??導(dǎo)讀：土地供給節(jié)奏影響著商品房市場的走勢，城市土地儲(chǔ)備規(guī)模決定著城市潛在房屋供應(yīng)量，進(jìn)而影響商品房預(yù)售規(guī)模。 截至2017年10月，易居監(jiān)測的50個(gè)典型城市土地儲(chǔ)備面積為66028萬平方米,環(huán)比增長3%，同比增長15%。部分熱點(diǎn)城市當(dāng)前土地供需比較活躍，帶來了土地儲(chǔ)備規(guī)模的整體上升，有助于緩解部分城市未來庫存不足的壓力。

??一線城市土地儲(chǔ)備10月份首現(xiàn)同比增長

??根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，截至2017年10月，監(jiān)測的50個(gè)典型城市土地儲(chǔ)備面積為66028萬平方米，環(huán)比增長3%，同比增長15%。從數(shù)據(jù)上看，土地儲(chǔ)備規(guī)模的同比增幅已保持了連續(xù) 12 個(gè)月的同比正增長，且增幅有擴(kuò)大的趨勢。不過，從橫向看，當(dāng)前土儲(chǔ)規(guī)模依然偏低，大體相當(dāng)于 2015 年 6 月份的水平。

??從城市分類來看，10 月份 50 個(gè)一線、二線、三線城市土地儲(chǔ)備規(guī)模分別為5179、45391 和 15457 萬平方米，環(huán)比增幅分別為 9%、0%和 10%，同比增幅分別為 6%、9%和 38%。

??對(duì)于一線城市來說，在過去 35 個(gè)月中土地儲(chǔ)備規(guī)模始終保持了同比下跌的態(tài)勢。而在今年 10 月份首次出現(xiàn)了同比正增長。該數(shù)據(jù)的信號(hào)意義在于，一線城市近期持續(xù)供地，正釋放了積極的效應(yīng)，這有助于 2018 年形成相對(duì)充裕的房源。

??而對(duì)于二線城市來說，土地儲(chǔ)備同比增幅曲線抬頭更早，目前已出現(xiàn)了連續(xù)11個(gè)月的同比正增長現(xiàn)象，這和二線城市此前樓市較為火爆的因素有關(guān)。

??而三線城市的土地儲(chǔ)備，當(dāng)前已保持了連續(xù) 16 個(gè)月的同比正增長現(xiàn)象。三線城市2016 年以來受益于房屋銷售市場的火熱，直接帶來了地方政府積極供地和房企的積極拿地現(xiàn)象，因此土地儲(chǔ)備規(guī)模也出現(xiàn)了明顯的增長。

??報(bào)告的數(shù)據(jù)也證明了這一點(diǎn)。從數(shù)據(jù)看，土地儲(chǔ)備同比正增長幅度處于前列的均為三線城市。增幅領(lǐng)先的湖州、中山和無錫，同比增幅更是分別高達(dá) 184%、172%和131%。報(bào)告稱此類城市房屋銷售總體不錯(cuò)，且屬于三大城市群中的重點(diǎn)三線城市、土地投資價(jià)值受認(rèn)可，所以土地儲(chǔ)備規(guī)模會(huì)有相對(duì)明顯的上升。

??土地去化周期：城市分化差異巨大

??報(bào)告顯示，若按照當(dāng)前商品房銷售的節(jié)奏，10 月份全國 50 個(gè)城市土地儲(chǔ)備去化周期為 16 個(gè)月，相比 9 月份的15個(gè)月有所增加。這個(gè)周期相當(dāng)于2015 年 7 月份的水平，雖有反彈，但依然偏低。

??分城市看，10月全國50個(gè)一線、二線和三線城市土地儲(chǔ)備去化周期分別為16個(gè)、16個(gè)和18個(gè)月，相比9月14個(gè)、15個(gè)和15個(gè)月的數(shù)值，有明顯的增長。

??橫向?qū)Ρ葋砜?三線城市的去化周期相對(duì)較高。第一是此類城市當(dāng)前供地和拿地較為積極,土地儲(chǔ)備規(guī)模上升比較快。第二是對(duì)比過去幾個(gè)月相對(duì)火爆的商品房銷售行情,當(dāng)前銷售數(shù)據(jù)略有降溫。從后續(xù)市場風(fēng)險(xiǎn)來看,要警惕三線城市樓市降溫所帶來的土地儲(chǔ)備去化周期增大的風(fēng)險(xiǎn)。

??不過分城市來看，土地儲(chǔ)備去化周期分化現(xiàn)象嚴(yán)重。最近樓市表現(xiàn)較好或者近年供地規(guī)模小的三線城市，普遍去化周期較小，如沈陽的去化周期只有4.6個(gè)月。而一些土地交易較為活躍，而房屋銷售市場的火爆階段開始過去的城市，則土地儲(chǔ)備去化周期偏高，如肇慶已高達(dá)67.8個(gè)月。

??市場預(yù)判：從土儲(chǔ)到可售房源的轉(zhuǎn)化速度或加快

??10 月份全國50個(gè)典型城市均出現(xiàn)了積極供地和拿地現(xiàn)象，去化周期隨之拉長，有利于緩解庫存不足而導(dǎo)致的搶房現(xiàn)狀。隨著土地儲(chǔ)備規(guī)模上升，從土地購置到可售房源乃至上市預(yù)售將加快，增加更多房源供給。

??值得關(guān)注的是，當(dāng)前國土資源部正積極部署開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查。檢查范圍包括70個(gè)大中城市和熱點(diǎn)城市蘇州。檢查內(nèi)容是2013年1月1日以來住宅用地出讓合同執(zhí)行情況，重點(diǎn)是按時(shí)開工、竣工情況和出讓價(jià)款繳納情況。

??隨著土地儲(chǔ)備規(guī)模的上升，未來加快土地儲(chǔ)備到可售房源或庫存的轉(zhuǎn)化速度將變得極為關(guān)鍵，未來一些土地儲(chǔ)備規(guī)模較高、開工和建設(shè)較為懈怠的城市，無疑會(huì)加快新房供應(yīng)速度，并抓緊形成有效的、充裕的可售房源。從目前調(diào)控趨勢看，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊。另外，人民幣匯率波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響將加大。在內(nèi)地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大。預(yù)計(jì)一些房企在未來6-9個(gè)月很可能會(huì)面臨越來越大的資金問題，這也要求其加快銷售回籠資金。   

??（本文來源： 易居研究院、中房網(wǎng)等）