批集中供地的熱度，34宗地塊中，有多位競(jìng)買(mǎi)人參與的地塊有23宗，其中13宗地塊拍賣至中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”環(huán)節(jié)，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。平均成交溢價(jià)率4.49%，較上批次增加1.17個(gè)百分點(diǎn)，平均成交樓板價(jià)達(dá)到33225元/平方米，較上批次上漲68.59%。

??土拍規(guī)則方面，第二批集中供地依舊不需要打分即可參與競(jìng)拍，競(jìng)拍政策使用“房地價(jià)聯(lián)動(dòng)、限地價(jià)、一次報(bào)價(jià)”的出讓方式，“隨機(jī)值”設(shè)定未做調(diào)整。另外，第二批集中供地整體需配建的保障房比例有所下降，除1宗需配建8%以外，其余地塊保障房比例維持在5%。

??國(guó)企、央企是拿地主力軍，民企積極性有所提升

??與其他重點(diǎn)城市第二批集中供地趨勢(shì)一樣，國(guó)企、央企是拿地主力軍。其中招商蛇口、保利發(fā)展以及華發(fā)股份3家房企共競(jìng)得14宗地塊（含聯(lián)合體拿地），占出讓地塊的41%。招商蛇口和保利發(fā)展各競(jìng)得5宗地塊（含聯(lián)合體拿地），并列成為上海本批次集中供地中拿地最多的房企，深耕上海的意圖明顯。成交金額方面，保利發(fā)展、招商蛇口和華發(fā)股份全口徑拿地金額均超百億元，分別達(dá)到178億元、165億元和115億元。

??本次集中土拍中，不少房企以聯(lián)合體方式參與地塊競(jìng)價(jià)，34宗地塊中，有11宗地塊由房企聯(lián)合體摘得。當(dāng)前背景下，央國(guó)企雖然資金實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，但依然存在一定的壓力，企業(yè)選擇強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式，聯(lián)合拿地合作開(kāi)發(fā)，保利發(fā)展、招商蛇口所獲地塊皆為聯(lián)合拿地。本次土拍中部分中小民企表現(xiàn)積極，富紳以總價(jià)3.72億元獲得的青浦區(qū)某地塊，恒文以總價(jià)9.1億元競(jìng)得青浦朱家角地塊。這類民企整體財(cái)務(wù)指標(biāo)比較穩(wěn)健，前期加杠桿能力較弱，當(dāng)前現(xiàn)金流平穩(wěn)，將投資區(qū)域向核心城市收縮，上海土拍規(guī)則調(diào)整降低拿地門(mén)檻，有利于吸引中小民企進(jìn)入上海拿地。

??從本次土拍結(jié)果來(lái)看，加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)有利于維持土地市場(chǎng)熱度，也表明房企對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面依舊看好，給三季度的銷售市場(chǎng)增添了信心，后續(xù)市場(chǎng)成交有望持續(xù)向好運(yùn)行。