??2020年2月3日，上海易居房地產研究院發布《2019年中國百城居住用地交易年度報告》。報告認為，2019年全年，全國100個城市居住用地成交面積為62309萬平方米，同比增長6.2%。觀察2019年年初累計居住用地成交面積同比增速曲線，可以看出，全年形成了三個階段，其中1-7月份為升溫階段，8-11月份為降溫階段，而12月份繼續回暖。總結來看，全年居住用地交易市場的波動，和住宅庫存面、土地市場政策、房企資金面、房企經營目標等都有較為密切的關系。

??觀察近9年數據，可以看出，中國百城居住用地市場呈現了三輪比較明顯的周期特征。其中第三輪周期為2018-2019年。2018年樓市政策面繼續收緊，同時三四線城市樓市也開始降溫，進而拖累了居住用地的交易，全年增速收窄至3.1%。2019年一二線城市土地交易市場略顯強勢，拉升了這條曲線，全年增速擴大至6.2%。2020年是否會延續這個趨勢，至少從目前來看，面臨很多阻力和不確定性。

??圖  近9年全國100城居住用地成交面積年度增速

??數據來源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

??報告對2020年1月中國百城居住用地的供應情況進行分析。從土地供應的規律和具體情況看，1月份供應的土地往往會在2月份完成交易。換句話說，受新冠肺炎事件的沖擊和2月份嚴厲管控，2020年1月份的土地供應明顯會受到影響。即便有部分土地在1月份已經成交，其在2月份也難以進行開工或展開相關工作。

??統計顯示，2020年1月份全國100個城市中，至少有45個城市有明確供地計劃，即有土地公開掛牌等情況，此類城市后續需要防范新冠肺炎事件對土地市場的沖擊。另外從城市結構上看，二線城市的供地規模較大，占比也比較高，比如在統計的32個二線城市中，有19個城市有明確的供地計劃。而部分三四線城市因為1月份的重心在于刺激返鄉置業需求，所以土地供應節奏較慢、規模也不大，但土地市場的負面效應會在2月份暴露出來。

??從具體城市來看，2020年1月，武漢和蘇州居住用地供應規模較大，分別為358萬平方米和189萬平方米。武漢此次預計管控時間將長于全國其他城市，所以土地市場面臨的沖擊也會更大。而蘇州是此次新冠肺炎事件后首個出臺延遲復工政策的城市，類似土地供應和交易計劃自然也會受到干擾。在統計表中，徐州成為居住用地供應規模最大的三四線城市，其面臨的風險也需要警惕。雖然本報告中的徐州城市口徑是包括相關縣城的，但即便剔除縣城數據，直接以市轄區口徑進行統計，徐州在2020年1月居住用地供應規模也達到了103萬平方米，依然屬于供地規模較大的城市，相關風險需要防范。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從土地市場的周期角度看，2019年中國百城居住用地交易市場正逐漸走出2018年的降溫通道，有微小復蘇的可能。但因為2020年1月份新冠肺炎事件，相關邏輯、分析和判斷需要做調整。至少從目前來看，“停售令”和“停工令”會導致房企資金面壓力增大，土地投資、交易和開工等會明顯受到影響。土地市場是否有調整，關鍵看2020年第一季度的疫情控制情況和宏觀經濟政策，以及房企的銷售情況和投資意愿。目前基本上可以判斷，2020年第一季度，居住用地交易市場會比較冷清。而第二季度是否回暖，很大程度上取決于房企的資金狀況。若是資金狀況沒有明顯改善，那么居住用地交易市場的回暖會明顯滯后于住宅銷售市場。

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